Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

Офис в Москве.ру: Экспертиза бизнес-центра Хамелеон

2014-10-03

Мы посетили и внимательно изучили бизнес-центр «Хамелеон»: постараемся оценить его основные характеристики, а так же обратим внимание на особенности этого офисного центра. I. Локация Бизнес-центр находится в ЮВАО, в Рязанском районе по адресу Рязанский проспект, д. 10, стр. 18, в непосредственной близости к трассе. Визит на объект позволил получить впечатление о его расположении, а в последствии оно дополнилось картографическими исследованиями. Транспортная доступность Проще всего добраться до БЦ Хамелеон от метро Рязанский проспект до остановки «Стахановская улица»: автобусы 143, 143к, 169, 29, 29к (выходные) маршрутки 160 м, 311, 351 м, 411, 429 м, 443 м, 463 м, 63 м троллейбусы 63, 63к. Бизнес-центр находится на противоположной стороне проспекта, через основные полосы которого ведет подземный переход, а через дублер — неудобно расположенный наземный переход. Вход в БЦ — один, с торца, через единственную карусельную дверь. Расстояние от метро — 2,3 км, время в пути на общественном транспорте в среднем составляет 5–10 минут, при наличие пробок около 15-ти минут. В 2016 г. объект получит большое преимущество, когда откроется станция метро «Стахановская» новой Кожуховской линии. Парковка: открытая платная на 57 машиномест, стоимость аренды в месяц составляет 7500 рублей. Вдоль здания и перед трассой предусмотрено 79 бесплатных парковочных мест. Коэффициент обеспеченности парковкой составляет 1/123 (1 место на 123 кв.м арендуемой площади). Moscow Research Forum для объекта класса B+ между ТТК и МКАД рекомендует соотношение 1/60. Представители БЦ «Хамелеон» предполагают, что восполнить недостающие парковочные места может платная парковка на 200 м/м под эстакадой в 350 метрах от здания. Резюме: Необходимость пользоваться общественным транспортом от ближайшей станции метро.Перспектива открытия станции метро в 1 минуте ходьбы. Внешняя инфраструктура окрестностях бизнес-центра есть все необходимые услуги и магазины. В шаговой доступности аптека, салон-парикмахерская, стоматология, продуктовые магазины, банкомат. В соседнем здании расположился ресторан японской кухни «Тануки». По словам представителя бизнес-центра, после открытия метро будет открыт и «Макдональдс». По обе стороны Рязанского проспекта есть автомойки, при движении в область — бензоколонка. Однако БЦ «Хамелеон» с трех сторон окружен промзоной. Прогуляться в обеденный перерыв или после работы — негде. Ближайший лесопарк (Кусковский) — в 1,5 км. В планах развития района – благоустройство Аллеи Стахановцев совсем неподалеку от бизнес-центра. Правда, данный фактор не так важен для офисной недвижимости. Резюме: Развитая инфраструктура района, отсутствие парковой зоны. II. Характеристики здания Девелопер проекта, компания Sminex, превратил старое кирпичное здание Мосэнерго в современный бизнес-центр. В результате редевелопмента был не только модернизирован фасад и преобразовано внутреннее пространство, но так же заменены все системы инженерных коммуникаций. Фасад и интерьер Внешний облик здания достаточно лаконичен, но привлекателен. В отделке дизайнер проекта Swanke Hayden Connell Architects использовал светоотражающие панели, меняющие оттенок в зависимости от угла зрения и освещения. В 2013 году международная компания NAI Becar признала бизнес-центр «Хамелеон» самым интересным проектом офисной недвижимости из всех БЦ за пределами за Третьего Транспортного кольца Москвы. В соответствии с концептуальным названием бизнес-центра на стенах установлены стеклянные панели со светодиодной подсветкой, чередующей несколько цветов: стильный и притягивающий взгляд элемент декора. Внутренняя отделка общих зон выполнена в нейтральных тонах с использованием мрамора и керамогранита. Входная группа На фасаде со стороны входа размещено наименование бизнес-центра, что является плюсом при ориентировании посетителей. Вход в здание имеет небольшой козырек, где сама собой сформировалась зона для курения, и пока тут размещена всего одна металлическая урна. Попасть в БЦ «Хамелеон» можно через дверь карусельного типа. Перед ней размещено несколько грязезащитных ковров. Если даже в теплый сезон тут организован достаточно высокий уровень системы грязезащиты (по нормам не менее 6 метров в длину и в идеале от 9-ти метров), то можно надеяться, что и во время осадков слякоти в зоне ресепшен не будет. В холле организована небольшая лаунж-зона с кожаными диванами и столиками. К услугам посетителей и работников кулер с водой и аппарат для чистки обуви. Лифты, коридоры, лестничные пролеты Бизнес-центр разделен на две секции, каждая из которых имеет индивидуальный электронный КПП. Секция А отличается обособленностью своих этажей, каждый из которых может быть занят только одним арендатором или собственником. Попасть на этаж можно только имея пропуск, который считывается устройством лифта (в этой секции их два). При необходимости можно воспользоваться лестницей, однако без электронного пропуска она работает только на выход. Секция Б оснащена тремя пассажирскими лифтами. На стене лифтовой зоны первого этажа расположен стенд с указанием всех компаний, их этажа и номера офиса. Эта информация так же представлена поэтажно на каждом пролете. Этажи имеют отличительную цветовую маркировку, которая присутствует в подсветке лифтовой рамы, информационного блока и табличек названий компаний у каждого офиса. Лифтовой холл и коридоры неширокие. Санитарные зоны Офисы секции А оснащены двумя соседствующими кабинками санузлов. В секции Б на каждом этаже расположена одна санитарная зона. Мужской туалет оборудован 4-мя кабинками, тремя писсуарами и тремя раковинами. В женском туалете так же 4 кабинки и три раковины. Оба санузла оборудованы одним металлическим диспенсером для бумажных полотенец и двумя — для жидкого мыла марки эконом-сегмента Merida. Туалетные комнаты достаточно тесные. Их оснащение не будет вызывать дискомфорт лишь при количестве сотрудников на этаже до 150 человек (коэффициент 18 человек на оборудование). У двух пар офисов, расположенных по бокам секции Б, есть возможность организовать собственную санитарную зону. Внутренняя инфраструктура Первый этаж отдан торговле и предприятиям питания. Здесь есть сеть пироговых «Штолле», готовятся к открытию магазин одежды и пекарня. Внутри здания есть столовая с доступными ценами, открытая и для гостей бизнес-центра. В бизнес-центре планируется организовать конференц-зал и коворкинг, позволяющий арендовать отдельные рабочие места. Инженерное оснащение и коммуникации Несущие колонны бизнес-центра имеют шаг 6 м, что является необходимым условием для объектов B+ класса. Высота потолков от 3,0 до 6,5 метров, что позволяет в некоторых случаях оборудовать двухэтажный офис. При редевелопменте были обновлены все инженерные коммуникации. Кроме того, здесь налажена приточно-вытяжная вентиляция, а в каждый офис подведена центральная система кондиционирования фирмы Daikin, являющейся лидером на рынке систем кондиционирования и вентилирования. Услуги телекоммуникаций здесь предоставляют два провайдера: Билайн и Гарс Телеком. Резюме: БЦ оснащен необходимым в пределах своего класса, управляющая компания готовится к реализации услуги бесплатного Wi-Fi в пределах холла и реcепшена. Виды из окон Из окон бизнес-центра «Хамелеон» все пейзажи урбанистического характера, остается только выбрать, какая картина больше по душе:оживленное движение Рязанского шоссе или неспешное течение грузовых машин вдоль складов. Резюме: Примечательные или, наоборот, неэстетичные виды отсутствуют. III. Офисная площадь Планировки Общая площадь здания составляет 18 600 кв.м, из них на долю эффективных площадей приходится 16 786 кв.м. В результате редевелопмента на 10-ти этажах было распланировано 120 офисных помещений площадью от 45 до 292 кв.м. Так как внутренние перегородки гипсокартонные, всегда есть возможность объединить несколько офисов. Особенностью здания являются высокие потолки 5,15 и 6,5 м. на 4-м и 10 этажах соответственно. Девелопер воспользовался нестандартной конфигурацией и предлагает редкую возможность организации двухэтажного офиса. Все необходимые разрешения получены, так что оформление и оборудование второго этажа не вызовет сложностей. Двери всех офисов оснащены стандартным цилиндровым замком. Подоконники и окна в помещениях расположены довольно высоко над полом (иногда расстояние почти достигает 1,5 метров). Остекление хорошо изолирует шум, даже гул Рязанского проспекта, однако почти ни в одном офисе не предусмотрена возможность открыть окно. Все офисы предлагаются в состоянии shell&core, однако в предложение для некоторых собственников уже включена финальная отделка. Девелопер, кстати, в ближайшее время тоже планирует выполнить дизайн части офисных помещений. Переход в другое здание на уровне третьего этажа включен в состав одного из офисов. Сейчас он не находится в экспозиции. На десятом этаже есть несколько офисов с эксплуатируемой кровлей, которая может быть оборудована в индивидуальную лаунж-зону или место для курения. Резюме: Удобные планировки для компаний от 7 сотрудников. Офисы с возможностью организации антресоли при расширении компании. Структура предложения На момент середины сентября 2014 г. в БЦ «Хамелеон» к продаже/аренде предлагается 41 офисное помещение. Самый маленький свободный офис (61,1 кв. м) находится на 9-м этаже. Офис с наибольшей площадью (без учета потенциальной антресоли) расположен на 6-м этаже секции А и занимает 292,1 кв.м Максимальная площадь, которой можно добиться внутри одного офиса с помощью второго этажа, составляет 422,95 кв. м (на плане обозначено как помещение 10.7). IV. Цены и условия сделки Динамика спроса: к сентябрю 2014 г. реализовано 60% от общего объема площадей. Из них 70% собственники, 30% арендаторы. Доля инвесторов составляет 60% от реализованных площадей. Покупка Цены начинаются от 1948 $ (офисы на 4-м этаже). Наиболее высокая стоимость квадратного метра — 4 280 $ — у маленьких площадей 61,1 кв.м., бюджет покупки составит 261 508 $. Самое дорогостоящее предложение — офис 8а.1 с чистовой отделкой, который обойдется покупателю в 1 223 898 $. Приобретая офис в инвестиционных целях, можно воспользоваться услугой поиска арендатора, предоставляемой продавцом. При необходимости можно воспользоваться кредитными программами банков Локо Банк, Зенит, Интерпрогресс и М2М. Аренда Стоимость аренды находится в диапазоне 380–480 $ (14 693 — 18 560 руб.) за кв.м. в год. Минимальный срок — 11 месяцев, максимальный — 5 лет. Цена может быть установлена как в рублях, так и в долларах. В последнем случае возможно установление валютного коридора. Так же по условию договора проводится ежегодная 5-ти% индексация стоимости. Депозит составляет стоимость аренды 1-го месяца. Операционные расходы уже заложены в стоимость аренды за исключением услуг уборки офиса. Прогноз роста цен Открытие новой станции метро «Стахановская» буквально в нескольких метрах от бизнес-центра «Хамелеон», существенно повысит его привлекательность. По прогнозам экспертов компании Sminex, к 2016 году цены вырастут на 15%. Резюме: Стоимость аренды находится у верхнего края ценового диапазона для бизнес-центров класса B+ в этом районе. Это оправдывается перспективой открытия метро и высоким уровнем редевелопмента. На сегодня это единственный качественный офисный центр в Рязанском районе. V. Эксплуатация и управление По оценкам компании Sminex бизнес-центр «Хамелеон» рассчитано на 1600–1800 постоянных работников. Арендаторам в зависимости от площади офиса предоставляются арендные каникулы на 1–3 месяца. Строгих ограничений на тип деятельности компании нет, что позволяет организовать в помещении шоу-рум, мини-производство или реализацию товаров и услуг. Главное условие, чтобы эта деятельность была безопасна и не тревожила соседей. Владельцы офиса в переходе на третьем этаже могут размещать лайтбоксы с рекламой. Стоимость эксплуатации для собственников составляет 1650 руб. с НДС в год за кв.м. Расчеты коммунальных платежей осуществляются по счетчикам по городским тарифам и распределяются пропорционально занимаемым площадям между арендаторами. Отопительная система так же оснащена счетчиками, поэтому в теплый сезон она не оплачивается. Мощность обеспечения офисов электроэнергией составляет 50Вт на кв.м. Бизнес-центр «Хамелеон» работает в круглосуточном режиме. Он оснащен системой видеонаблюдения и противопожарной системой, а так же имеет службу охраны. Управляющая компания имеет собственную службу клининга. В ее обязанности входит: ежедневная уборка общих зон (холл, коридоры) — не менее 4-х раз в день, уборка санитарных зон — каждый час, лифтов — 2 раза в день. Грязезащитные покрытия меняются ежедневно. Мойка фасадов осуществляется дважды в год. Я отметила чистоту всех общих зон в момент моего посещения бизнес-центра. Для уборки офисных помещений можно воспользоваться услугами этой клининговой компании или пригласить стороннюю по свое усмотрение. Кстати, в целях сохранения опрятности коридоров размещение своих ковриков допускается только внутри офисного пространства, но никак не перед дверью. Для прохождения КПП на каждого сотрудника оформляется электронный пропуск стоимостью 200 рублей, штраф за восстановление утерянного пропуска составит 500 рублей. Резюме: Бизнес-центр предлагает стандартный пакет услуг, качество которого будет определяться ответственностью и исполнительностью персонала. Большой плюс — возможность круглосуточной работы. Подведение итогов Бизнес-центр «Хамелеон» — один из самых качественных проектов ЮВАО. Оригинальная дизайнерская концепция, удобные планировки, высокое качество внутренней среды, полный набор услуг, характерных для класса B+. Главный минус данного центра — загруженность трассы в часы пик (утром из области, а вечером из центра), маленький паркинг. Но данный бизнес-центр может быть привлекателен для компаний, чьи руководители живут в районе Рязанского проспекта или в ЮВАО, в целом. Стоит ожидать, что создание зоны бесплатного Wi-Fi, коворкинга и конференц-зала привлечет начинающих предпринимателей района. Подробнее: http://www.officevmoskve.ru/articles/tainy-arendator/khameleon-tainii-arendator