Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

Ведомости: Серые зоны не выходят из тени

2014-10-27

На 4300 га промышленных территорий, которые предполагаются под девелопмент, теоретически исходя из нынешних норм проектирования может быть построено более 100 млн кв. м недвижимости. Но практически планы нереализуемы до тех пор, пока не изменится федеральное законодательство.

Слишком много владельцев
«На некоторые территории за заборами не пускают даже нас», — год назад сетовал Андрей Гнездилов, главный архитектор НИиПИ генплана Москвы. Сейчас городские власти столкнулись с последствиями «дикой» приватизации, объясняет Алексей Гончаров, вице-президент «Галс-девелопмента»i. Основная проблема при редевелопменте промзон — наличие нескольких собственников, признает Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству: «Де-юре, если у владельцев промзоны нет желания реконструировать свою площадку, город никак не может их заставить» (цитата по stroi.mos.ru).
Группа ПСН владеет 40 га в промзоне «Грайвороново» общей площадью 400 га. По заказу правительства Москвы ПСН разработала концепцию развития общей территории, провела переговоры с собственниками. «Здесь есть несколько крупных собственников с участками от 10 га, заинтересованных в реорганизации. Остальные — небольшие владельцы, которые занимаются своим бизнесом и не хотят переезжать или продавать участки», — рассказала Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы ПСН.
«Мы несколько раз брались за подобные проекты, — делится Александр Лагутов, партнер, директор департамента оценки компании Sminex. — Договориться нереально, всегда найдется один, который ничего не хочет менять или просит несопоставимую с рыночной цену за участок». В результате компания отказалась рассматривать участки, где больше одного владельца.
В Москве случаев, когда «не договорились», гораздо больше, чем когда «договорились». Девелоперы о них не любят распространяться, но пена переговоров и нереализованных планов вылезает на поверхность. Так, еще в 2007 г. заводы «Союз» и «Гелиймаш» на Лужнецкой набережной заявляли проект МФК «Третий Рим» на 350 000 кв. м. Но сторонам не удалось достичь взаимопонимания, рассказали в Colliers Int. Сейчас площади недействующих заводов сдаются под офисы.
Еще один пример — завод «Кристалл» на ул. Самокатной, 4, который занимает 9,2 га в Лефортове у Яузы. По концепции, разработанной российско-датским бюро Citymakers, поддержанной московскими властями, площадка завода входит в большой проект «Арт-квартал» на 510 га. Но владелец ОАО «Московский завод «Кристалл» и девелопер проекта ГК «Крайс», видимо, не договорились с инициаторами «Арт-квартала» и презентовали этим летом собственную концепцию развития.
Самые большие проекты Москвы в промзонах, которые рискуют навсегда остаться фантазийными, — названный уже «Арт-квартал» около Курской и «Южный порт». Для обоих разработана концепция, но дальше красивых картинок дело не двигается.

«Южный порт» — гигантская промышленная территория в 944 га на юго-востоке Москвы. Проект по заказу департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы подготовило бюро TDI. Разработчики сформировали четыре основные зоны: жилой район Harbour City (с каналами и видом на реку), производственный Сity Lab, общественную зону Green Ribbon (сейчас там железнодорожные пути) и район Sky Line — преимущественно офисный с домами высокой этажности. На этой территории могло бы появиться до 7,5 млн кв. м новой недвижимости. Инвестиции в проект оцениваются более чем в 9 млрд евро. Потенциально здесь может жить 45 000-60 000 человек, работать — еще 80 000. Дело за малым — объяснить более чем 240 собственникам, зачем им каналы, парки и куда они должны деть свои производства, склады и офисы.
Федеральные идеи
Существует федеральный законопроект, который будет понуждать собственников к приведению принадлежащих им земельных участков в соответствие с региональными градостроительными планами. Как сообщается на официальном портале стройкомплекса Москвы, законопроект дорабатывается Минстроем РФ. Проектом разрешается высшему исполнительному органу региональной власти принять решение о реорганизации производственно-коммунальной территории, образующей комплекс земельных участков с расположенными на них зданиями и сооружениями. С момента опубликования решения и до реорганизации промзоны в ее границах предлагается запретить менять виды разрешенного использования и отчуждать имущество.
«Законопроект, скажем так, не совсем конституционен, — поделился с “Ведомостями” крупный девелопер. — Если примут его в этом варианте, будет вал исков, и, возможно, он не будет работать».
Разработчики планируют развивать промзоны с помощью ПИФов. «Власти предлагают собственникам участков войти в градпроект паем, но что они от этого выиграют? — спрашивает Лагутов. — Если бы они хотели вкладывать средства в ПИФы, они бы давно это сделали».
Единственный эффективный путь работы с крупными промзонами — государственное участие. Так сделали в Гамбурге при реновации 157 га портовых территорий в новый район Hafencity, так было в Лионе — проект Confluence на 150 га. Так происходит в Москве на территории завода ЗиЛ. Недавно один из участников — группа ЛСР заявила, что потратит 125 млрд руб., а планирует заработать 180 млрд руб.
Чем сердце успокоится
Промзоны — предмет многолетних споров между собственниками, властями и лоббирующими свои интересы девелоперами. Самый громкий конфликт произошел за площадку Бадаевского завода на Кутузовском проспекте. Решение о застройке 14 га было принято еще 10 лет назад. Тогдашние владельцы предприятий — ГК ПИКi и «Абсолют банк» планировали построить жилой комплекс «Парк сити» на 582 000 кв. м, писали «Ведомости». Позднее ПИК вышла из проекта. А в 2012 г. градостроительно-земельная комиссия отменила проект, мотивируя это ухудшением транспортной ситуации. В начале 2014 г. власти передали 5 га ОАО «НК «Роснефть» под строительство штаб-квартиры площадью 200 000 кв. м. И через месяц разрешили инвестиционной группе «Абсолют» застроить уже 10 га, снизив в 3 раза — до 150 000 кв. м — объем разрешенного строительства.
Причин конфликтов за сладкие участки много, но основная — отсутствие у города ясного понимания, что и где он хочет видеть, сошлись во мнении все опрошенные «Ведомостями» девелоперы и консультанты. «Судя по тому, что департамент науки, промышленной политики и предпринимательства (ДППП) не может нам предоставить перечень тех производств, которые точно должны остаться хотя бы в нашей промзоне (более 300 га), они, видимо, сами этого не знают», — делился с «Ведомостями» один крупный девелопер.
В результате власти Москвы не могут предоставить застройщикам ясной картины: какие производства невыводимы, какие можно вывести, какие здания можно снести, а что надо оставить. В пресс-службе ДППП ответили, что «перечень преимущественных производств для города есть», но предоставить его не смогли.
Перенести производство, чтобы получить площадку в Москве, — выгодная инициатива, знает Алексей Гончаров. Он участвовал в переносе мощностей завода «Каучук», где сейчас располагается новый ЖК «Садовые кварталы». Стоимость переноса составила 500 млн руб. Недавно «Галс-девелопмент» по согласованию с Минобороны вывел в Химки МКБ «Искра» с Ленинградского шоссе, на это потребовалось 700 млн руб., говорит он. На 3 га девелопер строит МФК с офисами и апартаментами.
Согласно действующим нормативам возможная плотность застройки промзон — 25 000 кв. м на 1 га, говорит Алексей Гончаров. В старых границах города есть потенциал для возведения более 100 млн кв. м недвижимости. Это перспектива ближайших 15 лет, прогнозируют девелоперы.
Подробнее: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/780821/serye-zony-ne-vyhodyat-iz-teni#ixzz3Hj8qmsuf