Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

РБК-daily: Офисное перепроизводство

2013-11-28

Рынок офисной недвижимости продолжает стагнировать. Тенденция ослабления рынка была отмечена во втором квартале и сохранилась в третьем. Число заключенных сделок снизилось на 20%, говорится в отчете Cushman &Wakefield. Новая система налогообложения бизнес-площадей отнюдь не способствует смене тенденций, считают эксперты.

Метры в башне
Предложение свободных помещений класса А в Москве увеличилось на 3,5 п.п. после ввода в строй башни «Меркурий» (87,5 тыс. кв. м арендуемой площади) в «Москва-Сити», посчитали в Cushman &Wakefield. В результате доля вакантных площадей на столичном рынке составила 12,8%. Всего же в третьем квартале было сдано и куплено 385,8 тыс. кв. м офисов, что, по данным компании, на 20% ниже среднего уровня 2011–2012 годов. Всего в столице вакантно для аренды и покупки 1,54 млн кв. м существующих и 3,5 млн кв. м строящихся офисов. Примечательно, что половина новых офисов, вышедших на рынок в этом году, расположена за Третьим транспортным кольцом, хотя спрос по-прежнему концентрируется в центре столицы. Средний размер арендной транзакции снизился на 10%, до 528 кв. м, говорится в отчете компании.
Вакантными за Садовым кольцом остаются 15–20% офисных площадей, подсчитала гендиректор компании TWEED Ирина Калинина. Бизнес-центры, расположенные в этой зоне, с трудом завоевывают арендаторов, отметила она. «Чтобы привлечь покупателей, в ход идут арендные каникулы, скидки, бесплатные парковочные места и прочие преференции», – рассказала она.
«На этом фоне в пределах центра города обостряется дефицит качественных свободных площадей при стабильно высоком спросе, – говорит коммерческий директор KR Properties Дмитрий Тарасов. – Все это приводит к усилению тенденции заключения предварительных договоров аренды офисных площадей, которую мы в последний раз наблюдали до кризиса 2008 года, в период бума на рынке офисной недвижимости».
«За счет ввода новых площадей наблюдается увеличение вакансий в среднем по рынку, особенно в классе А. При этом объекты класса В, наоборот, продемонстрировали небольшое снижение уровня вакантных площадей, – рассказала Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы ПСН. – На текущий момент один из самых высоких уровней вакансий наблюдается в объектах, расположенных на востоке Москвы: по оценкам брокеров, он составляет более 35–40%, равно как и в «Москва-Сити».

За МКАД
По данным Jones Lang LaSalle, за девять месяцев этого года в столице появилось 586 тыс. кв. м новых офисов, что даже больше, чем за весь предыдущий год. «В целом в 2013-м мы ожидаем объем ввода на уровне 750 тыс. кв. м», – прогнозирует глава группы по работе с офисными площадями компании Валентин Стобецкий. Около 50% площадей, арендованных в третьем квартале, располагаются вне центра города, а треть компаний, которые выбрали децентрализованные офисы, предпочли так называемый «Ленинградский коридор».
Согласно данным эксперта, максимальные ставки аренды на премиальные офисы в Москве на протяжении более чем двух лет стабильны и составляют 1–1,15 тыс. долл. за 1 кв. м в год. До конца года стоимость аренды офисов сохранится на прежнем уровне, считает г-н Стобецкий.
«На фоне сохраняющихся высоких арендных ставок многие компании не готовы нести серьезные расходы по содержанию офисов в российской столице, что приводит к усилению миграционной активности арендаторов. В частности, компании переезжают из Москвы за МКАД, в офисные центры, расположенные недалеко от крупных транспортных узлов. К примеру, популярным направлением стал север Подмосковья, район Химок», – рассказывает президент компании «Высота» Олег Артемьев. По его прогнозам, в перспективе последующих двух-трех лет можно ожидать роста цен и ставок в столице примерно на 5% в год.
Однако изменение системы налогообложения может скорректировать прогноз. В ноябре правительство Москвы одобрило поправки в московский закон «О налоге на имущество организаций». По нему в 2014 году налог составит 0,9% кадастровой стоимости помещений, в 2015-м – 1,2%, в 2016-м – 1,5%, в 2017-м – 1,8%, в 2018-м – 2%. Нововведение будет распространяться на административно-деловые и торговые центры площадью от 5 тыс. кв. м и помещения в них, а также на недвижимость иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в России через постоянные представительства.
«Происходящие изменения приведут к увеличению расходов собственников офисов и моллов на исполнение обязательств по налогу на имущество как минимум в пять раз, – уверен Роман Ткаченко, глава представительства RD Group в России. – Кроме того, налоговые инициативы властей значительно меняют инвестиционную модель для новых проектов. Не стоит забывать, что практически все объекты недвижимости возводятся с использованием заемных средств, особенно это актуально для торговых центров. Необходимость выполнения девелоперами обязательств перед банками, по сути, оставляет им только одно решение – повышать ставки аренды. По самым скромным оценкам, арендная плата может увеличиться на 10–15%».
И.о. руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Недвижимость» Елена Федорова прогнозирует, что удорожание квадратного метра, к которому приведет новая налоговая система, отразится на конечных потребителях. «Скорее всего, стоимость налога будет включена в арендную ставку, а арендатор, в свою очередь, включит удорожание в цену своего продукта. Также не исключена следующая тенденция: застройщик будет стремиться продать максимальное количество квадратных метров до ввода объекта в эксплуатацию. В противном случае стоимость необходимо будет увеличить на процент налога, сохраняя при этом конкурентоспособность объекта», – говорит эксперт.
«В среднесрочной перспективе расходы собственников могут значительно вырасти – на 50–100 и более долларов за 1 кв. м, в инвестиционные планы компаний такие расходы не заложены», – прогнозирует Ирина Калинина из TWEED.
«Решение властей взимать налог с рыночной стоимости – тенденция общемировая, и в ней есть своя логика. Другое дело, что отсутствие профессионального института рыночной оценки и попытка подмены рыночной оценки кадастровой может стать ощутимой проблемой. Хотя бы потому, что пока кадастровая оценка носит довольно небрежный характер», – сетует старший партнер, вице-президент по развитию Sminex Сергей Свиридов. – Введение налога на недвижимое имущество в 70-х годах прошлого века в таких странах, как, например, Швеция, Англия, Франция, привело к кризису в строительной отрасли. И в итоге государство так и не заработало на своем нововведении. Дополнительные налоги получены не были, зато, например, в Англии было утрачено довольно большое количество архитектурных памятников Викторианской эпохи и позднего Средневековья, потому что у их владельцев просто не было средств на содержание этой недвижимости. А это, в свою очередь, сказалось и на туристической отрасли».
Правительство ожидает, что новый подход позволит увеличить доходную часть бюджета уже в 2014 году на 15–17 млрд руб.