Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

РБК-daily: Нарезай или властвуй

2013-11-01

Рынок частичной продажи офисных зданий по частям сравнительно молод и своим развитием во многом обязан кризису, ведь основная часть его игроков появилась после 2008 года.

Экстремальное решение
Пять лет назад рынок офисной недвижимости России пережил землетрясение, которого, как обычно, никто не ждал. Потенциальные арендаторы, не понимая, что их ждет завтра, стремительно урезали свои расходы и массово отказывались от новых договоров. В этой ситуации у девелоперов, строивших в кредит, оставалось только два варианта — либо отдавать объект банку, либо продавать площади внарезку. Оба варианта считались вынужденными, но если в первом случае был риск потерять деньги, согласившись на оценку банка, то во втором — только репутацию, и то не наверняка.
Пожалуй, самым показательным примером того, насколько губительным для офисного объекта может стать его продажа по частям, является «Москва-Сити». К сомнительному местоположению, из-за которого Сергей Собянин назвал проект «градостроительной ошибкой», со временем прибавилась еще и разноплановая маркетинговая стратегия девелоперов. Различное финансовое положение и определяло выбор ими правил игры.
Площади в комплексах «Москва-Сити» нередко рассматриваются компаниями именно как объект покупки, как для собственных нужд, так и с инвестиционными целями. «В «Сити» сделки по покупке помещений проходят регулярно, именно поэтому многие башни делового центра мы относим к классу B+, — рассказала заместитель руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба. — Случается даже, что новые собственники помещений начинают использовать их не по назначению, которое было изначально задумано девелопером в концепции здания, и это снижает инвестиционную привлекательность объекта».
Так, например, произошло с «Башней Запад» комплекса «Федерация». Как рассказал источник РБК daily на рынке коммерческой недвижимости, даже несмотря на то что большую часть построенного небоскреба в комплексе девелопера Potok8 купил банк ВТБ, остальная его часть распродана в мелкую нарезку. И это оказало существенное влияние на качество проекта, считает эксперт.
«Действительно, продажа офисного здания по частям ведет к снижению инвестиционной привлекательности актива, — согласен директор департамента рынков капитала Colliers International Саян Цыренов. — Даже новое здание, полностью отвечающее техническим требованиям класса А, значительно сузит круг своих потенциальных инвестиционных покупателей после продажи части объекта». Продажи этажами или внарезку ведут к снижению эффективности управления здания, появляется необходимость осуществлять согласования по капитальному ремонту, а сам инвестор может столкнуться с трудностями при выходе из такой инвестиции, так как он не полностью контролирует здание и его арендаторов, считает эксперт.
Однако не все международные консалтинговые компании так радикальны в своем подходе к классификации. Например, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков уверен, что наличие у здания одного собственника — это лишь одно из обязательных требований для здания класса А. «Согласно классификации можно не выполнить одно из обязательных требований, но остаться в классе А при выполнении всех остальных обязательных требований», — заключает он.
Каких-либо юридических сложностей со сдачей в аренду офисов у собственника, скажем, одного блока в здании возникнуть не должно, уверена адвокат юридической компании «Хренов и партнеры» Ольга Романичева. «Любой собственник независимо от процента принадлежащих ему помещений в здании имеет право распоряжаться ими по своему усмотрению».

Долгосрочные инвестиции
«Р7 Групп» купила более трех лет назад БЦ «Северная башня». «Изначально при покупке делового центра не ставилась задача получить сиюминутную прибыль, объект приобретался как арендный бизнес», — вспоминает коммерческий директор «Р7 Групп» Антон Смирнов. Среди минусов наличия нескольких собственников здания, которые видят в компании, — отсутствие единой политики в отношении ставок аренды, сложности в обслуживании мест общего пользования, вопросы сохранения единой стилистики в оформлении и т.д. Все это приводит к снижению статуса объекта, уверен г-н Смирнов. Как оказалось впоследствии, если правильно поставить работу единой управляющей компании, можно добиться прекрасных показателей. Например, уровень вакантности в «Северной башне» сегодня не превышает 10%, тогда как в среднем в «Москва-Сити» он составляет 25%, подсчитали в CBRE.
Несмотря на то что возраст объекта не так сильно влияет на его классность, как число собственников, если здание было введено в эксплуатацию достаточно давно (более пяти лет назад), чтобы всегда быть уверенным в том, что оно отвечает современным требованиям к классу А, собственник может провести капитальный ремонт или модернизацию с полной или частичной заменой инженерных систем и коммуникаций здания, считает Олеся Дзюба. «Помимо этого явно в пользу здания сыграют такие факторы, как расширение и/или модернизация парковки, дополнительное благоустройство территории или прохождение зданием сертификации по международным «зеленым» стандартам, таким как BREEAM и LEED», — добавила она.
Так, например, решили поступить в компании RD Group. «Мы сейчас проходим сертификацию бизнес-центра «Романов Двор» по стандарту BREEAM, — рассказал заместитель генерального директора по стратегическому развитию RD Management Services Даррелл Станафорд. — Наша первая фаза была построена в 1998 году, вторая — в 2004 году. Мы в RD Group решили, что хотим сделать объект максимально энергоэффективным». В компании провели аудит, найдя возможность значительной экономии энергии — от лампочек до внедрения самых современных энергетических систем.

Специалисты по нарезке
Есть в столичном «Сити» и удачные случаи распродажи офисов по частям. В частности, таковым можно считать пример компании Capital Group, у которой был опыт продаж блоков от 400 кв. м во второй фазе бизнес-центра «Город столиц». Для этого, как рассказала директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Мария Сергиенко, девелопер обязан обеспечить грамотное управление зданием после продажи. В компании решили этот вопрос довольно просто. «Клиент в обязательном порядке подписывает одновременно с договором купли-продажи долгосрочный договор на эксплуатационное обслуживание с управляющей компанией комплекса», — рассказала она. По ее словам, этот договор касается большого пула работ, начиная от стойки ресепшен, уборки лобби и мытья фасадов до поддержания работы инженерных систем и охраны объекта. Оценив качество УК всего комплекса, многие арендаторы привлекают управляющую компанию бизнес-центра для оказания эксплуатационных услуг в своих помещениях, заключила она.
Директор по коммерческой недвижимости MR Group Александр Сурменев не сомневается, что «покупка офисов блоками — это отличный вариант как для инвестиций на начальной стадии готовности, так и как собственный актив, который востребован среди малого и среднего бизнеса». Доходность такой инвестиции, по его оценке, может достигать 30%. Притом многие девелоперы уделяют мало внимания коэффициенту потерь полезной площади в своем бизнес-центре. Важно анализировать планировки и сразу предполагать различные комбинации нарезок, так как это будет влиять на экономическую продуктивность, объяснил он. «Когда мы начинали продавать, например, БЦ «Трио», покупатели также сомневались, как будет работать бизнес-центр, где много владельцев, — вспоминает г-н Сурменев. — Видя, как MR Service, специализирующаяся на управлении БЦ с несколькими собственниками, работает на других наших объектах, их сомнения пропадали».
В свою очередь, другой крупный продавец офисных блоков, компания Sminex, решил не заигрывать с классом объекта и честно признался, что все его офисы относятся к классу B+. По словам вице-президента по развитию Sminex Сергея Свиридова, компания не была первой на рынке, кто начал продавать офисы таким образом, но стала первой, кто подошел к этому вопросу системно. «Прежде продажа офисов внарезку воспринималась участниками рынка не более чем инструмент для продажи площадей, не пользовавшихся особым спросом, — отмечает он. — Мы же на основе этого подхода разработали собственную концепцию реализации офисов».
Для того чтобы создать эффективную систему продаж коммерческих площадей внарезку, все руководство компании на полгода-год практически переквалифицировалось в менеджеров по продажам, вспоминает г-н Свиридов. «Мы изучали запросы наших потенциальных покупателей, формировали стратегии продаж, рекламы, разрабатывали систему каналов продвижения, вместе с коммерческим департаментом разбирали ошибки, допущенные при несостоявшихся сделках, изучали спрос наших потенциальных клиентов, создавали систему работы с требованиями покупателей — словом, планомерно и тщательно создавали систему продаж офисов внарезку», — поделился опытом эксперт.

Таким образом, можно по-разному относиться к рынку офисных зданий внарезку, однако единственное, что очевидно, — продавая здание по частям, девелопер быстрее осуществляет свой выход из проекта, ему не нужно ждать наполнения, стабилизации арендного потока, указывает Саян Цыренов, добавляя при этом: «Но при условии, что девелопер сможет полностью продать все площади».