Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

Квадрум: "Оценка действительности"

2015-03-23

Правительство не раз заявляло, что будет поддерживать строительную сферу, в том числе и рынок недвижимости. Недавно КВАДРУМ публиковал материал о государственной помощи строительной отрасли. Теперь настало время оценить эту помощь с точки зрения эффективности.

На сегодняшний день есть два основных пакета антикризисных предложений. Один был озвучен в январе этого года, другой появился на месяц позже – в феврале. Оба плана содержат как конкретные предложения, которые действительно помогут выровнять ситуации в отрасли, так и предложения ни о чём, которые носят декларативный характер, и польза от них пока не понятна.

Основные шаги, которые сделало государство , – это снижение ключевой ставки на 1% и поддержка ипотечного кредитования. Снижение ставки на данный момент является малозначительной мерой для рынка. Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation, отмечает, что кредиты для девелоперов от этого дешевле не стали: «Новые проекты по-прежнему буксуют и половина из них точно не выйдет на рынок в этом году». Субсидирование же ипотеки до 12 % – более действенная мера. О пользе её заявляют все эксперты рынка. Это эффективная мера по стимулированию спроса в эконом-сегменте. Например, Сбербанк РФ сейчас выдаёт ипотеку со ставкой 11,9 . Именно такое кредитование предлагается в проектах ГК Granelle Group. Если внимательно изучить условия льготного кредитования, то можно сделать вывод, что при минимальном первоначальном взносе 20 и максимальной сумме кредита 8 млн рублей можно приобрести квартиру по цене до 10 млн рублей.

Как подсчитали аналитики компании «Метриум Групп», на сегодняшний день лоты со стоимостью ниже данной отметки представлены в 23 из 27 жилых комплексах эконом- и комфорт-класса «старой» Москвы, реализуемых на первичном рынке. То есть при базовых условиях под программу попадают 85% столичных новостроек. Безусловно, данное субсидирование никак не повлияет на рынок элитного жилья и жилья бизнес-класса. Но, как отмечает Екатерина Фонарёва, коммерческий директор корпорации «Баркли», отсутствие такой помощи не критично для застройщиков, работающих в этих сегментах: как правило, высокобюджетное жильё редко приобретают в ипотеку.

Свои нюансы есть при субсидированной ипотеке в сегменте доступного жилья. Так, Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», обращает внимание, что субсидирование ипотечной ставки может привести к парадоксальной ситуации – провалу продаж на первичном рынке. «Это связано с тем, что клиенты, уже получившие положительное решение банка о выдаче кредита, скорее всего, откажутся от одобрения и будут заново подавать документы на получении ипотеки по сниженным процентным ставкам. Но в среднесрочной перспективе данная программа господдержки позволит вернуть количество ипотечных сделок на уровень прошлого года», – объясняет эксперт. Если рассматривать программу господдержки, то внимание привлекает и список системообразующих организаций, которые имеют госгарантии.

Однако, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», пока не ясно, в каком виде эта господдержка будет оказываться. Пожалуй, это самые эффективные и заметные меры господдержки со стороны правительства.

Однако правительство Москвы со своей стороны также оказывает поддержку строительной отрасли, и как считает Сергей Свиридов, старший партнёр и вице-президент по развитию Sminex, это антикризисная программа более интересная и перспективная.

Во-первых, принято решение об увеличении срока рассрочки по арендной плате за первый год срока арендного участка после изменения цели предоставления и снижения пороговых значений размера арендной платы, при котором предоставляется рассрочка для осуществления строительства. *Сергей Свиридов обращает внимание, что арендная ставка на землю зависит от кадастровой стоимости проекта, реализуемого на ней: «В том случае, когда девелопер на месте промышленного предприятия начинает строить жилой дом, кадастровая стоимость, а значит, и арендная ставка резко возрастают. Учитывая тот факт, что это происходит на раннем этапе строительства, на этапе самых «дорогих» денег для девелопера, финансовая нагрузка становится для застройщика очень ощутимой». В этой ситуации рассрочка, предлагаемая московским правительством, является весьма эффективным способом поддержки девелопера.

Во-вторых, облегчит жизнь девелоперам и решение об оптимизации порядка взимания размера платежей за изменение вида разрешённого использования земельного участка (ВРИ), включая установление рассрочки платежей. Процедура изменения ВРИ не только длительная, но и на сегодняшний день весьма затратная. Например, изменение статуса земли с промышленного на жилое в центральной части Москвы может обходится застройщику в 500-600 млн рублей за гектар. А поскольку этот платёж приходится на самые ранние стадии проекта, то он является весьма существенной статьёй расходов. Сергей Свиридов также отмечает, что обычно эти платежи девелопер осуществляет из собственных средств, так как на этом этапе банки ещё не готовы его кредитовать. Получается, что за ВРИ девелопер платит опять-таки «дорогими» деньгами. И рассрочка в этом вопросе – существенная помощь при старте проекта.

В третьих, высокоэффективным решением можно считать и внесение изменений в градостроительные нормативы города Москвы в части обеспечения парковочным пространством с учётом реальной транспортной ситуации. Существующий парковочный коэффициент, заложенный в ТЭПы, был завышен. В результате девелоперы не могли продать все построенные парковочные места и несли убытки. Пересмотр градостроительных нормативов – реальная поддержка девелоперов.

Кроме того, такой же поддержкой является и комплекс мероприятий по внесению изменений в нормативные документы, устанавливающие инсоляцию жилых помещений.

Но самым революционным и долгожданным решением является освобождение инвесторов от налога на прибыль по построенным и переданным в собственность субъекта или муниципалитета объектов социальной сферы. Сергей Свиридов разъясняет: «До сих пор девелоперы были вынуждены работать в довольно парадоксальной ситуации. Построенные за счёт средств девелопера объекты социальной инфраструктуры передавались на баланс города практически бесплатно. Однако с точки зрения налогового законодательства эта безвозмездная передача рассматривалась как его реализация. В итоге девелоперу приходилось за собственный же «подарок» платить налог на прибыль».

Одним словом, поддержка есть, особенно у московских застройщиков. Если же добавить ложку дёгтя к столь радужной картине, то стоит отметить то, что осталось неуслышанным. Прежде всего, бизнес ждал субсидирование ставок и по своему собственному кредитованию.

Как отмечает Александр Зубец, такое субсидирование позволило бы многим застройщикам избежать банкротства, а также позволило бы девелоперам не повышать цену квадратного метра. Кроме того, девелоперы всё ещё ждут реального сокращения административных барьеров. Дмитрий Старостин, отмечает, что сроки получения разрешительной документации как были проблемой, так и остаются ею, несмотря на все декларации чиновников: «Чиновники заявляют, что если раньше срок согласования составлял 380 дней (чего на самом деле в жизни никогда не получалось), то теперь это 260 дней. Но при этом мелким шрифтом написана сноска о том, что дополнительно подразумевается ещё 60 дней на утверждение техзадания на разработку проекта планировки, которое должен подписать мэр. Пока я не знаю ни одного девелопера, который бы за 60 дней подписал это техзадание. Получается формально сроки сократились, получение разрешения на строительство стало более прозрачным, но сроки подготовки документации по факту не сократились. От сегодняшнего срока, который в реальности составляет минимум два года, его нужно сокращать в два раза». Однако лёд тронулся, правительство стало делать шаги навстречу бизнесу, хотя путь этот ещё далёк от завершения.

Подробнее – http://journal.kvadroom.ru/analitica/tochka_zreniya/material_46716.html