Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

Ведомости: C научным подходом

2013-11-25

Московские памятники и просто старинные здания год от года становятся все более привлекательными объектами для инвесторов. Кто-то обыгрывает объект «с историей» в новом комплексе, повышая заодно ценность застройки, кто-то делает себе family-офис.
По состоянию на 1 октября 2013 г. в Москве реставрируется 296 объектов, на 125 из них работы ведутся за счет средств частных инвесторов. Город, по словам руководителя департамента культурного наследия Александра Кибовского, выделяет около 6,5 млрд руб. на различные объекты. В начале года ожидалось, что в объекты по программе«1 руб. за 1 кв. м» будет вложено 3 млрд руб. внебюджетных инвестиций, к октябрю сумма превысила 5 млрд руб. «Общая инвестиционная программа [реставрации] прогнозировалась на уровне 8,5 млрд руб., но уже сегодня общая сумма финансирования составила 15 млрд руб.», — заявил Кибовский.
Как сообщал ранее Кибовский, из 4000 столичных зданий, имеющих статус памятников истории и культуры, 70% находится в хорошем и удовлетворительном состоянии, 30% требует реставрации, а 5% находится в аварийном состоянии.
«Большая часть старинных особняков в Москве, предлагаемая по программе правительства, может быть использована для создания офисных помещений или отелей, окупаемость таких объектов составляет 7-12 лет, однако далеко не все девелоперы готовы ждать так долго», — считает Леонид Капров, вице-президент «Галс-девелопмента».

Метр за рубль
В Европе практика передачи в долгосрочную аренду на специальных условиях частным инвесторам охраняемых культурных объектов распространена давно. «В любом старинном европейском городке количество архитектурных достопримечательностей в разы больше, чем в Москве. И почти каждый дом“с историей” имеет частного владельца, который наделил его современными функциями, устроив внутри небольшой музей, кафе или магазин», — говорит Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию Sminex.
В Москве такая практика появилась в прошлом году. В январе 2012 г. мэром была утверждена городская программа по льготной аренде объектов культурного наследия «1 руб. за 1 кв. м»: на 49 лет частным инвесторам город предоставляет объекты, находящиеся в неудовлетворительном состоянии. Инвестор определяется по итогам открытого аукциона. Он обязуется восстановить объект за счет собственных средств в течение пяти лет. В первый год необходимо выполнить инженерное обследование здания и разработать проектную документацию для проведения полного комплекса работ по сохранению объекта. В последующие четыре года — отреставрировать и приспособить его для современного использования, провести благоустройство придомовой территории. До тех пор пока работы не завершены, ставка аренды будет равна стоимости, определенной на аукционе. То есть прежде чем инвестор начнет платить 1 руб. за 1 кв. м, ему придется сначала заплатить цену лота, вложиться в реставрацию объекта и, пока продолжаются реставрационные работы, платить аренду по ставке, определенной на аукционе.
За прошлый год было проведено три таких аукциона, по итогам которых определились арендаторы девяти объектов культурного наследия, в июле 2013 г. были сданы в льготную аренду еще четыре. Всего в этом году на аукцион попадет 30 объектов культурного наследия, нуждающихся в реставрации. Сейчас Мосгорнаследием проводится работа по вовлечению в хозяйственный оборот еще 57 объектов.
Самый первый сертификат на льготную аренду получила Жанна Шорина, частный инвестор и временная владелица того самого «Дома с кариатидами» (два этажа, площадь — 145,8 кв. м). Объект знаменит тем, что по сценарию фильма Леонида Гайдая «12 стульев» здесь жила Эллочка Людоедка. Торги, прошедшие в ноябре прошлого года, стартовали с цены 1 088 350 руб., в итоге цена договора аренды в год выросла до 10 007 414 руб. Менее чем за год была проведена реставрация, которая обошлась еще в 33 млн руб. Также установили систему кондиционирования на чердаке и камеры видеонаблюдения по периметру здания. Вложив за год более 43 млн руб., в ближайшие 49 лет инвестор будет платить только коммунальные платежи и символический 1 руб. за 1 кв. м. В доме уже расположился офис ее строительной компании «Бизнес групп».
Не всем памятникам везет. Уже более 10 лет не утихают конфликты вокруг знаменитого Дома Мельникова в Кривоарбатском переулке. В 2006 г. дом-мастерская был включен в World Monuments Watch List of 100 Most Endangered Sites — Список памятников мировой культуры, находящихся под угрозой исчезновения (дом в трещинах, разрастается грибок, проседание грунта ведет к новым трещинам). Ситуация осложняется тем, что с 1988 г. памятник конструктивизма с шестигранными окнами не могут поделить между собой наследники архитектора. Николай Переслегин, советник руководителя департамента культурного наследия города, говорит, что правительство города ничем помочь не может, пока не определена структура собственности.

Без консервантов
На московском рынке есть немногочисленные примеры относительно бережного восстановления и приспособления старых зданий. Например, у KR Properties был ряд промышленных объектов XIX-XX веков строительства, которые, хотя и не являлись памятниками, выглядели вполне «атмосферно». В зданиях бывшей текстильной фабрики «Даниловская мануфактура» теперь находятся гостиница, апартаменты и деловой центр (2005-2009 гг.). Инвестиции в этот проект оценивались более чем в $500 млн (по данным «РИА Новости»). По мнению Сергея Матюхина, гендиректора KR Properties, спрос на офисы в подобных старинных зданиях довольно высок. В деловом квартале «Красная Роза 1875» девелопер восстанавливает два памятника архитектуры: «Городскую усадьбу Всеволожских» (работы на этом объекте завершились летом, затраты на восстановление особняка составили 155 млн руб.) и «Картинную галерею фабрики К. Жиро» (построена в 1901 г. по проекту Р. И. Клейна), работы по которой планируется закончить к апрелю 2014 г., затраты — 250 млн руб.
«Усадьба Всеволжских»(971 кв. м) сдана в аренду российской энергетической компании ARVA Energetika под дом приемов, сообщает пресс-служба KR Properties.
В конце 2009 г. «Реставрация Н» восстановила главный дом усадьбы Трубецких в Хамовниках, сейчас в нем располагается офис компании.«Конфигурация и планировка особняка XVIII в. прекрасно соответствуют требованиям нашего бизнеса», — комментирует Тимур Сухарев, коммерческий директор компании. Несколько сопутствующих построек в усадьбе после реконструкции превратились в частные резиденции.
Вложения в столичные памятники могут быть весьма выгодными, не сомневается Борис Азаренко, гендиректор инвесткомпании Vesper.«Для инвестора особняк в центре Москвы может стоить $5000-6000 за 1 кв. м, затраты на реставрацию и приспособление составят около $3000 за 1 кв. м. Стоимость конечного продукта в зависимости от концепции — от $15 000 до $40 000 за 1 кв. м», — подсчитывает инвестор. Его компания в программе льготной аренды не участвовала, но занимается реновацией исторических зданий, в том числе и памятников. Так, реализуется проект St.Nickolas (апартаменты в «Шереметевском подворье»), в Пречистенском переулке — «Дом Гельриха» 1912 года постройки. Последний объект был выкуплен у австрийского фонда за 25 млн евро. Инвестиции в реновацию — 15 млн евро. К процессу компания привлекла английское бюро Swanke Hayden, известное реставрацией статуи Свободы. По данным компании Tweed, стоимость апартаментов — от $17 000 до $24 000 за 1 кв. м.
«Шереметевское подворье» на Никольской улице имеет статус памятника культуры и истории. Разрешение и задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия было получено от департамента культурного наследия 12.07.2013. Проектом предусмотрены «реставрация и приспособление здания под современное использование». Сам застройщик называет проект реновацией, утверждая, что «приспособление под современное использование без сноса или надстройки — это и есть реновация». «Сначала мы реставрируем, потом приспосабливаем», — комментирует пресс-служба. Документы от департамента культурного наследия на разрешенные работы в компании показать не смогли. «Воссоздание облика подворья и приспособление его к современному использованию обойдутся компании в $40 млн», — сообщил на пресс-конференции Азаренко. По оценкам Knight Frank, рыночная стоимость торгового корпуса «Шереметевского подворья» — $65 млн.
«Реставрация с приспособлением порой превращается в реновацию. Смысл практически совпадает — с той лишь разницей, что ответственность перед обществом и государством разная, — размышляет Ольга Малахова, член Союза архитекторов. — Привнесение новой функции в здание — это не только механическое распределение пространства, но и добавление необходимой инженерной инфраструктуры, изменение планировок. Проект реставрации с приспособлением возможно воплотить в жизнь при условии многочисленных исследований и при непрерывном учете сложившейся ситуации, но никак не в оголтелой погоне за деньгами».

Колоритная старина
Объем работ и инвестиции при реставрации памятника напрямую зависят от текущего состояния объекта. От $1000 до $5000 за 1 кв. м, оценивает Леонид Капров. На территории квартала«Литератор» в Хамовниках, который компания возводит на месте бывшего пивоваренного завода, сохранилась старая солодовня, построенная в конце XIX в. по проекту Дмитрия Гущина. В соответствии с заключением государственной историко-культурной экспертизы здание отнесено к исторически ценным градоформирующим объектам. После реставрации на 2271 кв. м разместятся loft-апартаменты, SPA-комплекс и офисные помещения, «а башня солодовни придаст особый колорит всему кварталу», уверен Капров. В настоящий момент воссоздается наземная часть восточной стороны здания. Фасады корпуса реставрируются с сохранением всех декоративных элементов. Работы на объекте ведет аккредитованная Мосгорнаследием компания «Спецреставрация». Сохранит в первозданном виде девелопер и кирпичную стену на границе с усадьбой Льва Толстого. Инвестиции в проект реставрации составят около $5000 за 1 кв. м, окончание работ запланировано на конец 2014 г.
В квартале Wine House на Садовнической улице (еще один проект «Галс-девелопмента») на месте бывшего винного завода уцелело здание из красного кирпича, возведенное по проекту архитектора Николая Воскресенского в 1888-1889 гг. После проведения реставрационных работ зданию вернут прежний облик, а внутри на месте цехов по розливу вина расположатся luxury loft апартаменты.

Не сносить, не строить
Наделение памятников той или иной современной функцией создает условия для их сохранения, уверяют опрошенные «Ведомостями» девелоперы. Но признают, что сложностей в этом деле пока ничуть не меньше, чем очевидных преимуществ.
«Сейчас не ясно, какой именно результат подразумевает город, передавая памятник архитектуры в “приспособление”, — отмечает Свиридов. — Должно ли это быть максимальное восстановление здания до его первоначального состояния — с планировками и интерьерами — или достаточно просто сохранить исторические фасады?»
Нет пока ясности и в вопросе сохранения назначения здания. «Если исходить из буквального понимания концепции сохранения памятников архитектуры, Бахметьевский гараж, который, на мой взгляд, является самым удачным примером “приспособления”, должен был так и остаться гаражом. Был бы он востребован городом в этом качестве — большой вопрос», — рассуждает Свиридов. Бывший автобусный парк был превращен в центр современной культуры «Гараж». Два года назад «Гараж» переехал в Парк Горького, а в Бахметьевском гараже расположился Еврейский музей и центр толерантности.
«Галс-девелопмент» к концу 2017 г. планирует завершить реконструкцию гостиницы «Пекин» (235 номеров и сьютов). Ранее негативную реакцию архитектурной общественности вызвал проект реконструкции здания «Детского мира», видимо, «Галс» учел опыт. Как уточняют в пресс-службе, все элементы, которые входят в предмет охраны, будут сохранены, фасады — отреставрированы: внешний облик гостиницы не изменится. В здании будут обновлены все инженерные системы и коммуникации. Инвестиции в реставрацию составят более $5000 за 1 кв. м. Работы начнутся в 2014 г. Сейчас на прилегающей к гостинице территории ведутся археологические раскопки, затем на этом участке (1,7 га) развернется строительство комплекса апартаментов.
«Основные сложности со статусом памятников связаны с необходимостью жестко контролировать восстановление внутренней архитектурно-исторической части, что влияет на возможность сделать современную инженерию и ведет к удорожанию проекта по сравнению с классическим девелопментом», — говорит Петр Исаев, заместитель гендиректора Rose Group.
Пока не был определен статус одного из старейших столичных кинотеатров — «Форума», Rose Group как собственник неоднократно горевшего здания была вынуждена почти семь лет держать объект на «консервации». Затем большой проект реконструкции квартала был пересмотрен столичным правительством в сторону уменьшения параметров застройки. Сейчас компания приступает к «реконструкции с приспособлением», соответствующие разрешения получены. «В ближайшее время мы планируем окончательно утвердить архитектурную концепцию. Отреставрированный кинотеатр сохранит свое назначение (культурно-развлекательную функцию) и статус объекта культурного наследия. Здесь разместятся несколько кинозалов, большой театрально-концертный зал, в вестибюль вернутся кафе и рестораны», — рассказывает Исаев. Проектированием и реконструкцией занимается архитектурное бюро«Проект Меганом» во главе с Юрием Григоряном. Жилых апартаментов или делового центра в проекте не предусмотрено.

К чему приспособить?
Приспособить памятники архитектуры под жилье в условиях современной плотной городской среды практически невозможно, уверен Свиридов. Не слишком они подходят и под банки, магазины — объекты, ежедневно генерирующие плотный трафик и требующие существенного изменения исторических планировок. «И размещение объектов культурного назначения в наших условиях маловероятно — частному инвестору это невыгодно», — добавляет эксперт. Остается делать офисы — они с минимальными потерями площадей вписываются в габариты и планировки.
Борис Азаренко, в свою очередь, самым выгодным вариантом называет приспособление памятника под апартаменты (формально это не жилье):«Стоимость 1 кв. м в подобных проектах за 5-7 лет может увеличиться в несколько раз».
Бывший доходный дом графа Орлова-Давыдова на Никольской (построен в 1870 г., здесь также располагались шоколадный и парфюмерный бутики, как напоминает пресс-релиз) после реконструкции открылся как luxury-отель «Никольская Кемпински Москва». «Нам удалось сделать так, чтобы история этого места сохранилась», — доволен владелец отеля Рубен Григорян (его компания «Руцог инвест» осуществила проект). Строители сохранили фасады зданий (а также фрагменты мозаики, которые«отлично вписались в дизайн» главного ресторана отеля Mozaik), но полностью поменяли планировки и инженерную начинку. По словам руководителя проекта Валерия Гусева, удалось«уложиться в стандартные для отелей такого класса $0,3-0,5 млн за номер» (в «Никольская Кемпински» 211 номеров). Окупаемость отелей в Москве — 7-10 лет. Работы по строительству и реконструкции заняли шесть лет. Пришлось серьезно усиливать фундамент и стены, кроме того, инвестор построил и передал городу новую понижающую подстанцию для Сокольнической линии метро взамен выводимой с территории, на это ушло 2,5 года. Всего работа над проектом велась почти 12 лет.
Половина посольств Москвы работает в домах-памятниках, напоминает Надежда Хазова, гендиректор агентства «Усадьба». Такие арендаторы предпочитают готовые здания, в чужой стране заниматься реставрацией, получением разрешительных документов проблематично. Но больше всего в домах-памятниках ресторанов. «Игроков ресторанного бизнеса такие здания привлекают антуражем. Посетители могут почувствовать себя не в “зале для некурящих”, а в гостиной или будуаре позапрошлого века и готовы за это доплачивать», — говорит она.

Поздний ампир
Дом в Печатниковом переулке был построен в конце XIX в., принадлежал известному московскому лепщику Петру Сысоеву, работы которого по сей день украшают интерьеры знаменитой гостиницы «Метрополь». После революции в доме были обустроены коммунальные квартиры, потом его населяли различные учреждения. В последние несколько лет 2-этажный «Дом с кариатидами» был затянут зеленой строительной сеткой.

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/575541/c-nauchnym-podhodom#

Мы перезвоним
через 50 секунд