Девелоперский рынок столицы тяготеет к проектам высоких ценовых категорий, которые, на первый взгляд, устойчивее к кризисным явлениям, чем массовые. Но в рамках одной компании может существовать и иной подход, предполагающий самостоятельное развитие двух брендов разных классов. О том, как он реализуется, рассказал «Интерфаксу» вице-президент по продажам Sminex Роман Семчишин.— Первая половина года прошла. Принято подводить промежуточные итоги. Как вы оцениваете состояние рынка за этот период в целом и компании в частности?— Существует отдельный мир, где людям важно подвести итоги полугодия и поговорить о кризисе. Мы из другой части мира, мы по продукту и сервису. Четверть века так работаем. Этот подход применим для всех сегментов. Мы строим в Москве и Подмосковье, у нас есть недвижимость всех ценовых категорий. И в каждой из них есть люди, которые покупали, покупают и будут покупать.Жизнь продолжается во всех сегментах — я говорю это авторитетно и со знанием дела. Деления на дешёвое и дорогое, хорошее и плохое, ипотечное и в рассрочку — у нас такого нет. Есть одна компания, внутри которой параллельно развиваются два бренда. Мы принесли в проекты Ingrad многие компетенции Sminex. Стратегически мы продолжим развиваться в премиальном и элитном сегментах.— Тем не менее, вы видите, что происходит вокруг и, наверное, можете дать самый важный совет от эксперта рынка: стоит ли покупать сегодня квартиру?— Квартиру стоит покупать в каждом сегменте, в любом городе планеты тогда, когда вам эта квартира нужна, когда вы её хотите. Когда у вас родились дети, вам нужно отселять подростка, вы женились, у вас выросла семья, выросли потребности, выросли возможности или вы захотели переехать. Жизнь течёт, и причины, по которым люди улучшали свои жилищные условия, или покупали нечто красивое и дорогое, чтобы показать миру, чего они достигли — были тысячу лет актуальны. И будут актуальны через тысячу лет.— Давайте поговорим про городские задачи. Например, московские власти сейчас очень любят предлагать большие площадки и развивать крупные проекты. Чаще всего это массовый сегмент. Насколько крупным проект может быть в высокобюджетном жилье?— Буквально каждый наш проект именно в высоком сегменте становится всё крупнее и крупнее. Один из текущих — «Фрунзенская набережная». Он беспрецедентно огромный, уже по сути маленький город, его даже кварталом не назовёшь. И в проектировании у нас площадки, которые ещё больше, поэтому тренд понятен — укрупнение.Хорошо ли это для покупателя? Это расширяет выбор. Есть люди, которые выбирают небольшие клубные дома. У нас их целая коллекция, они как крошечные дорогие шкатулки. А есть крупные проекты, и мы в этом видим исключительно позитив.Это тренд общепланетарный. Всё больше людей становятся одинокими. И чем человек успешней, тем этот вопрос для него актуальнее. Есть запрос на то, чтобы кто-то помогал тебе знакомиться и дружить с людьми. Для этого вам нужен ваш социальный слой. И большие проекты во всех сегментах по сути создают это самое комьюнити. Здесь мы стали в какой-то степени пионерами. Поскольку видим этот запрос у целевой аудитории и отвечаем на него. В том числе и в этом заключается наш фирменный подход Fine Development.— Как создание комьюнити влияет на продажи? Это же не девелоперская задача, вы как-то это монетизируете в своём продукте?— Это не уникальная история, но мы осознанно её выбрали. У нас собственная управляющая компания — Служба комфорта. В каждом доме мы создаём клубную гостиную — пространство, которое не продано за рубли, а оставлено жителям. Для того, чтобы было где поиграть в шахматы, посмотреть вместе футбол, вместе собраться что-нибудь обсудить или провести день рождения. Этим пространством управляет как раз наша Служба комфорта.— Получается, что вы как девелопер вкладываетесь в будущие доходы своей управляющей компании?— Это бесплатно для жителей. Мы оставляем это пространство для них и остаёмся этим управлять. Тут важно даже не столько возглавлять, сколько просто не мешать. Это же как город работает, урбанистика применима и в таком маленьком кусочке, как отдельный дом: создай людям условия, и они сами наполнят пространство жизнью.Нам нравится в это инвестировать, и мы не финансовой отдачи ждём, а репутационной. Не скрываем, что всё это делаем, чтобы иметь ту самую лояльную аудиторию, которая придёт за повторными покупками. Это как любимый бренд автомобиля: купил себе, жене, детям, потом купил себе другую модель этого же бренда… Вот и мы стараемся работать в этой логике.— Если следовать этой логике, вы должны ещё заниматься реализацией своих квартир на вторичном рынке.— Эта идея постоянно всплывает — просто руки до этого не доходят. Но у нас есть брокеры, которые обожают наши дома и с удовольствием продают наши квартиры, в том числе, на вторичном рынке.— Вы реализуете и проекты реконструкции в исторических домах, так называемую, трофейную недвижимость. Какой процент покупателей готов платить за историю?— Мы если не крупнейший, то очень крупный реконструктор исторических зданий. Сегодня компания восстанавливает 204 000 кв. м зданий прошлых веков. И это, конечно, не большие проекты и не массовый спрос. Люди покупают историю, а внутри это ультрасовременная недвижимость. Любой ретро-продукт обязательно найдёт своего ценителя, и сумма практически не имеет значения. Такая уникальная вещь может экспонироваться на рынке настолько долго, насколько этого захочет продавец. Никто не знает числа потенциальных покупателей, не существует источника, который отвечал бы за измерение этого спроса.— Вы работаете с закрытыми продажами?— Есть такой инструмент. Люди, которые ранее покупали у нас недвижимость, узнают о начале продаж наших домов первыми и эксклюзивно. У них есть время спокойно познакомиться с проектом, более широкий и комфортный выбор. Но точно не более низкие цены. У нас нет демпинга в начале, мы никогда не даём скидок, у Tiffany или у Rolls-Royce нет распродаж. Нам неинтересно продать весь дом в первый день. Нам интересно продать дом тем, кто хочет в нем жить.— Давайте поговорим о тех, кто хочет у вас жить. Как за последнее время изменился портрет покупателя? Говорят, что на московском рынке стало очень много региональных денег, вы замечаете или нет?— Региональные деньги всегда были, есть и будут на всех рынках, и московских, и сочинских. Люди хотят жить там, где им лучше жить, это нормально. Для того, чтобы люди не хотели уезжать, регион должен развиваться.— Каков ваш прогноз по уровню цен, например, до конца года?— Я не могу сказать, например, что «цены по нашему ощущению вырастут на 15%». Это безответственное поведение. А у нас есть ценность отвечать за свои слова и быть максимально ответственными во всём. Но, чтобы отвечать на вопросы про цены, про динамику, мы анализируем огромный поток данных. Создали Индекс стоимости элитной недвижимости и обновляем его. По итогам второго квартала 2025 года его значение достигло 2,72 млн рублей за квадратный метр, прибавив 5,3%. Индекс стабильно растёт, что позитивно характеризует положение дел на элитном рынке.Рост стоимости дома в ходе строительства связан исключительно с повышением готовности. Построенный дом стоит дороже, чем на котловане. За весь строительный цикл цена квадратного метра вырастает на 20-30%.Но это не инвестиционный доход, он прямо коррелирует со стоимостью денег во времени. Если завтра ключевая ставка будет 0, дома будут расти в цене микроскопически. Завтра ставка будет 100, значит, дома со стадии котлована до стадии готовности будут расти в соответствии с ней. Это сообщающиеся сосуды.
