Контакты пресс-службы

pr@sminex.com
Sminex — информационно открытая компания, заинтересованная в работе с целевыми аудиториями и в адекватном освещении своей работы. Мы активно сотрудничаем со СМИ, поэтому Вы всегда можете обратиться к нам за комментариями о работе нашей компании. Топ-менеджеры SMINEX имеют репутацию экспертов в своих областях, являются авторами выступлений на профессиональных мероприятиях и тематических публикаций в деловой прессе.

Квадрум: Финансовый ликбез

2015-08-26

Зачем потребителю знать, откуда у девелопера деньги

Считать чужие деньги, заглядывать в чужой кошелек — дурной тон, но только не тогда, когда чужие деньги напрямую связаны с твоими, да и вообще могут повлиять на всю твою жизнь. Так что вопрос финансирования девелоперских проектов вовсе не «скучная тема» и «лишняя информация», как может показаться. Более того, для покупателя недвижимости в строящихся проектах, именно вопрос «кто и как финансирует проект» может стать главным при принятии решения о покупке.

Надо сказать, что среди покупателей, даже не впервые выходящих на рынок новостроек, бытует заблуждение, что проект, строящийся «на свои» деньги девелопера — это гарантия и того, что он будет достроен, и того, что цена метра будет более лояльной. А проекты «закредитованные» опасны, особенно в кризис. На самом деле это не совсем так.

История страха

Боязнь заёмных средств пришла к нам еще из далеких 90-х годов прошлого века и эту фобию успешно поддержали кризисы уже века нынешнего, однако сегодня грамотное сочетание заёмных и собственных средств — гарантия успешной реализации проекта. 

Чтобы разобраться, что к чему, «сеанс финансовой психотерапии» придётся начать, как всегда, «с детства». Как рассказывает девелопер, сооснователь корпорации «Строймонтаж» (Санкт-Петербург) Артур Кириленко, для застройщика соотношение собственных и заёмных источников средств может быть отражением многих факторов: и собственной стратегии застройщика, и характера проекта, и состояния рынка. Соответственно, говорить, что безопасно строить «только на свои» или «только на чужие» — нельзя.

 «В 1990-х годах, когда девелопмент жилья как бизнес только проходил стадию становления, первоначальные инвестиции в проект могли быть незначительными. Можно было получить участок у города на инвестусловиях с оплатой в рассрочку, поставить забор и начинать продавать квартиры. Тогда застройщику не нужны были большие заёмные средства, проект в значительной мере мог финансировать сам себя, – обращается к истории эксперт. – В 2000-х годах ситуация изменилась: большинство участков под застройку приходилось покупать с оплатой до начала строительства, покупатели уже не так охотно заключали договоры на ранних стадиях, поэтому появилась необходимость финансировать проекты заёмными средствами».

К концу 2000-х добавились другие существенные факторы: ипотека, закон о долевом строительстве, ужесточение политики банков в части кредитования застройщиков. «Если посмотреть на историю в развитии, то если в 1990-х годах финансирование проектов шло в основном за счёт средств дольщиков, в 2000-х за счёт комбинации заёмных средств и средств дольщиков, то сейчас без достаточного объёма собственных средств реализация проекта невозможна: банки не выдадут кредиты, не аккредитуют проект для ипотеки, застройщик не сможет выдержать законодательные нормативы по структуре капитала», – поясняет ситуацию Артур Кириленко. 

Маркер доверия

Сегодня, в ситуации, когда девелоперы поставлены в довольно жёсткие рамки, доступ к кредитным средствам является определённым «маркером доверия». Как рассказывает заместитель генерального директора компании Est-a-Tet по инвестициям Владислав Луцков, на сегодняшний день финансирование строительства жилых объектов в крупных девелоперских компаниях, как правило, происходит в определённых пропорциях собственных и заёмных средств, и привлечённых средств дольщиков.

Пропорции, по словам экспертов, могут достаточно сильно различаться. По мнению Владислава Луцкова самое распространённое соотношение — 10 % собственных средств, 20 % заёмное банковское финансирование и 70% привлечённых средств дольщиков. А вот по мнению специалиста департамента аналитики и консалтинга компании «Азбука Жилья» Екатерины Артёмовой, «сегодня в большинстве случаев соотношение собственных и заёмных средств девелопера выглядит так: либо 50 % на 50 %, либо 30 % на 70 % соответственно». 

Но эксперты сходятся во мнении, что чаще всего объём собственных средств варьируется от 10 % до 30 %. Как говорит директор по продажам компании Kalinka Group Алексей Сидоров, «10-30 % собственных средств достаточно, чтобы запустить проект и получить разрешение на строительство. В таком случае, когда уже точно понятно, что проекту быть, кредитные организации предоставляют проектное финансирование». По оценке эксперта, размер собственных средств застройщиков может увеличиться до 50 % по той причине, что банки стали ужесточать требования к застройщикам, а условия кредитования становятся менее привлекательными». 

Могут изыскиваться и дополнительные средства. «В сегодняшних условиях наблюдается некоторое снижение платёжеспособного спроса и ряду проектов требуется дополнительное финансирование. Кто-то прибегает к дополнительному банковскому финансированию, кто-то привлекает соинвесторов или партнёров в проект, а кто-то пытается дополнительно активизировать интересы к своему проекту специальными акциями, предложениями для покупателей», – поясняет Владислав Луцков. Но в любом случае, тот факт, что банк даёт заёмные средства, является определённой гарантией того, что заёмщик-девелопер надёжен. 

Конечно, указанное соотношение своих, заёмных и привлечённых от продажи средств вовсе не правило для рынка, а максимально распространённая практика. Как рассказывает эксперт, на рынке есть примеры некрупных девелоперских структур, которые осуществляют финансирование проекта за счёт собственных оборотных средств (таких немного), используя только инструмент реинвестирования (привлечение дольщиков) и в их проектах доля собственных средств составляет не менее 30 %. 

 «Существуют стратегии реализации проекта — сначала всё построить, а уж затем выходить на продажу с максимальным уровнем цен/капитализацией проекта, хотя на наш взгляд, подобная стратегия не всегда оправдана и может нести дополнительные риски. В последнее время в быстро меняющейся конъюнктуре рынка не велика вероятность завтра получить покупателя, который был бы готов приобрести квартиру в вашем проекте сегодня. Тем более подобная стратегия не предоставляет дополнительных дисконтов и соответственно возможностей для конечных потребителей купить с меньшим бюджетом на более ранних стадиях. То есть риски рыночной реализуемости проекта для девелопера/инвестора увеличиваются», – делится экспертным мнением Владислав Луцков.

На свои и на чужие

О том, что «строить на свои» вовсе не выгодно для застройщика и не слишком выгодно для покупателя, говорит и Артур Кириленко. Конечно, по мнению дольщика, собственные средства девелопера — это наиболее безопасный способ финансирования проекта. Это идеальная модель, о которой мечтает государство. В этом случае никаких рисков и никаких обманутых дольщиков быть просто не может. Но работает такая модель, увы, только в ситуации, когда есть устойчивый и стабильный спрос, население готово платить больше, а государство готово давать населению ипотечные кредиты на покупку такого жилья, скажем, под 3-4 % годовых, да ещё и лет на двадцать, а девелоперам ссужать деньги на строительство по льготным программам, а ещё лучше — гарантировать выкуп построенного жилья. 

Но пока мы живём в других реалиях и такая модель не выгода ни покупателю, который не готов платить больше, ни девелоперу. «Такой способ финансирования абсолютно нецелесообразен для застройщика по целому ряду причин: здесь и невыгодность вывода на рынок одновременно большого числа готовых квартир, и необходимость отвлечения огромного объёма собственных средств на весь срок проекта», – поясняет Артур Кириленко. А главное, выводя на рынок готовые квартиры, застройщик будет продавать их по более высокой цене. Он также захочет компенсировать себе стоимость отвлечённых финансовых ресурсов. Так что стоимость жилья для покупателя в итоге вырастет. 

 «В России считается, что чем надёжней застройщик, тем больший объём собственных средств задействован в его бизнес-процессе. Соответственно, в цену на недвижимость закладывается переплата как за имя, так и за возможный риск потери собственных активов. Если же застройщик только начал свою деятельность, то основным воздействием на отток клиентов от крупных игроков рынка всегда будет являться цена, которая должна быть ниже заявленной у конкурентов», – делится рыночными реалиями Екатерина Артёмова.

Соблюсти баланс

Еще один аргумент за кредитное финансирование, но на сей раз объясняющее позицию девелопера — стоимость собственных средств. «Вопреки распространённому обывательскому мнению о том, что собственные деньги бесплатные, на самом деле собственные средства самые дорогие, потому что застройщик закладывает в их стоимость упущенную доходность, которую он мог бы получить, используя их иначе, – поясняет Артур Кириленко. – Банковские заёмные средства тоже имеют стоимость в виде процентной ставки и других затрат по обслуживанию кредитов. Всё это закладывается в стоимость жилья. На длительных проектах стоимость финансовых ресурсов может доходить до 25-30 % затрат проекта. Поэтому мифы о баснословной доходности девелоперского бизнеса часто преувеличены. Огромная часть средств на самом деле уходит тем же банкам, которые финансируют проект: с одной стороны через ипотечное кредитование дольщика, с другой — через проектное финансирование застройщика».

Разумеется, соотношение «свои-заёмные» влияет на финансовую устойчивость компании, что должно интересовать конечного покупателя. Но тут всё тоже неоднозначно. «Чем больше объём собственных средств, тем финансово устойчивей компания. Однако при условии такого вложения, компания не имеет возможности сформировать дополнительный объём активов и не использует прирост прибыли на вложенные средства», – поясняет Екатерина Артёмова. 

В тоже время, говорит эксперт, организация, использующая только заёмные средства, казалось бы, имеет больший потенциал для развития. Но прирост удельного веса привлечённых средств в основной капитал будет способствовать увеличению дополнительных рисков, обесцениванию основного капитала и может привести к банкротству. 

«Чем выше доля заёмных средств в капитале компании, тем больше риск потери ликвидности, у компании могут возникнуть трудности с обслуживанием и обеспеченностью долга, выполнением обязательств по контрактам. Проблемы возникают, как правило, в тот момент, когда падает выручка и доходность проектов компании, а дальше может возникнуть цепная реакция: кредиторы отказываются от дальнейшего финансирования проектов, деятельностью по проектам», – говорит вице-президент по финансовым и юридическим вопросам Sminex Василий Булгаков. 

К вечным ценностям

В общем и так плохо, и так — нехорошо. Так что же делать покупателю: изучать финансовую отчетность, искать эксперта, или ещё как-то оценивать подводные камни и возможные риски? 

Не углубляться, если у вас нет специального образования, говорят эксперты: многие знания — многие печали. Конечно, если вас заинтересовал сам процесс финансирования строительства, то можно озадачиться изучением всех тонкостей, но на самом деле, при покупке недвижимости есть и более понятные и не менее значимые «маркеры» надежности покупки. 

 «Цель любого потенциального покупателя всегда одна — покупка приемлемого для него объекта недвижимости по минимальной стоимости. И выбор девелопера проекта по наибольшему объёму собственных средств будет одним из самых безопасных», – уверена Екатерина Артемова. Узнать об их количестве можно из проектной декларации, которую застройщики обязаны выкладывать в открытый доступ. Если количество заёмных средств увеличивается в процессе строительства, это изменение также отображается в дополнительных правках проектной декларации. 

В первую очередь, необходима ориентированность на надёжность застройщика, смотреть, какие проекты уже были реализованы, выдерживались ли темпы строительства и т.д., и только потом интересоваться объёмом заёмных инвестиций в строящийся ЖК. Также очень хорошим мерилом надёжности является участие застройщика в возведении социальных объектов по госзаказу. 

И всё же, как советуют специалисты, во главу угла при принятии решения о покупке недвижимости в новостройке стоит поставить «вечные ценности» — бюджет покупки, потребительские свойства приобретаемой квартиры, финансовую устойчивость застройщика, наличие разрешений и технических условий. А тщательное изучение соотношения «своих-заёмных» доверить банкам и аналитикам.

 

Мы перезвоним
через 50 секунд