Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

Недвижимость и цены: Не центром единым. Новостройки бизнес-класса

2014-11-05

Около 60% новостроек, представленных на рынке Москвы, составляют проекты бизнес-класса. Объекты этого сегмента сегодня все чаще появляются в нетрадиционном для жилья такого уровня месторасположении. Локация перестала быть главным критерием принадлежности ЖК к бизнес-сегменту.
Восток и север вытесняют запад
По данным компании «Метриум Групп», с начала 2014 г. на первичном рынке бизнес-класса Москвы появилось восемь новых жилых комплексов и 11 комплексов апартаментов. Кроме того, продажи квартир открылись в вышедшем в прошлом году комплексе «Сердце столицы» («ДОН-Строй»), где ранее реализовывали только апартаменты. Возобновились приостановленные в 2013 г. продажи в ЖК «Наследие» («Галс-Девелопмент»). Также на рынок снова выставлены квартиры от инвесторов в доме на Русаковской набережной Arco di Sole («Интеко»), введенном в эксплуатацию в 2008 г. Началась реализация апартаментов в комплексе «Триколор», где прежде предлагались только квартиры. Таким образом, общий объем первичного предложения бизнес-класса составляют 34 проекта апартаментов и 61 — жилых комплексов.
Примечательно, что большинство ЖК, вышедших в этом году на реализацию, находятся не в западной части Москвы — популярном месторасположении для новостроек данного сегмента, а в Восточном и Северном округах.
«Проекты бизнес-класса сегодня есть во всех округах Москвы. Примечательно, что большинство ЖК, вышедших в этом году на реализацию, расположены не в западной части города — популярной локации для новостроек данного сегмента, а в Восточном и Северном округах, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Тем не менее лидирующие позиции по-прежнему занимают ЗАО и ЮЗАО — на них приходится 28 и 18,6% от общего числа квартир на первичном рынке жилья бизнес-класса. Что касается апартаментов, то практически половину новых объектов (пять комплексов) реализуют в ЦАО. Однако САО остается лидером — на долю данного округа приходится 67% от общего объема предложения апартаментов бизнес-класса».
Итак, восток и север вытесняют запад и выходят в лидеры. По мнению экспертов, это связано с тем, что свободных участков в более престижных районах города практически не осталось. Бизнес-класс стали строить даже в ВАО, СВАО и ЮВАО (исторически сложившихся промышленных округах). Это стало возможным прежде всего благодаря довольно обширным лесопарковым массивам — Лосиный Остров, Кузьминский лесопарк, парк «Сокольники» и т. д. Изменить представление о востоке Москвы несколько лет назад взялась компания «ДОН-Строй», построив ЖК «Лосиный Остров». Позднее здесь появились и другие качественные современные проекты, например ЖК «Виноградный», «Измайлово-Lane», «Соколиный форт» и др. В 2014 г. на востоке Москвы продолжают выходить новые комплексы жилья и апартаментов бизнес-класса — «Консент», апарт-комплекс Re: form.
«Смещение географии новостроек бизнес-класса из центра и запада в сторону южного и восточного направлений началось уже более восьми лет назад, — отмечает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити — XXI век». — В будущем эта тенденция только усилится: на юго-востоке столицы, вдоль изгибов Москвы-реки, сосредоточены обширные промышленные территории, подлежащие реорганизации, часть которых наверняка будет застраиваться жильем или апартаментами бизнес-класса».
Что касается Северного округа, то многие его районы и раньше считались престижными за счет близости к центру, хорошей транспортной доступности, развитой инфраструктуры (Беговой, Хорошевский, Сокол, Аэропорт и др.). Здесь уже давно появляются объекты бизнес- и премиум-класса. Неудивительно, что север столицы сейчас активно преображается. На основных трассах (Ленинградское, Дмитровское шоссе) ведется реконструкция, в ближайшее время планируется открытие нескольких станций метро. Кроме того, в округе расположено несколько промзон, которые будут реорганизованы. И девелоперы постепенно «подтягиваются», выводя на рынок САО новые ЖК и апартаменты бизнес-класса.
Бизнес-границы
Ареал строительства жилья рассматриваемого сегмента становится все шире. Еще три — пять лет назад основные объемы были сосредоточены между Садовым кольцом и ТТК. Сейчас предложения с ценой квадрата в 170–220 тыс. руб. можно найти и рядом с МКАД, и в области, где несколько лет назад строился исключительно экономкласс.
«Если раньше проекты уровня бизнес за пределами нынешнего ТТК были единичными случаями, то в последние годы это практически норма, — говорит М. Тимашова. — В защиту этой тенденции можно привести несколько факторов. Транспортная доступность в городе постепенно улучшается, власти наконец-то взялись за озеленение столицы, а вредные производства начали выводить за ее пределы».
Сейчас кроме местоположения все больший вес имеют такие критерии, как непосредственное окружение проекта и его качественные характеристики.
«Сейчас кроме местоположения все больший вес имеют такие критерии, как непосредственное окружение проекта и его качественные характеристики, — добавляет Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». — Визитной карточкой бизнес-класса становится участие в разработке проекта известных, причем не только в России, архитекторов и декораторов, использование эксклюзивных строительных и отделочных материалов».
При этом цена квадратного метра корректируется в соответствии с преимуществами или недостатками местоположения. «Фактически комплекс данной категории может быть построен в любом округе при условии, что поблизости нет объектов негативного влияния (действующих промзон, ЛЭП, депрессивных районов старого и ветхого жилого фонда, не подлежащих редевелопменту или реновации в среднесрочной перспективе), — рассуждает Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер». — Даже соседство с крупными транспортными магистралями, такими как ТТК, Ленинский проспект или Звенигородское шоссе, уже не является препятствием для строительства».
Для успешной реализации проекта бизнес-класса в спальном районе столицы, на удалении от центра, желательно наличие поблизости парковых и рекреационных объектов. С другой стороны, если новостройка будет располагаться в ЦАО, то допускается отсутствие рядом зеленых зон, отмечают эксперты.
«В Подмосковье требования пока строгие: объект бизнес-класса должен находиться в центре города или же в перспективном районе с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой, — замечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. — Или в экологичном, тихом, зеленом районе с хорошими видовыми характеристиками, природным или историческим объектом неподалеку — это может быть, например, водоем, лесопарк, храм».
Еще доступнее
Жесткая классификация осталась в прошлом, критерии отнесения жилья к категории бизнес стали более либеральными. По мнению экспертов «Метриум Групп», очевидно расслоение на ценовые сегменты — нижний, средний и верхний.
«На рынке сегодня сформировался вид «доступного» бизнес-класса, когда недостатки расположения компенсируются комфортными условиями проживания и относительно невысокими ценами, — говорит М. Литинецкая. — Проекты выходят за рамки классических представлений о сегменте, поскольку имеют определенные недостатки, чаще всего связанные с расположением. Эти жилые комплексы могут возводиться недалеко от МКАД, иметь небольшие площади квартир (средняя площадь однокомнатной — 50 кв. м, двухкомнатной — 73 кв. м, трехкомнатной — 103 кв. м, а многокомнатной — 163 кв. м) или скромную архитектуру. По многим характеристикам такие ЖК близки к комфортклассу, однако по основным признакам — качеству строительства, планировкам, комфортности проживания, индивидуализации проекта и степени его проработки, уровню инфраструктуры — относятся все-таки к сегменту бизнес».
Итак, жилые комплексы, отвечающие стандартам бизнес-класса (за исключением расположения), с определенной регулярностью появляются в абсолютно разных районах Москвы. Эта тенденция обозначилась еще с начала 2000-х гг. «Практически в любом районе города есть один или несколько домов, по своим техническим характеристикам соответствующих бизнес-классу, — рассказывает Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель». — Связано это с тем, что существуют люди, которые здесь выросли, и место их полностью устраивает. Но уровень благосостояния этих граждан значительно улучшился, они могут уже позволить себе жилье более высокого класса».
Среди наиболее ярких представителей доступного бизнес-класса не в самом престижном местоположении можно назвать, например, ЖК «Янтарный город», Union Park и Wellton Park.
ЖК «Янтарный город» (СЗАО, район Строгино) находится на расстоянии 2 км от МКАД, но демократичные цены, удачная концепция, интересная архитектура и оптимальные площади делают его привлекательным для покупателя. Почти все квартиры в пяти корпусах уже распроданы. Комплекс гармонично вписывается в природный ландшафт Строгинской поймы, а из окон домов открываются потрясающие виды.
«Расположение жилого комплекса бизнес-класса рядом с крупной магистралью может компенсироваться наличием рядом парка, — приводит пример А. Кржевова. — Например, ЖК Wellton Park, относящийся к бизнес-классу, расположен на проспекте Маршала Жукова (крупная трасса, переходящая в Звенигородское шоссе) — это определяет высокие шумовые нагрузки и повышенное загрязнение воздуха. Однако соседство с лесопарком «Серебряный бор» является привлекательным фактором для покупателей квартир и определяет высокий интерес к проекту».
Однако есть такие районы, где для девелопера выгоднее строить объект комфорткласса, чем пытаться вытянуть место качественными характеристиками дома. Риэлторы приводят в пример уже ставший знаменитым «Дом на набережной» в Щелково, который пытаются реализовать даже как элитный класс, при этом цены достигают столичных. «Или ЖК «Консент» в Перово — анонсируется и по описанию соответствует бизнес-классу, однако его местоположение тянет максимум на комфорт, — говорит Александр Лагутов, партнер, директор департамента оценки Sminex. — Перово — это как раз один из тех районов, где строительство проекта бизнес-класса нетипично и экономически не обоснованно. На сегодняшний день нет предпосылок для того, чтобы можно было сказать об изменении ситуации. Средняя цена 1 кв. м жилья здесь ниже, чем в среднем по Москве».
Где бизнес-классу быть
Серьезные изменения на рынке недвижимости бизнес-класса эксперты прогнозируют в 2015 г. К этому времени начнут реализовываться проекты реновации промышленных зон, что, безусловно, приведет к увеличению предложения и усилению конкуренции в сегменте. «В Москве планируют порядка 25 проектов бизнес-класса суммарной реализуемой площадью около 4,1 млн кв. м, более 10 проектов — на реконструируемых территориях промзон», — сообщила М. Тимашова.
На территории завода ЗИЛ уже заявлено строительство жилья и апартаментов. Наверняка это будет мультиформатная застройка, где найдется место и для объектов бизнес-класса. Также в скором времени в реализацию выйдет проект «Тушино 2018», где помимо домов комфорткласса в прибрежной зоне планируются объекты сегмента бизнес. Появления подобных проектов можно ожидать и в рамках реконструкции завода «Серп и Молот».
Наверняка бизнес-сегмент активно будет развиваться и в Новой Москве. С повышением статуса этой территории, где прежде предлагались в основном объекты комфорт- и экономкласса, здесь постепенно возникнет спрос и на объекты более высокого уровня, считают эксперты. «Бизнес-класс будет строиться и в менее престижных локациях, но вряд ли он удалится от Москвы более чем на 10–12 км, так как такое расстояние будет уже неудобно потенциальным покупателям, которые, как правило, работают в Москве», — заключает Дмитрий Котровский, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп».

Мы перезвоним
через 50 секунд