Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

M2.ru: Апартаменты в реконструируемых зданиях

2014-02-27

Два интересных девелопера с разрывом в день представили СМИ результаты своей деятельности – Sminex и KR-properties. Чем интересны эти девелоперы? Да тем, что вспахивают одну совершенно нетривиальную поляну, а именно реконструкцию общественно-административных и промышленных здание с преобразованием их в жильё и современные офисы (ритейл). Их деятельность напрямую связана с темой апартаментов. Пожалуй, именно на их площадках апартаменты получаются наиболее рафинированными – уж тут-то их трудно спутать с обычными квартирами. И, как следствие, в каком-то смысле – это самые честные апартаменты. В том плане, что их а) не так много на проект, то есть, минимальная нагрузка на окружающую соц.инфраструктуру, и Б) апартаменты сцеплены с рабочими местами, создающимися на той же площадке. А последнее приводит к уменьшению нагрузки на дорожную сеть. Напомню некую базовую теорию апартаментов. Есть три генеральных пути их возникновения на рынке недвижимости. Перечислим: 1) Есть свободный крупный или средний участок с разрешенным видом использования любым, кроме жилья. Ведётся строительство нового, обычно многофункционального комплекса и апартаменты здесь в точности соответствуют обычным квартирам. 2) Есть объект нежилого назначения, который путём реновации/реконструкции (иной раз полной) превращается в комплекс апартаментов/лофтов. 3) Есть (строится) многофункциональный объект, часть которого – это апартаменты (например, апарт-отель) Понятно, что наш случай – это второй, исходным пунктом которого является существующее здание нежилого назначения или с помещениями временного пребывания (общежитие). Вот, по второму пути и работают Sminex и KR-properties. Итак, приглядимся – какой продукт получает на выходе девелопер (и, следовательно, покупатель)? Во-первых, в случае реконструкции, то есть, ремонта+отделки здания с заменой фасада и коммуникаций неизбежны определённые последствия. Они связаны с тем, что конструктивно-пространственные параметры здания остаются неизменными. Пробежимся коротким взглядом по апартаментному комплексу «Парк Мира – 1» компании Sminex, которые любезно помогли сделать фотообзор. Закончив фотоэкскурсию, перейдём ко второму пункту темы. Апартаменты здесь тесно соседствуют с офисными помещениями и ритейлом. То есть, с бизнес-средой. Неизбежны два следствия: возможное перетекание деловых функций в жилую зону и витающая в воздухе идея доходоприносящей недвижимости. В принципе, законом не запрещено использование апартаментов под бизнес – это не жилой дом, тем не менее, управляющая компания должна следить за этим моментом, ведь с покупателей, как правило, берут подпись под строгим договором что можно, а что нельзя делать в купленной недвижимости. Другой момент такой: апартаменты в реконструированном здании дешевле обычных квартир аналогичного класса на 15-20%, а вот аренда – точно такая же. Это означает, что при сдаче в аренду доходность апартаментов выше, чем в случае обычных квартир. Оценочно, здесь можно рассчитывать на доходность в 7-7,5% годовых без учета вложений в отделку и оплату эксплуатационных расходов. Что интересно, соседние офисные помещения в рамках многофункционального комплекса дешевле примерно на 10%, а вот сдать их можно несколько дороже. Именно эти два аспекта ведут к тому, что доходность вложения в апартаменты находится примерно на отметке в 9% годовых. Казалось бы, надо вкладываться в офисы! Как бы не так… События на рынке последних лет показали, что жильё, возникающее в рамках нового строительства/реконструкции дорожает примерно на 5-8% год, а вот офисная недвижимость уже давно топчется на мест. Это означает, что рентабельность вложений в апартаменты всё-таки оказывается выше, чем у вложений в доходоприносящую недвижимость. Кстати, апартаменты формата, с которым работают Sminex и KR-properties, характеризуются высоким темпом ввода в строй: к примеру, в описываемом «Парк Мира» с момента покупки до момента ввода в строй апартаментного комплекса проходит около 9 месяцев. Для классической новостройки этот срок примерно в два раза больше – с точки зрения инвесторов в жильё очень важно. Какой подвести итог? Апартаменты, возникающие в результате реконструкции существующего нежилого объекта, – это, пожалуй, самый честный вид апартаментов, если уж мы вообще допускаем такой формат жилья. С точки зрения города и социума, замена устаревшего общественно-административного или промышленного здания на жилое в центре города – это неплохо. При условии, что такая замена не приводит к существенной перегрузке социальной инфраструктуры. С точки зрения потребителя – это не совсем полноценный жилой дом и, тем более, квартира. Однако возникающие минусы могут нивелироваться и возникающими плюсами. Тут надо следить. С точки зрения инвестора подобные комплексы – это очень достойный внимания объект инвестиций. Апартаменты до сих пор недооценены на рынке. А вот доходность в их случае, наоборот, может превышать стандартный для новостроек уровень.