Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

comestate.ru. Дмитрий Волков: «Как показывает практика, помещения под общепит по доходности сопоставимы с ритейлом, и часто приносят больший доход, чем офисы»

2014-08-15

О том, почему инвесторам выгодно вкладываться в коммерческую недвижимость, и, в частности, в помещения под общепит порталу Comestate.ru рассказал руководитель группы продаж Sminex Дмитрий Волков. Еще несколько лет назад частные инвесторы предпочитали вкладываться в жилье, считая этот формат недвижимости наиболее доходным. Сегодня в сферу их интересов все чаще попадает недвижимость коммерческая. В чем, на Ваш взгляд, причина такой «смены курса»? – Причина вполне очевидна. Коммерческие площади, покупаемые в инвестиционных целях, то есть для извлечения дохода от сдачи в аренду, обеспечивают их владельцу доходность в 15,-2 раза, чем в жилье. Средняя долларовая доходность квартиры составляет 4-5% в год, тогда как помещения под офисы и ритейл приносят их владельцам 9-12%. То есть, купив офисный блок по цене квартиры, инвестор получает арендный поток, который будет в 2 раза превышать доходы от сдачи в аренду квартиры. Чем объясняется эта разница? – Согласно законам рынка, и рынка недвижимости в том числе, доходность зависит от степени риска вложения. Если держать деньги «в носке», вероятность их сохранности будет очень высока. Но и работать эти деньги не будут, то есть их будет равна нулю. Если вы вкладываете деньги в банк, риски потерять их так же минимальны, но они уже есть, а потому растет и доходность (в долларовом выражении, как правило, это не более 3-4% в год). В случае с рынком недвижимости самым низким по доходности является жилой сегмент. Как показывает практика, жилая недвижимость более ликвидна как с точки зрения продажи, так и точки зрения аренды. То есть, риски здесь не высоки, но и доходность минимальна. Сегодня этот показатель составляет 4-5%. В сегменте коммерческой недвижимости, который в гораздо большей степени зависит от состояния экономики в целом, рисков несколько больше. Но и ситуация, с точки зрения доходности, здесь более привлекательная. В зависимости от расположения и качества объекта, в котором находятся коммерческие помещения, этот показатель может достигать от 9 до 12%. – Если рассматривать коммерческую недвижимость с точки зрения соотношения рисков и доходности, какой формат Вы бы выделили как наиболее интересный? – Я бы рекомендовал частным инвесторам обратить внимание на площади, предназначенные под размещение заведений общественного питания. Как показывает практика, помещения под кафе и рестораны по доходности сопоставимы с ритейлом, который исторически считается самым прибыльным форматом для инвестиций, и часто более доходны, нежели офисы. При этом в сегменте общепита, в отличие от ритейла и офисов, риски, связанные с частой сменой арендаторов, гораздо ниже. Ресторанный бизнес, что называется, более консервативен как арендатор. Изменение расположения на нем сказывается весьма ощутимо. Во-первых, потому что лояльные клиенты привыкают определенному месту. Скажем, если смена офиса в подавляющем большинстве случаев не оказывает влияния на бизнес компании, то в случае с заведением общепита «дислокация» является одной из основных составляющих его успеха. Кроме того, сам по себе переезд – для общепита мероприятие, достаточно накладное. Рестораторы, которые создают качественный продукт, инвестируют в арендуемое помещение в разы больше, нежели «офисники» и даже ритейлеры. Как правило, стоимость ремонта офиса или торгового зала составляет порядка 500 долларов за квадратный метр. В заведении общепита эта цифра может достигать 2000-3000 долларов за кв. м. Общепит предполагает обязательное наличие кухни, которую владелец заведения должен оснастить оборудованием, а при необходимости и обеспечить дополнительными мощностями. Кроме того, что эти инвестиции повышают капитализацию самого помещения, поскольку в результате появляются так называемые неотделимые улучшения, скажем, в виде дополнительных инженерных систем и т.п., которые арендатор «не унесет» с собой при переезде, совершенно очевидно, и то, что при таких вложениях ресторатор будет очень взвешенно подходить к вопросу переезда. Почему же в таком случае владельцы кафе и ресторанов не выкупают помещения под свои заведения, а арендуют их? – Профессиональные рестораторы уже давно пришли к выводу, что в силу специфики их бизнеса арендовать помещение более выгодно, нежели приобретать его. Владение недвижимостью не является для них профильным бизнесом. Стратегия развития большинства заведений общественного питания предусматривает именно аренду площадей, а не их покупку. Поскольку в этом случае пришлось бы, что называется, вынимать значительную сумму из оборота компании в ущерб ее развитию. В качестве подтверждения такому подходу могу привести примеры из опыта нашей компании. Скажем, в нашем бизнес-квартале «Атмосфера», расположенном недалеко от метро «Новослободская» из восьми заведений общепита только одно расположено на собственной территории, остальные семь арендуют площади у частных инвесторов, которые изначально приобретали их под сдачу в аренду кафе и ресторанам. В первой очереди нашего МФК «Парк Мира» сегодня успешно работают такие заведения, как ресторан итальянской кухни «Пастарианец», кафе-ресторан японской и европейской кухни «БифТайм», кафе «Урюк», кафе-пиццерия «Академия», кулинария-кондитерская «Кулек». Все эти заведения являются арендаторами помещений, находящихся в собственности инвесторов. Примечательно, что среди частных инвесторов в последнее время начал складываться круг покупателей, специализирующихся именно на площадях, предназначенных для кафе и ресторанов. Они выбирают не только помещения, но и проводят собственный «кастинг» для рестораторов – следят за новинками на этом рынке, изучают концепции заведений, выбирают наиболее интересные и привлекательные, исходя из собственных предпочтений, а затем выходят со своими предложениями к «финалистам». Как определить, насколько успешным будет сотрудничество с тем или иным гастрономическим заведением в качестве арендатора? – Какой-то универсальной формулы, разумеется, нет. Вместе с тем, как показывает опыт, для того чтобы защитить свои арендные потоки, частному инвестору нужно ориентироваться на заведения общественного питания среднего сегмента, средний чек в которых составляет 800-1500 рублей. Такие заведения по сравнению с ресторанами элитного сегмента гораздо успешнее за счет больших оборотов. Однако ценовая политика ресторана – еще не все. В настоящий момент в Москве в нише «чека 800-1500 рублей» работают сотни кафе и ресторанов. При этом далеко не все из них могут похвастаться высокой доходностью. При таком уровне конкуренции большую роль играет не только демократичность цен, но оригинальность концепции, которую «транслирует» заведение. На мой взгляд, очень показательный пример в этом смысле – рестораны «Хачапури» и «Одесса-мама», арендовавшие помещения в одном из наших проектов. Концепция и того, и другого заведения продумана настолько детально – и по кухне, и по дизайну, и даже по тем неуловимым мелочам, которые превращают «точку общепита» в гастрономическое заведение, куда хочется возвращаться снова и снова. На какие факторы при выборе помещения нужно обратить внимание частному инвестору, решившему вложиться в площадку под общепит? – Прежде всего, это расположение – находится ли объект в уже сложившемся торговом коридоре, далеко ли метро и т.п. Очень часто одним из основных показателей называют расположение на первой линии. Безусловно, этот фактор очень важен. Но, как показывает наша практика, не всегда играет решающую роль. Например, для ресторанов «Хачапури» и «Одесса-мама», арендующих помещения в объекте нашей компании, расположенном в Кривоколенном переулке, этот пункт стал не столь решающим. Для этих заведений, напротив, наше здание, расположенное несколько вглубь от основного автомобильного и пешеходного трафиков, идущих по Мясницкой улице, оказалось более интересным и соответствующим их концепции. Судя по тому, что в обоих ресторанах постоянный аншлаг даже в рабочие дни, расчет оправдал себя. Еще один важный фактор – наличие отдельного входа с улицы. Кроме того, хорошо, если у помещения есть так называемая рекламная составляющая, скажем, витринные окна. Но и этот момент при правильно подобранном арендаторе, имеющем интересную, оригинальную концепцию заведения и его развития, вовсе не обязательно должен быть из разряда «must have». Существует немало примеров, когда заведения в силу особенностей окружающей застройки не имеют витринного остекления, но настолько умело обыгрывают это обстоятельство в своих концепциях, что превращают его в свое преимущество. Что касается этажа, разумеется, предпочтительным вариантом является первый. Но в отличие от помещений под ритейл, для ресторанного формата вполне приемлемы и неглубокий цоколь, и, напротив, второй этаж. А в оживленных местах вполне может сгодиться даже подвал. Если говорить о характеристиках самого помещения, то, прежде всего, следует обратить внимание на его конфигурацию. Нередко в исторических зданиях встречаются площади, планировка которых изрезана несущими стенами. С точки зрения ритейла, это минус, поскольку такая конфигурация не позволяет организовать полноценный торговый зал. Зато с точки зрения ресторана или кафе, напротив, может стать преимуществом, поскольку дает возможность зонировать помещение. Кроме того, такие площади стоят, как правило, дешевле. При этом, в случае с «правильным» арендатором, для которого такая планировка вписывается в его концепцию, могут быть сданы в аренду по вполне рыночной ставке. Желательная высота потолков – от 4 м. Нередко собственники делают антресоли, тем самым увеличивают арендопригодную площадь, а значит, и возможности дополнительного дохода. С технической точки зрения, для помещений под общепит важны такие параметры, как наличие второго выхода, который позволит вести разгрузку-погрузку, не мешая посетителям, выделенные электрические мощности не менее 150 Вт/кв. м, наличие достаточно мощной системы вентиляции или хотя бы возможности ее обустройства. Зачастую именно последний пункт становится причиной, по которой разместить ресторан с кухней полного цикла в помещении становится невозможно. http://www.comestate.ru/articles/dmitriy-volkov-kak-pokazyvaet