Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

Ведомости: Центр притяжения

2014-05-16

Прошлогодний опрос на сайте irn.ru показал, что 45% респондентов выступают за строительство бизнес-центров за пределами МКАД, причем 7,5% из них готовы сослать офисы в дальнее Подмосковье. Согласны ли с ними профессионалы рынка недвижимости? В центре российской столицы места для новых бизнес-центров почти не осталось, да и московские власти делают все, чтобы выселить офисы из центра, в частности в конце 2013 года ввели запрет на точечную коммерческую застройку в Центральном округе. Новые деловые кварталы перемещаются к ТТК и дальше к МКАД. Однако полностью отступать из Москвы девелоперы и арендаторы пока не торопятся, хотя эксперты уверены: всего через пару лет вялотекущий процесс вывода бизнес-центров в Подмосковье может ускориться. Ожидается, что к 2015 году 30-35% бизнес-центров класса А и В+ будут располагаться в ближайшем Подмосковье — Химках, Красногорске, Мытищах, Одинцове и Сколкове, где сейчас ведется активное жилое строительство. Насиженное место На Петербургском международном экономическом форуме в 2011 году президент Дмитрий Медведев предложил вынести большинство государственных, административных и офисных зданий за границы Москвы. Его поддержал мэр Сергей Собянин. Он заявил: “Вынос (столичных) учреждений на новое место жительства означает не только создание там ряда учреждений и государственных зданий. Это, по сути дела, повлечет… смещение инвесторов, которые сейчас инвестируют в создание офисных, деловых центров за пределами Москвы”. “Идея вывода офисов из центральной части города не нова, такие попытки предпринимались в разных странах мира, — рассказывает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex. — Наиболее удачным в этом смысле стал лондонский деловой квартал Canary Wharf, построенный на месте бывших доков. Сегодня он является едва ли не главным конкурентом Сити, финансового и делового центра британской столицы. Но в нашей стране центр деловой активности еще долго будет сосредоточен вокруг Кремля, потому что именно здесь расположены центры принятия решений”. Сергей Матюхин, генеральный директор девелоперской компании KR Properties, уверен: “За МКАД никогда не переедут компании, для которых офис — важная имиджевая составляющая. Работодатели, желающие привлечь лучшие трудовые ресурсы, тоже будут выбирать офисы в лучших локациях. Свежий пример — компания “Яндекс”, которая недавно существенно расширила свое присутствие в деловом квартале “Красная Роза” в Хамовниках”. Александр Николаев, управляющий директор Valartis Group в России и СНГ, считает, что для застройщика в сегменте премиальной недвижимости остаться в центре города принципиально. И возможности для этого пока есть. “Мы рассчитываем в ближайшие годы остаться в пределах Садового кольца благодаря реставрации отдельных зданий, реновации памятников архитектуры и редевелопменту небольших промзон, — объясняет Николаев. — С 2014 года коммерческая недвижимость будет облагаться налогом по кадастровой стоимости, что приведет к увеличению налогового бремени. Раньше владельцы объектов в промзонах либо вообще не хотели их продавать, получая небольшой, но фиксированный доход за счет сдачи помещений под офисы, автомойки, мастерские и склады, либо просили за них такую высокую цену, что покупать их было невыгодно. Теперь, по нашим прогнозам, из-за отсутствия финансовых средств нынешние собственники будут не в состоянии заниматься развитием этих территорий и, скорее всего, выставят их на продажу, а девелоперы смогут их выкупать для реконструкции или сноса с последующим строительством”. Борис Азаренко, генеральный директор инвестиционной компании Vesper, добавляет, что объекты в центре привлекают арендаторов качественной архитектурой, исторической атмосферой, развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. “Московская транспортная логистика такова, что сотрудникам компаний гораздо удобнее добираться в центр, чем в любой другой район Москвы, — замечает Сергей Свиридов. — Кроме того, в подмосковных городах нельзя найти работников для заполнения построенных там БЦ. А значит, люди снова должны будут ехать из старой Москвы, что приведет к чудовищному напряжению транспортной системы. Кроме того, в центре сосредоточены престижные вузы, места отдыха и развлечений. Вот почему девелоперы всеми способами будут стремиться строить офисные здания именно в центре”. “Массового переезда офисов за МКАД, который прогнозировали аналитики во время кризиса, так и не случилось, — резюмирует Артем Полещук, управляющий директор компании Praedium. — В 2013 году спрос на офисы в Подмосковье составил всего 1% от общей потребности”. На просторе Между тем предпосылки к выводу офисов за город все-таки есть. И это прежде всего цены. Аренда офиса класса A в центре Москвы составляет 26 000-45 000 рублей за кв. м в год без учета НДС. Плюс операционные расходы 4000-5000 рублей за кв. м в год. А в подмосковных бизнес-центрах того же класса, по оценке директора департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрия Тараненко, средняя ставка годовой аренды одного квадратного метра колеблется от 14 000 до 21 000 руб­лей. Так, в “Аэросити”, бизнес-центре класса В в Химках, офисные площади сдаются по цене от 12 250 руб­лей за кв. м. Даже в относительно дорогом комплексе “Химки Бизнес Парк” (три километра от МКАД по Ленинградскому шоссе) можно найти офис по 16 000 рублей за “квадрат” без учета НДС и эксплуатации. На верхней границе цены находятся офисы в 12-этажном бизнес-центре “Кубик” (класс А) в районе Мякинино: недавно компания “Орион Экспресс” сняла последний свободный этаж по ставке 21 000 рублей за кв. м в год. Эксперты считают, что эта цифра вполне оправданна: деловой центр расположен на престижном западном направлении — на 65-м километре МКАД, между Волоколамским и Новорижским шоссе, в девяти минутах ходьбы от станции метро “Мякинино”, так что по своему местоположению вполне может конкурировать с офисами даже в пределах ТТК. Еще одно преимущество загородных бизнес-центров — “возможность аренды и покупки больших офисных площадей — от 4000-5000 до 200 000 кв. м, каких в центре не найдешь”, отмечает Елена Мишина, директор по развитию “Миэль — коммерческая недвижимость”. “За последний год значительно вырос спрос на большие по площади помещения, где могли бы разместиться все подразделения той или иной фирмы, — комментируют в Knight Frank. — Таким образом решаются проблемы коммуникации внутри компании, снижаются расходы на курьеров и т. п.”. “В “замкадных” бизнес-центрах удобно себя чувствуют бэк-офисы крупных международных компаний, в частности промышленных и энергетических, которым удается хорошо сэкономить на ставке за счет аренды больших площадей, — рассказывает Артем Полещук. — А еще там можно устроить просторный паркинг, к тому же бесплатный”. Это преимущество подчеркивает и Алексей Ефимов, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle: “Если в Москве одно машино-место приходится на 100 кв. м офисов, то в Московской области — на 10 кв. м. К тому же большая территория позволяет разместить много инфраструктурных объектов. Например, в RigaLand на Новой Риге есть каток и фитнес-клуб с бассейном, которым с удовольствием пользуются сотрудники бизнес-центра”. Девелоперы изначально закладывают в концепцию загородных БЦ необходимую инфраструктуру: кафе, аптеки, магазины, отделения банков. От ближайшего метро до офиса ходят бесплатные автобусы, интервал движения в час пик не превышает 15 минут. Хорошие перспективы Наиболее перспективными направлениями для строительства загородных бизнес-центров эксперты считают те, где хорошо налажено транспортное сообщение. Транспортная доступность — половина успеха, уверена Мария Сергиенко, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group. “Сейчас быстро развивается “Комсити” на Киевском шоссе, поскольку в 2014 году неподалеку планируется открытие станции метро “Румянцево”, — отмечает эксперт. По той же причине у девелоперов и арендаторов пользуются популярностью Ленинградское, Волоколамское и Новорижское шоссе. В RigaLand, например, в 2012 году переехал из столицы офис компании “Данон”. Активно расширяется “Кантри Парк” в Химках — скоро будет введена в эксплуатацию новая очередь комплекса. Привлекает застройщиков и район Сколково, где сейчас строится знаменитый инноград, точнее, инновационный центр “Сколково”. В районе создается самая современная в России система энергоснабжения по передовой технологии Smart Gird (“интеллектуальная сеть”), планируется организовать транспортный хаб, хорошие подъезды и развязки. “К 2015 году через железнодорожную станцию Трехгорка будет запущен аэроэкспресс, который позволит за 15-20 минут добираться до центра Москвы и аэропортов Внуково и Шереметьево, тогда же будет реконструирован Мичуринский проспект и построен дублер Кутузовского, — говорит Игорь Пятибратов, руководитель отдела девелопмента компании Millhouse. — Район находится на престижном западном направлении и постепенно становится новой точкой притяжения за МКАД”.

Мы перезвоним
через 50 секунд