Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

Ведомости. Как потратить: Старые стены

2014-06-16

Премиальная реновация зданий — модное поветрие на московском рынке жилья. Эксперты советуют поторопиться: спецпредложение ограниченно. Московские квартиры и апартаменты премиум-класса в старинных домах оборудованы по последнему слову техники, в зданиях есть современные инженерные коммуникации и даже подземный паркинг, при этом фасады сохранены в первоначальном виде, а отделка хранит следы аутентичного декора. Новый принцип восстановления архитектурных памятников получил название “реновация”: здания приспосабливают под новые нужды, не меняя их исторического облика и общей площади. “Реновированные здания мало чем отличаются по комфорту от элитных новостроек, — говорит Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru. — В них могут сохраняться оригинальные архитектурные детали, но при этом обязательно будут тренажерные залы, спа, бассейн и консьерж-сервис”. Реновацию не следует путать с реконструкцией, реставрацией и редевелопментом. “Реконструкция предполагает перестройку объекта, в том числе снос части здания, возведение новых стен или надстройки для более эффективного использования площадей”, — рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер консалтинговой компании IntermarkSavills. Редевелопмент включает снос уже существующих построек и возведение новых, а реставрация обеспечивает восстановление и укрепление зданий без изменения их параметров. Реновация же сочетает в себе элементы реконструкции и реставрации. Эксперты рынка оценивают ее как оптимальный способ возрождения архитектурных памятников. “Отреставрированные здания, как правило, не предполагают рыночного использования, — объясняет Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент компании Sminex. — Чем больше дом имеет оснований называться памятником, где предметом охраны являются не только фасад, но и внутренний конструктив, тем менее вероятно перевести его в премиальный жилой сегмент”. Коммерчески целесообразна для девелоперов именно реновация, при которой здания можно наделить современными функциями, создав в них премиальное жилье, которое можно выгодно продать. “Приспособление памятников архитектуры к современному использованию характерно для развитого мегаполиса, стремящегося сохранить свой исторический облик”, — добавляет Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости “Галс-Девелопмент”. Модные веяния Мода на “премиальную реновацию”, как всегда, пришла с Запада, точнее, из Лондона. Не секрет, что весь центр британской столицы, архитектурный облик которого сформировался 200-300 лет назад, практически полностью состоит из обновленных исторических домов, многие из которых охраняются как архитектурные памятники. Из десяти проектов на первичном рынке жилья Лондона семь являются объектами реновации, подсчитали в IntermarkSavills. “В Европе люди априори относятся с уважением к историческому наследию, поэтому местные власти редко запрещают работать со стариной”, — говорит Елена Первакова, руководитель департамента продаж Moscow Sotheby’s International Realty. После реновации памятники в центре Лондона становятся престижным современным жильем. Дмитрий Халин приводит в пример жилой комплекс Cornwall Terrace в элитном лондонском районе Риджентс-парк, спроектированный в 1821 году известными архитекторами Джоном Нэшем и Десимусом Бертоном. После реновации там появилось восемь резиденций площадью от 740 до 1300 кв. м с роскошным видом из окон. У брокеров IntermarkSavills они стоят от $5163 за кв. м. “В Европе нередко превращают в жилые дома постройки самого разного назначения: бывшие фабрики, офисные здания и даже церкви, — говорит Юлия Кожевникова. — Так, в Найтсбридже, в центре Лондона, перепланировка превратила готическую церковь XIX века в элитный четырехэтажный особняк. Теперь внутри размещаются гостиная с потолками высотой около 13 м, семь спален, домашний кинотеатр, тренажерный зал, спа-кабинет с сауной, бассейн и лифт. Цена объекта — 50 млн фунтов стерлингов”. Лучшие из лучших Тенденция перестраивать старые дома под элитное жилье набирает обороты и в российской столице. Самые яркие реновированные объекты в Москве — это “Даниловская мануфактура” (комплекс зданий бывшей текстильной фабрики, приспособленных под гостиницу, апартаменты и деловой центр) и “Кадашевские палаты” (бывшие бани, построенные в 1905 году по проекту Адольфа Эрихсона, а ныне превращенные в элитное жилье). В первом апартаменты площадью от 109 кв. м предлагаются по $8096 за “квадрат”, во втором квадратный метр обойдется в $12 900. К числу удачных примеров реновации Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства элитной недвижимости Tweed, относит старомосковский особняк начала ХХ века “Дом со львами” на Малой Молчановке (после перестройки здесь появилось 25 квартир, в том числе двухуровневые, по $34 000 за кв. м, зимний сад и бесшумные лифты), St. Nickolas на Никольской (так называемое “Шереметьевское подворье” — здание, построенное в 1900 году по проекту Александра Мейснера, где представлены премиальные апартаменты площадью от 69 до 292 кв. м стоимостью от $24 500 за кв. м), “Дом Гельриха” на Пречистенке (особняк в стиле модерн 1912 года постройки с 11 апартаментами площадью 74-440 кв. м по цене от $25 700 за “квадрат”, к реновации которого привлекли реставраторов статуи Свободы — английское бюро Swanke Hayden), клубный дом на Поварской, 28 (несколько особняков начала XIX века, ставшие единым комплексом, где “квадрат” стоит от $19 514) и особняк на Малой Никитской, 15 (1912 года постройки и ценой от $28 000 за кв. м). В ближайшее время будет сдан элитный жилой комплекс “Литератор” на месте бывшего экспериментального завода напитков “Хамовники” (проект “Галс-Девелопмент”). Компании предстоит реконструкция промышленных зданий с приспособлением под жилье и реставрация старой солодовни — памятника XIX века, где после окончания работ разместятся SPA-комплекс, офисы и loft-апартаменты площадью 71-297 кв. м по цене от $18 500 за кв. м. Стоит реновированная недвижимость очень недешево. Апартаменты редко оцениваются меньше чем в $2 млн, а верхнего предела цены практически нет. По информации Халина, пентхаус в “Доме Гельриха” был продан за $15 млн. При этом такое жилье раскупается очень быстро. Так, в “Шереметьевском подворье” через два месяца после начала продаж ушло 70% апартаментов. “Оптимальный срок реализации квартир в премиальном доме на 150-200 квартир — 1,5-2 года”, — констатирует Игорь Быченок из “Галс-Девелопмент”. Невосполнимый ресурс Повышенный интерес частных инвесторов к метрам с историей объясняется ограничениями на новое строительство в центре Москвы. Да и площадок для использования под премиальную реновацию в столице не так много. Якиманка, Замоскворечье, Китай-город, Арбат, Плющиха, Патриаршие пруды и Пречистенка — пожалуй, и всё. Оно и понятно, ведь, как справедливо указывает Антон Тимонин, менеджер проектов LandService, “элитное жилье должно находиться либо в центре, либо в другом престижном районе”. Реновированные памятники уникальны, поэтому будут постоянно расти в цене, что, собственно, и привлекает покупателей. “В представленных на рынке объектах премиальной реновации свободные предложения единичны”, — говорит Дмитрий Халин. “Нельзя вернуться в прошлое и построить еще сотню-другую таких зданий, как, например, “Кадашевские палаты” на Ордынке, к созданию которых приложил руку сам Адольф Эрихсон — настоящий архитектурный гений, — вторит ему Сергей Матюхин, генеральный директор KR Properties. — Если говорить о конкретных цифрах, в “Даниловской мануфактуре” на Тульской с момента запуска проекта до ввода в эксплуатацию лофты подорожали на 100%. Сейчас рост цен на вторичное предложение в этом комплексе достигает 20% в год”. Халин прогнозирует, что в ближайшие 5-7 лет реновированная премиальная недвижимость поднимется в цене на 20-50%. Есть и еще одна причина востребованности подобных проектов. “Покупатель охотнее вкладывает средства в здание, которое уже построено, но находится в процессе реновации, чем в строительство на стадии котлована”, — объясняет Халин. Трудный выбор Инвестиции в столичные дома-памятники могут быть весьма выгодными для девелоперов, уверен Борис Азаренко, гендиректор инвестиционной компании Vesper: “Допустим, застройщик купил особняк в центре Москвы за $5000-6000 за кв. м и вложил в реновацию $3000 за кв. м, тогда цена конечного продукта может составить $15 000-40 000 за кв. м”. Однако многие застройщики считают реновацию делом хлопотным. “На всех этапах реализации проекта приходится плотно взаимодействовать с представителями власти, различными охранными структурами, общественными организациями. Удовлетворить пожелания всех порой очень трудно”, — говорит эксперт из KR Properties. Не менее сложно точно рассчитать бюджет подобных проектов, ведь в ходе работ могут возникнуть непредвиденные проблемы и, как следствие, дополнительные расходы. “Реконструкция и реновация гораздо дороже и сложнее, чем любое новое строительство, а сделать из проекта премиальный — это вообще высший пилотаж, — уверена Ирина Жарова-Райт, партнер компании SeSeGar. — Слишком много проблем с планировкой, размещением ванных, спален и кухонь в соответствии с требованиями сегодняшнего дня, а не XIX века”. “Работа с объектами культурного наследия дорогостоящая и требует высокой квалификации специалистов”, — говорит Леонид Капров, вице-президент “Галс-Девелопмент”. А между тем опытных профессионалов — реставраторов, архитекторов, дизайнеров, инженеров — в России недостает. Дмитрий Халин считает это одной из главных причин, по которым не стоит ожидать повального бума премиальной реновации. “Хотя такие проекты востребованы рынком, массовый характер реновация носить не может, — рассуждает эксперт. — Число пустующих исторических объектов с интересной архитектурой и престижным местоположением не так велико. Кроме того, реновация исторических зданий — процесс трудоемкий”. Так что, по оценке “Галс-Девелопмент”, в ближайшее время доля подобных проектов на рынке вряд ли превысит 5%. http://kp.vedomosti.ru/article/2014/06/16/8431

Мы перезвоним
через 50 секунд