Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

Мир квартир: Александр Лагутов: «Не все частные инвесторы понимают механизмы рынка коммерческой недвижимости»

2014-03-28

Сейчас, на фоне политической и экономической нестабильности и девальвации рубля люди стремятся вкладываться в недвижимость. И здесь как нельзя более кстати приходятся советы специалиста, владеющего ситуацией и способного озвучить нормы доходности тех или иных объектов. Такого, например, специалиста, как Александр Лагутов, партнер, директор департамента оценки компании Sminex.

В какую недвижимость вы советуете инвестировать — какого типа, класса, на какой стадии строительства и т. д.?

Однозначно ответить на этот вопрос практически невозможно. Прежде всего, важно понимать, что доходность – это обратная сторона степени риска вложения. Если вы положили деньги «под подушку», то потерять их в буквальном смысле этого слова вы, разумеется, не сможете. Но, совершенно очевидно, что их доходность будет равна нулю. Если вы вкладываете деньги в банк, то риски потерять их так же минимальны, но их доходность (здесь и далее — долларовая) составит 3−4%. В недвижимости доходность также зависит от степени риска. Наименее рискованными считаются вложения в жилую недвижимость. Это объяснимо: рынок жилой недвижимости наибольший по объему и, как следствие, наиболее понятный рядовому инвестору. Жилье более ликвидно как с точки зрения продажи, так и точки зрения аренды. Но в связи с этим доходность жилья минимальна на рынке и находится на уровне 5% (при покупке готовой квартиры под сдачу в аренду и без учета возможных инвестиционных скидок). Альтернативой по уровню инвестиций фактически являются офисные блоки и помещения стрит-ритейла. Как показывает практика, их доходность не только сопоставима, но и выше, чем в секторе жилья в 2 раза. То есть, купив офисный блок по цене квартиры, вы получите арендный поток, который будет в 2 раза превышать доходы от сдачи в аренду квартиры. Средняя долларовая доходность офисных блоков класса B составляет 9−11% в зависимости от местоположения и качества объекта.

Расскажите о доходности разных объектов. От чего она зависит?

Объекты с лучшим местоположением и качеством имеют меньшую доходность, поскольку опять же являются менее рискованными с точки зрения вложений. Так, доходность некоторых знаковых высококлассных объектов в центральном деловом районе города не превышает 8−9%. На окраине же города она падает до 10−11%, что отражает уровень риска. Офисные блоки тоже являются достаточно высоколиквидными, но их ликвидность, в силу большей ограниченности рынка, ниже, чем по жилью. Похожая ситуация и в стрит-ритейле. Доходность этого вида недвижимости колеблется от 9 до 12%. Торговые помещения в основных торговых коридорах города (Садовое кольцо, Тверская улица, Кутузовский, Ленинский и другие проспекты) и помещения, расположенные в непосредственной близости от выходов из метро имеют максимальную ликвидность, а значит и минимальную доходность (9−10%). Максимальную (до 12%) имеют помещения, расположенные в спальных районах и рассчитанные сугубо на местный спрос. С моей точки зрения, стрит-ритейл в торговых коридорах несколько ликвиднее офисных блоков, так как предложение естественным образом ограничено (помещений на 1-й линии Садового кольца больше уже не будет просто потому, что новые здания строить здесь негде, а если они и будут построены, то протяженность их фасада больше не станет; а вот новые офисы в центре все же появляются). Есть еще такой достаточно уникальный продукт, как апартаменты. Почему он уникален? Потому что, купив апартаменты на 15−20% дешевле, чем квартиру сопоставимого класса в сопоставимом месте, вы будете сдавать его за те же деньги, что и квартиру! Прописка в данном случае (основное отличие апартаментов от квартир) не важна, так как на рынке аренды квартир не развит институт предоставления временной регистрации арендаторам. Таким образом, и доходность ваша будет на 15−20% выше, чем если бы вы инвестировали и сдавали в аренду жилье. Как показывает опыт нашей компании, инвесторы уже «распробовали» данный инструмент, и его популярность набирает обороты. Доля частных инвесторов среди покупателей апартаментов на наших объектах – в «Парке Мира», клубном доме Tivoli. Причем сейчас – лучшее время для покупки апартаментов, т. к. город на уровне правительства отказался от застройки апартаментов, т. е. существующее внушительное предложение будет со временем уменьшаться. А вот понимание рынком данного сегмента, неcомненно, увеличивается. Итого: предложение падает, спрос растет. Таким образом, очевидно, что цена апартаментов будет подтягиваться к уровню цен на квартиры, т. е. экстра доходность так же будет нивелироваться. Необходимо отметить, что все вышесказанное касается покупки готовой недвижимости для использования в качестве арендного бизнеса (инвесторы-рантье). Если говорить об инвесторах-спекулянтах, то, как правило, их стратегия – это покупка объекта на этапе строительства с инвестиционными скидками от застройщика и дальнейшая перепродажа после введения объекта в эксплуатацию. Доходность такого бизнеса начинается от 15% и более. Опять же, она выше, чем доходность инвесторов-рантье, т. к. инвесторы-спекулянты принимают на себя повышенные риски (риски строительства). Компания Sminex мало работает с такого типа инвесторами, мы предпочитаем продавать наши проекты на высокой стадии готовности.

А есть ли такая недвижимость, в которую вкладываться не стоит? По крайней мере, сейчас?

Могу сказать лишь, что во времена потрясений менее рисковая недвижимость, как правило, является более устойчивой, что, собственно, изначально заложено в доходность. Безусловно, в такие периоды риски покупки недвижимости на начальной стадии строительства также вырастают. Несколько парадоксально ведет себя такой сегмент, как стрит-ритейл. Несмотря на довольно высокую доходность, этот сегмент показывает одну из наиболее высоких устойчивостей во время кризисов. С моей точки зрения, это объясняется все теми же ограниченностью предложения и малой долей инвесторов, разбирающихся в этом сегменте.

Почему мелкие частные инвесторы не хотят вкладываться в коммерческую недвижимость, хотя она прибыльнее? Это дань предрассудкам или здесь есть какие-то реальные риски?

Как показывает опыт, далеко не все частные инвесторы понимают механизмы рынка коммерческой недвижимости. Им сложно спрогнозировать, за какой срок и по какой цене они смогут сдать купленные площади, как быстро в случае необходимости смогут перепродать ее. Проверенного консультанта, который ответит им на эти вопросы, они опять же не знают. Совокупность этих факторов склоняет многих инвесторов в сторону жилья. Нужно отметить, что среди тех, кто инвестирует в коммерческую недвижимость, довольно популярным инструментом является покупка арендного бизнеса, при котором помещение приобретается с уже сформированным арендным потоком. Многие клиенты не хотят заниматься поиском арендатора самостоятельно, поэтому предпочитают инвестировать в площади, что называется, с уже готовым арендатором. Такая покупка стоит дороже, но оправдывает себя. Во-первых, вложения в такие помещения сразу начинают «работать» на отдачу, поскольку площади не простаивают. Во-вторых, в случае, если инвестор решит перепродать их, наличие арендатора значительно увеличит скорость продажи. Как показывает наша практика, площади, «отягощенные» арендным бизнесом, продаются в течение 1−2 месяцев с момента подписания договора аренды. Юридически покупка арендного бизнеса не отличается от покупки помещения без арендатора. Однако, приобретая арендный поток, имеет смысл внимательно изучить договор аренды, проанализировать стабильность арендатора.

Отмечаете ли вы на своих объектах увеличение инвестиционного интереса? Есть ли какой-то всплеск, и в какой момент он начался? Когда может закончиться?

Интерес инвесторов к проектам Sminex достаточно стабилен. Как правило, инвесторы, купив у нас однажды, еще не раз возвращаются к нам, поскольку всегда в срок получают высококачественные ликвидные объекты, на которых хорошо зарабатывают. Дело в том, что мы открываем продажи площадей, когда здание находится на высокой стадии готовности и готовы все документы на помещения. Сделку оформляем как договор купли-продажи, сразу передавая площади в собственность. Какую стратегию вы советуете выбирать инвесторам: продавать квартиры или апартаменты сразу после получения свидетельства о собственности или подождать 3 года, чтобы не платить налог на прибыль? Однозначно на этот вопрос ответить сложно. Однако совершенно очевидно, что инвестиционная недвижимость должна приносить доход с первых дней, насколько только это возможно. Поэтому, на мой взгляд, конечно же, в помещении нужно делать отделку и затем сдавать в аренду. Если отделка окажется ликвидной (удачный дизайн-проект и планировка), то, когда придет время, вы заработаете еще и на ней, продав ее дороже себестоимости и даже, возможно, увеличив ликвидность квартиры.

Будет ли со временем доходность недвижимости падать? Как быстро? Что будет падать меньше?

Если экономическая ситуация и инвестиционный климат в стране будут улучшаться, риски вложения в недвижимость будут падать. Но вместе с ними будет падать и доходность от ее сдачи в аренду. И наоборот. Так что многое зависит от внешней среды.

Мы перезвоним
через 50 секунд