Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

В преддверии «дна». Сергей Свиридов - специально для журнала "Квадрум"

2015-02-03

Страна не первый раз оказалась в кризисе. Безусловно, опыт – важная вещь, которая помогает выживать. Ведь «нужно испортить по крайней мере десяток набросков, прежде чем ты научишься правильно держать кисть». Однако нынешний кризис отличается от предыдущих и обещает быть более затяжным.

Сергей Свиридов, старший партнёр, вице-президент по развитию Sminex, обращает внимание, что кризисы 1998, 2008 годов отличаются от сегодняшнего своей природой. В предыдущие кризисы была сразу видна траектория подъёма, даже без участия государства. Тогда они приходили к нам извне. «Нынешний кризис связан с особенностями развития современной модели российской экономики, которая вошла в противоречия с реальной жизнью. Модель, спроектированная в начале 2000-х годов, себя исчерпала. Кроме того, мы отбросили себя и в части доверия инвесторов, которые теперь не готовы рассматривать Россию как партнёра для сотрудничества. В результате, легко и просто из этого кризиса страна не выйдет. Он будет затяжным. Этот кризис мы создали себе сами, и сами должны из него выйти, но пути выхода пока не ясны. События, связанные с Крымом, санкциями и снижением цены на нефть – это дополнительные, но не основные факторы кризиса. В основе лежит стагнация российской экономики», – отмечает Свиридов.

Российская экономика год находится в состоянии стагнации, и это, конечно, отразилось на рынке коммерческой недвижимости. Алексей Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, указывает, что процесс сокращения издержек любого бизнеса уже начат: компании сокращают сотрудников, снижают заработные платы, уменьшают арендные издержки, программы развития и расширения. Все эти, уже видимые, факторы оказывают значительное влияние на коммерческую недвижимость: снижается уровень покупательской активности; уменьшается площадь арендуемых блоков и их количество, особенно в торговых сетях; падает число сделок с коммерческой недвижимостью; растёт уровень вакантных площадей; снижается арендная ставка. Кроме того, по мнению Владимира Рыбакова, главы представительства КОО АЙОНА АЙПИ ЛИМИТЕД, на рыночную ситуацию повлиял и рост объёма предложений: «Только в Сити в 2014 году были введены в эксплуатацию такие крупные объекты как МФК «ОКО» площадью 87,6 тыс. кв. м, МФК «Башня Эволюция» площадью 80 тыс. кв. м и МФК «Стальная Вершина» площадью 214 тыс. кв. м. Соответственно, уровень вакансий в классе «А» достиг 26 %, что является самым высоким показателем за всю историю рынка коммерческой недвижимости Москвы». Итак, трудные времена на рынке коммерческой недвижимости уже наступили. Причём это только начало. Антон Белых, управляющий партнёр консалтинговой компании DNA Realty, рассказывает, что особенно ярко кризис заметен на рынке торговой недвижимости. Спрос на помещения и аренду в ТЦ упал: «Многие сети сейчас приостановили развитие и занимаются оптимизацией ставок аренды по уже открытым точкам, а выходящие на рынок помещения предлагаются с существенным дисконтом к первоначальной ставке. Так, например, помещение на Китай-городе площадью 110 кв. м в прошлом году экспонировалось за 800 тыс. рублей в месяц, а сдано было – за 550 тыс. рублей. Другой объект у метро «Тульская» площадью 30 кв. м сдавался по 600 тыс. рублей в месяц, а сейчас – за 400 тыс.. И это – не единичные примеры». Тенденция по снижению аренды будет продолжаться. Александр Шибаев считает, что в течение 2015 года ставки могут достигнуть минимальных средних значений на уровне 550-700 долларов США за кв. м в год в классе «А», в классе «В+» – 300-430 долларов США за кв. м в год, в классе «В-» – 200-300 долларов США за кв. м в год. Однако снижение ставок по аренде и фиксация их в рублях не решают всех проблем. Наталья Круглова, директор бизнес-направления компании Pro Consulting Global Limited, отмечает рост вакантных площадей до 40 %. Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar, добавляет, что вакансии стали появляться даже в складской недвижимости, что большая редкость в обычные времена. Антон Белых добавляет, что на рынке появляются помещения в таких локациях и объектах, где раньше мест не было, а из желающих стояла очередь: «Держатся пока самые крупные и раскрученные ТРЦ, а объекты поменьше, даже у метро, уже вынуждены идти на уступки арендаторам». Кроме того, многие арендаторы ищут места для переездов в менее качественные, но дешёвые объекты. Это констатирует и Светлана Иванова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Century 21 Street Realty: «Отток арендаторов уже идёт. Кто-то свернул свой бизнес, кто-то уменьшил занимаемые площади, кто-то переехал в менее престижный район или подобрал для себя более дешёвое помещение». На фоне происходящих событий аналитики компании Blackwood ожидают снижение девелоперской активности: заморозки текущих проектов или пересмотра реализуемых с уменьшением площади проектов, а также реконцепции объектов. Проекты, реализация которых ещё не началась, будут отложены. Но и это ещё не всё – ситуация будет ухудшаться. По мнению многих экспертов «дно» наступит в сентябре 2015 года, когда начнётся покупка стрессовых активов. Этому процессу, по мнению Натальи Кругловой, способствуют ещё и госорганы, которые «поднимают земельный и имущественный налоги, повышают ставки по кредитам, увеличивают стоимость выхода из активов». В какой-то момент содержание актива будет стоить больше, чем доход, который он приносит. И тогда собственники будут избавляться от недвижимости, фиксируя убытки. Это и будет дно кризиса. Всё это – реалистичные перспективы рынка коммерческой недвижимости. Однако, после любого падения идёт подъём. Трудные времена надо пережить. Переживёт их и этот сегмент рынка. Но для этого девелоперы и собственники будут вынуждены идти на уступки арендаторам, разрабатывать программы лояльности, предлагать новые продукты, «пакеты услуг» и дополнительные сервисы для сохранения текущих арендаторов и привлечения новых.

Мы перезвоним
через 50 секунд