Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

Ведомости: Доходный номер Сергей Свиридов - специально для приложения "Жилой фонд"

2014-12-03

Апартаменты под гостиничным и сервисным управлением — один из возможных вариантов вложения средств.

Но если за рубежом этот рынок имеет многолетнюю историю и готов предложить множество инвестиционных вариантов, то в России он находится в стадии зарождения. И может закончиться, не начавшись, из-за новых налогов на недвижимость и отношения властей к апартаментам.

Апарт-отели (за рубежом их чаще называют кондо-отелями) — формат, сочетающий элементы отеля и кондоминиума. Такой отель из номеров квартирного типа управляется одним оператором, однако номера принадлежат не одному крупному инвестору, а многим частным собственникам. Владельцы могут сами в нем проживать или сдавать апартаменты в аренду.

Российские перспективы

В России пока, признает замруководителя Ростуризма Николай Королев, «формат апарт-отелей и апартаментов для использования в туристических целях развит недостаточно». Но в туристическом ведомстве его развитие считают перспективным направлением. «Преимущества апартаментов для туристов очевидны. Живешь, по сути, в квартире, всегда можешь приготовить ту еду, которую хочешь. Апартаменты удобны семьям, а что может быть лучше отдыха с семьей? Развитие апарт-отелей дает больше возможностей российскому туристу и стимулирует туристические потоки внутри страны. Нельзя забывать и об иностранных гостях. Для них этот формат привычен и понятен. Предложив им такого рода размещение, мы способствуем увеличению турпотока из-за рубежа», — рассуждает Королев.

В горном кластере Сочи (горно-туристический комплекс «Газпрома», «Горки город», «Роза хутор») насчитывается около 3000 апартаментов. К активной работе комплексы приступили этим летом. С мая по октябрь загрузка большинства апартаментов составляла до 50%. «Курорт уже сейчас является круглогодичным, много делается для привлечения туристов в несезон. В ближайшие годы мы планируем достичь показателя в 60-70% загрузки на номер в год, что, несомненно, обеспечит инвестиционную привлекательность для владельцев апартаментов, особенно тех, кто может предоставить постояльцам необходимый сервис», — говорит Королев. Появляется подобный формат в Центральной России. В качестве примера он приводит апарт-отель в Завидове, рядом с отелем Radisson Resort, Zavidovo. Здесь на продажу выставлено 80 апартаментов, расположенных на последних двух этажах 6-этажного здания (остальные 120 владелец — «Завидово плаза» собирается оставить в собственности и сдавать самостоятельно). Еще до начала официальных продаж, по информации владельца, было продано 10% апартаментов. Цена — 5,4-18 млн руб. — зависит не только от площади «жилой единицы» (от 31 до 89 кв. м), но и от вида из окна. Инвестиционный расчет примерно следующий: совокупная доходность на приобретенный апартамент, по оценкам отдела продаж, должна составить 12,5% годовых, а рост инвестиционной стоимости — 23-25% к 2018 г.

В российской столице, вспоминает директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer Марианна Романовская, апарт-отели как места длительного проживания (но не как объект для инвестиций) появились еще в 1970-е гг. Именовались они гостевыми домами и предназначались для узкого круга командированных. Одним из первых «настоящих» можно считать отель «Волга». Еще до своей реконструкции в 2008 г. он позиционировался как средство коллективного размещения с условиями для длительного проживания. Первым международным гостиничным брендом, под маркой которого появился апарт-отель, стал 5-звездочный Mamaison на Покровке, 40, открывшийся в 2004 г. Правда, в этих проектах частным инвесторам ничего не продается (Mamaison Hotels and Residences — сеть бутиковых элитных отелей, бизнес-отелей и апарт-отелей (резиденций) стран Восточной и Центральной Европы. Объекты цепочки расположены в Будапеште, Праге, Варшаве, Остраве, Братиславе. Проект в Москве на Покровке — единственный у этого бренда в России).

По словам гендиректора компании S. A. Ricci Владимира Авдеева, сейчас на рынке Москвы уже представлены апартаменты в составе гостиничных комплексов, которые продаются в частные руки. Эти объекты, как правило, верхней ценовой категории. «Входной порог для инвестора тождественен стоимости 1 кв. м элитных апартаментов (около $20 000), услуги гостиничного оператора оплачиваются отдельно. Доходность для инвестора сейчас — около 5-6% в год. К таким проектам можно отнести МФК “Новый Арбат, 32” (в состав которого входит Marriott Novy Arbat), а также “ВТБ арена парк” (бизнес-класса), у которого подписан договор на управление с Hyatt», — приводит примеры Авдеев. Из примеров подешевле (комфорт- и эконом-класс) — «Ханой-Москва» и Just M.

МФК «Ханой-Москва» располагается на территории в 4,9 га в Северо-Восточном округе Москвы, на пересечении Ярославского шоссе и МКАД, и состоит из апарт-отеля на 627 апартаментов стоимостью от 34 000 руб. за 1 кв. м и здания культурно-делового центра общей площадью 132 113 кв. м. Застройщик — ИК «Инцентра». Just M — апарт-отель комфорт-класса в Южном административном округе Москвы. Общая площадь — 3862 кв. м (91 апартамент стоимостью от 174 000 руб. за 1 кв. м). Застройщик — ГК «Монарх недвижимость». Дата окончания строительства — IV квартал 2014 г. Здесь комплекс услуг предоставляется не гостиничным оператором, а управляющей компанией, услуги которой в среднем стоят $35 за 1 кв. м в год.

Эти примеры все-таки не апарт-отели в чистом виде, когда поиск арендаторов и дальнейшие услуги по работе с клиентами берет на себя гостиничный оператор, подчеркивают в S.A. Ricci. То есть купить апартаменты можно, а вот арендаторов придется искать самостоятельно.

«На гостиничном рынке Москвы известны единичные случаи продажи части номеров в собственность. Например, в гостинице «Галерея “Вояж” на Автозаводской улице (входит в сеть гостиниц “Галерея”) продавались номера. Двухместный предлагался за 3,5 млн руб. УК обещала уровень доходности около 12-13% в год. Но возможны сложности при перепродаже такого актива: УК не обещает выкупить номер через определенный срок, а продать номер в гостинице сложнее, чем квартиру, так как пока это новый, не совсем понятный широкому кругу покупателей формат», — говорит Авдеев.

На сегодняшний день единственным столичным комплексом, все апартаменты в котором предлагаются к продаже частным инвесторам, Владимир Авдеев считает апарт-отель Ye’s в Митине (проект ГК «Пионер»). Здесь стандартные апартаменты (около 30 кв. м) продаются по цене от 4,6 млн руб. Покупателям предлагаются специально разработанные программы и обещан годовой доход на уровне 10% без учета прироста стоимости самой недвижимости (однако и без учета налога на эту недвижимость). Управлять Ye’s будет созданная девелопером компания. Она же может помочь в получении статуса индивидуального предпринимателя (ИП) — как ИП собственник выплачивает налоговой 6% от получаемого дохода. УК забирает вознаграждение с первоначальной суммы аренды и оставшуюся часть (80%) перечисляет собственнику апартамента. Физическому лицу, сдающему недвижимость в аренду, придется платить НДФЛ (13%) и налог на имущество (ставки еще не определены), комментируют в «Пионере».

В деле «апарт-вложений» Москва отнюдь не впереди России всей. Уровень развития данного сегмента на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга значительно выше. В S.A. Ricci насчитали несколько проектов: Vertical, Аvenue-apart, МФК Salut (первая очередь), первый Ye’s от «Пионера». В строящемся апарт-отеле Salut из 800 номеров продано 788. Объект возводится на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта (Московский район) компанией «Союз инвест девелопмент» (входит в ГК «Союз-строй»). В апарт-отеле Ye’s на сегодняшний день все 975 номеров трех категорий — standard (845 шт., площадь — 27-29 кв. м), superior (104 шт., 31-35 кв. м), de luxe (26 шт., 42 кв. м) — проданы. Цена — 2,9 млн руб. за апартаменты минимальной площади без отделки, 3,6 млн руб. — с отделкой и меблировкой.

Клиент не готов

«Наш человек» к длительной «финансовой работе» пока не готов, считает коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов (компания — девелопер проекта Apart Ville на Дмитровском шоссе): «На ранней стадии экспонирования проекта спрос со стороны инвесторов достигал 65% от общего числа покупателей. Однако только пятая часть интересовалась возможностью на постоянной основе сдавать собственность в аренду. Остальные планировали получить спекулятивный доход от последующей перепродажи, а вовсе не стабильный арендный заработок».

«Купить недвижимость и сдать ее затем в профессиональное управление — хорошая возможность сохранить сбережения и даже увеличить их за счет дополнительного дохода, который принесет управляющая компания, утверждают продавцы апартаментов. Для таких вложений есть смысл выбирать объекты под управлением известного оператора, неплохо было бы найти уникальный объект для конкретного района или территории, и совсем прекрасно, если эта территория явственно развивается», — рисует идеальную схему председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, гендиректор ассоциации «Мегапир» Александр Каньшин.

В качестве примера территорий с хорошим потенциалом для развития апарт-отелей в Московском регионе Каньшин приводит кластер «Физтех-XXI» в Долгопрудном. Это пилотный проект развития научно-образовательного кластера на базе МФТИ. Сейчас там достраивается биофармкластер, а в итоге появится городок с развитой инфраструктурой. Форматы бизнес-парков и апарт-отелей идеально дополняют друг друга, полагает он. Потенциал есть и в регионах — формат может «сработать» в ОЭЗ «Алабуга», Ульяновске, Калуге. Но рассчитать доходность в этих местах пока сложно, признает Каньшин.

Мировой порядок

В мире формат апартаментов под управлением гостиничных сетей развивается в нескольких направлениях, напоминает старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов. Есть элитные апартаменты, которыми пользуются состоятельные бизнесмены и представители высокооплачиваемой богемы, вынужденные по каким-то причинам (контракт с театром, киностудией, бизнес) проводить много времени вне дома и желающие поддерживать высокие стандарты жизни. Такой формат апартаментов обычно встречается в крупнейших деловых центрах — Нью-Йорке, Лондоне, Абу-Даби и т. п. Управляют ими, как правило, крупнейшие гостиничные сети. Располагаются люксовые апартаменты обычно не в самом отеле, а в отдельном здании.

Есть апартаменты в крупных туристических центрах — их чаще всего приобретают в инвестиционных целях. Такие объекты есть как в городах (Рим, Париж, Венеция), так и в курортных зонах, описывает Свиридов. Подобные апартаменты могут быть разбросаны по всему городу и обычно управляются гостиничными сетями среднего ценового сегмента. Здесь арендаторы получают добротный набор услуг: уборка комнат, стирка, доставка горячей еды и т. д., но без каких-то уникальных сервисов, присущих классу luxury.

Наконец, к апартаментам, находящимся в управлении гостиничных сетей, Сергей Свиридов относит номера, которые были проданы отелями отдельным инвесторам. «Цель такой покупки — исключительно инвестиционная. Сами владельцы ими или совсем не пользуются, а только получают доход от сдачи, которую им обеспечивает гостиница, или живут там какое-то ограниченное время, что прописано в договоре», — отмечает эксперт. По данным S. A. Ricci, в центральном районе Лондона доходность апарт-отелей составляет около 6,5% годовых от стоимости «номера», что на 30% выше доходности в офисном секторе (4,5%).

Особенно распространены инвестиции в апарт-объекты курортного формата (приобрести можно как номер в отеле, так и виллу целиком либо ее долю). «Инвесторов не смущают высокие цены», — отмечают в S.A. Ricci. Так, например, номер площадью от 200 кв. м в кондо-отеле Du Parc Kempinski Private Residences недалеко от швейцарского курортного города Монтре стоит от 3,5 млн евро. Апарт-отели популярны на Багамах, Ямайке, а также в Арабских Эмиратах, Коста-Рике. Уровень доходности здесь колеблется весьма серьезно.

Мы перезвоним
через 50 секунд