Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

недвижимость и цены:Арендный бизнес: офис или торговля?

2014-08-25

Получение дохода от сдачи внаем коммерческих площадей — один из способов консервативного инвестирования. Схема проста: предприниматель приобретает помещение в торговом или офисном центре с уже заключенным договором аренды (или подписывает его после совершения покупки) и получает пассивный доход, не требующий трудозатрат, если только не считать таковыми взаимодействие со съемщиком.
Инвестиции в торговлю
На западе арендный бизнес в торговых центрах — общепринятый вид инвестирования, в то время как на российском рынке эта схема пока не получила широкого распространения. Возможно, именно по этой причине эксперты стараются быть осторожными в оценке данного инструмента вложения средств.
Между тем востребованность торговых площадей в Москве достаточно высокая. «Моллы интересны инвесторам, поскольку этот рынок до сих пор не насыщен, — рассказал «Н&Ц» Олег Кузнецов, управляющий партнер «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова». — Это позволяет рассчитывать на среднюю доходность около 12% в год».
Олег Рыжов, генеральный директор ROSS Group, отмечает, что прибыль от аренды в ТЦ может быть даже выше, чем в офисных центрах, но сам бизнес неустойчив. «Инвестор заинтересован в получении стабильного высокого дохода, а также в снижении финансовых рисков, — говорит эксперт. — Для того чтобы этого достичь, необходимо обратить внимание на следующие моменты: локацию, которой не должно угрожать ничего в ближайшей и среднесрочной перспективе, заполняемость объекта и наличие долгосрочных договоров с «якорями», качество инженерии и здания в целом».
Определенную сложность вызывает необходимость поддерживать в проекте концепцию. «На практике это не всегда работает — бывают ситуации, когда собственники соседних помещений сдают площадь арендаторам одного профиля, — рассказывает Александр Ошурко, управляющий директор компании Praedium.
Олег Кузнецов считает, что рынок торговых центров как объектов продажи менее ликвиден, чем офисный. «Мы почти не видим сделок с моллами в регионах и наблюдаем их незначительное количество в Москве и Санкт-Петербурге», — отмечает он. Причины различны. В провинции процесс замедляет конкуренция со стороны новых объектов, а в обеих столицах сделок мало из-за перекредитованности проектов, а также условий финансирования, в результате которых доход становится небольшим.
Офисы лучше?
Бизнес-центры гарантируют собственнику стабильную прибыль, если речь идет о комплексах категории А или А+, считает Андрей Ковалев, президент ГК «Экоофис». «При правильном выборе арендаторов, разумной маркетинговой стратегии и финансовой политике такие объекты устойчивы даже в кризисное время, — комментирует эксперт. — Однако с учетом того, что цена приобретения высока, рассчитывать на доходность выше 8–10% сейчас не приходится».
Инвесторы предпочитают вкладываться в офисы с уже заключенными договорами. «Далеко не все клиенты хотят брать на себя ответственность за поиск нанимателя, поэтому готовы заплатить больше, но купить помещение с уже сформированным арендным потоком», — поясняет Дмитрий Волков, руководитель группы продаж компании Sminex.
Как отмечает А. Ковалев, особым спросом пользуются небольшие помещения (50–150 кв. м). Если в концепцию БЦ заложена возможность продажи только этажа целиком, это может затормозить процесс реализации. Наиболее интересными объектами офисного рынка эксперт считает «Красную Розу» и «Даниловскую мануфактуру»: «Это добротные старинные здания из кирпича. По сравнению с объектами нового строительства эффективность вложений в них выше. Они позволяют сдавать площади частями по мере ремонта, а не после завершения строительных работ и ввода здания в эксплуатацию».
Предъявите билет
Сегодня арендный бизнес набирает обороты, чему во многом способствует снижение входного ценового порога. «Еще три — пять лет назад войти в эту сферу нельзя было даже с суммой в 1 млн долл., — говорит А. Ошурко. — Инвестициями занимались только крупные игроки, готовые выкупать объекты целиком. Сегодня ситуация меняется к лучшему».
Например, небольшой офис до 70 кв. м можно приобрести за 300–400 тыс. долл. На этапе строительства торгового центра продаются площади стоимостью около 350–500 тыс. долл.
Так что же все-таки предпочесть инвестору — офис или торговлю? Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН, считает: сравнивать инвестиции в эти два формата нельзя. Это принципиально разные рынки, у каждого есть свои минусы и плюсы. В целом арендный бизнес является достаточно надежным инструментом вне зависимости от того, идет ли речь об офисах или торговых помещениях. Спросом пользуются активы с долгосрочными контрактами, которые защищают интересы владельцев недвижимости, делают вывод эксперты.