Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

CRE: Итоги года на FM-частоте

2013-01-09

Согласно статистике, доходность рынка управления недвижимостью в Западной Европе ежегодно увеличивается 6-7%. При всей «молодости» российского рынка УК, в нашей стране этот показатель составляет примерно 10-15%. По мнению аналитиков, в этих же рамках будут находиться показатели и по итогам 2012 года. В каких же условиях пришлось достигать этого результата российским управляющим компаниям в уходящем году?
Самой знаковой тенденцией уходящего года на рынке управления недвижимостью эксперты единодушно называют активное развитие этого направления, которое проявилось в качественно новом подходе со стороны самих его участников. И прежде всего, изменениям подвергся состав игроков рынка. Вслед за Colliers International, объявившей в прошлом году о развитии направления Property Management, в этом году свои подразделения по управлению недвижимостью создали и другие консалтинговые компании, среди которых – Cushman & Wakefield и Jones Lang LaSalle. Заметным событием стало и объединение под одним брендом MD Management управляющих компаний Фрагра, ОМС и Мой Дом.
А вот наметившийся ранее тренд к передаче управления объектами внешним УК в этом году особого развития не получил. «О переходе рынка к управлению объектами на основе аутсорсинга, пока говорить преждевременно, – считает директор отдела управления недвижимостью CBRE Леонид Волох. – Но тот факт, что начавшийся в период кризиса 2009-2010 годов обратный переход объектов от внешних упавляющих компаний «в руки» собственных УК, прекратился, вселяет оптимизм и уверенность. Есть надежда, что в скором времени привлечение внешних управляющих компаний для управления объектами коммерческой недвижимости, станет приоритетным».
Еще одним положительным явлением уходящего года для рынка УК стало и прекращение практики «диверсифицировать» затраты на управление путем заключения прямых договоров с подрядчиками (клининг, охрана и др.), к которой довольно активно прибегали собственники объектов в первые посткризисные годы. По словам некоторых владельцев объектов, такой подход действительно приносил определенную экономию, но и вынуждал их брать на себя функции УК – самим проводить тендеры, заключать и контролировать договоры с подрядчиками, брать на себя ответственность за качество и все риски. Приходилось немало сил тратить и на налаживание взаимодействия с поставщиками услуг. В итоге, нередко возникала ситуация из серии «у семи нянек дитя без глазу». И тогда эксплуатационные бюджеты становились выше, чем ожидалось, качество обслуживания систем оставляет желать лучшего. Да и арендаторы такого объекта не всегда готовы оценить подобную экономию. Сегодня многие собственники вновь возвращаются к схеме взаимодействия со специализированными подрядчиками через управляющие компании.

FM или PM?
Переход от технического управления недвижимостью к управлению коммерческому, включающему в себя помимо эксплуатации объектов, еще и маркетинговую составляющую, вот уже несколько лет входит в десятку самых обсуждаемых тем на рынке УК. Но если в 2009 году о Property Management говорилось как о перспективном направлении, которое еще только предстоит развивать, то сегодня, 3 года спустя, этот вопрос обсуждается уже с точки зрения степени востребованности FM и PM услуг.
Нужно сказать, единого ответа на этот вопрос у участников рынка пока нет. Одни считают, что самым актуальным, как и прежде, является Facility Management. «Рынок управления в настоящий момент остается рынком FM-услуг», – говорит Леонид Волох. По его мнению, собственники все еще предпочитают заниматься коммерческим управлением самостоятельно.
Другие участники рынка, напротив, уверены, что техническое управление объектами начинает сдавать свои позиции. «На наш взгляд, рынок FM не развивается, а застыл на месте, – делится наблюдениями вице-президент управляющей компании Blackstone Keeping Company Сергей Акулич. – Сейчас собственник очень редко привлекает УК исключительно на эксплуатацию, теперь ему все больше нужен РМ, в котором видит явные преимущества».
Есть и те, кто придерживается по этому поводу, как это нынче модно говорить, центристской позиции. «Сегодня рынок управления в России – это услуги Facility Management с элементами Property Management, – считает директор консультационного отдела Sawatzky Property Management Андрей Синявин.
Несмотря на различные точки зрения, все участники рынка едины во мнении о том, что ситуация все же постепенно меняется в сторону обеспечения технической эксплуатации здания совместно с управлением объектом в целом. И видят в этом заслугу как самих собственников, которые приходят к необходимости стороннего управления, так и управляющих компаний, которые, совмещая эти два направления, показывают альтернативный и более эффективный способ управления объектом.
Квадратные метры
Как и прежде, основной зоной интересов управляющих компаний в 2012 году были новые объекты недвижимости. По данным Cushman & Wakefield, по итогам трех кварталов уходящего года объем рынка коммерческой недвижимости в Московском регионе вырос примерно на 1 млн. кв.м. Из них на офисный сегмент пришлось 395 000 кв.м, на складской – 530 000 кв.м, самый маленький прирост показал сегмент торговой недвижимости – 66 000 кв.м. Однако «большим полем» для развития бизнеса управляющих компаний этот объем назвать сложно. По мнению экспертов, даже если оценить долю находящихся под управлением профессиональных УК объектов в 40-50% от объема строящейся недвижимости, то внешние управляющие компании получили в уходящем году в работу не более 500 000 кв. м.
Кроме того, учитывая, что многие объекты, вводимые в эксплуатацию в этом году, начинали строиться в докризисный период «гигантомании», когда площади проектов измерялись сотнями тысяч квадратных метров, для такого плотного с точки зрения участников рынка, как московский, цифра в 500 000 кв. м невелика. Не говоря уже о том, что различные сегменты недвижимости обладают и разной доходностью. Например, складская недвижимость (которой в 2012 году было введено больше всего) не позволяет рассчитывать на значительные эксплуатационные бюджеты, по словам участников рынка, в этом сегменте работать приходится, что называется, на грани.
Большая часть тендеров, по словам участников рынка, в 2012 году все же пришлась на так называемый вторичный рынок – рынок уже действующих объектов. Но попасть на него тяжелее в силу того, что собственникам привычнее сохранять «исторически» сложившуюся схему управления.

Цена вопроса
Согласно результатам опроса участников рынка управления недвижимостью, средняя стоимость услуг по эксплуатации объекта в уходящем году составила от 30 до 50 долларов за 1 кв. м общей площади в год без учета НДС. Сюда не входят расходы на общие коммунальные платежи, налог на имущество, страхование объекта и прочие затраты, которые собственник в итоге перевыставляет арендаторам. Для офисов класса А эта цифра колебалась в пределах 45-70 долл./кв. м в год, в классе В она составляла порядка 35-60 долл./кв. м в год, в торговом сегменте эксплуатационные услуги стоили 30-50 долл./кв. м в год. Самая низкая стоимость наблюдалась в складской недвижимости – 10-15 долл./кв. в год. Вознаграждение работы самой УК, так называемый Management Fee, в 2012 году составил от 7 до 12%.
Что же касается комплексного управления, то здесь расчет, как и прежде, формировался исходя из чистого арендного дохода объекта, и, по данным Colliers International, составлял от 1% до 2% по Москве, от 1,5% до 2,5% в Санкт-Петербурге и от 2,5% до 4% в регионах. Но подчеркиваю, что процент формируется от чистого арендного дохода.

ДомоУправление
Еще одним вопросом «повестки дня» для рынка УК в уходящем году стала тема освоения рынка жилой недвижимости. Каких-то пару лет назад профессиональные управляющие компании относились к этому сегменту довольно скептически. Сегодня же многие из них считают рынок жилой недвижимости весьма перспективным. Судя по результатам опроса, наиболее привлекательными с точки зрения УК объектами в этом сегменте является жилье бизнес-класса, а также так называемые «клубные» малоквартирные дома премиум-класса. В этом году этот список пополнился еще и форматом апартаментов.
Поскольку с юридической точки зрения апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, по словам специалистов Jones Lang LaSalle, присутствие управляющей компании здесь предполагается изначально. С технической точки зрения – по составу инженерных систем и набору эксплуатационных услуг такие объекты ничем не отличаются от офисной или торговой недвижимости.
«Особенность в обслуживании дома с апартаментами заключается не столько в специфике инженерии и инфраструктуры, сколько в умении выстроить эту работу так, чтобы учесть индивидуальные потребности владельцев апартаментов. Как показывает наша практика, требования по уровню комфорта в офисах, как правило, ниже, нежели в апартаментах. И это вполне объяснимо, поскольку в офисе они проводят лишь часть своего времени», – говорит Алексей Синявский, директор Департамента эксплуатации компании Sminex.

Региональный вопрос
Как и прежде, внимание столичных управляющих компаний в 2012 году было обращено к регионам. «Пока развитие регионов, а, следовательно, и востребованность в услугах профессиональных управляющих компаний, ведется не так активно, как в крупных столичных города, по сравнению с крупными столичными городами, – говорит Леонид Волох. – Тем не менее, нельзя не отметить, что практически все компании имеют в своем активе объекты, расположенные в регионах. И желание двигаться в регионы есть».
Вместе с тем, в условиях жесткой экономии на эксплуатационных затратах московским УК продвигать свои услуги в регионах непросто. Эксперты считают, что для привлечения столичной управляющей компании у собственника регионального объекта должны быть особые мотивы, когда местными ресурсами невозможно добиться необходимого результата. Это может быть кризисное состояние объекта, или необходимость в постановке качественной модели управления на объекте, или желание поднять инвестиционную стоимость и имидж объекта за счет опытного партнера, может быть и просто доверие той или иной команде. Как показывает практика, в этих случаях сотрудничество складывается удачно. Идти же в регионы для того чтобы выигрывать ценовую борьбу, специалисты не советуют.

Мы перезвоним
через 50 секунд