Лучший бизнес-центр юго-востока Москвы и один из самых ярких проектов города объявляет о завершении продаж. Бизнес-центр «Хамелеон» выбрали для себя продюсерский центр, офис каршеринга, студия дубляжа и озвучки кино, строительная компания, крупный производитель молодежной одежды, электротехническая компания и многие другие.

За годы работы бизнес-центра мы получили много положительных отзывов от наших клиентов.

Если вы не успели приобрести помещение в «Хамелеоне», предлагаем ознакомиться с офисами бизнес-класса в малоэтажном квартале «Парк Мира». Офисы «Парка Мира» – это светлые помещения с высокими потолками и панорамными окнами, с отделкой и без, с террасами и отдельным входом, расположенные на территории квартала с насыщенной инфраструктурой.

Специально для клиентов Sminex Газпромбанк сохранил сниженную ставку по ипотеке от 8,7 %. Фиксированная процентная ставка на весь срок кредитования – 9% годовых, первоначальный взнос – от 10%, срок кредита – до 30 лет. 

Строительство премиум-квартала JAZZ быстро приближается к завершению. Продано уже больше 50 % квартир. Если вы мечтаете жить рядом с центром, парками и метро, премиум-квартал JAZZ – то, что нужно. Погрузитесь в умиротворение собственного парка во дворе, насладитесь роскошными лобби и отдохните в квартире, созданной с заботой о вашем комфорте. 

С гордостью сообщаем о победе проектов РЕНОМЭ и Малая Ордынка 19 в международной премии European Property Awards 2018. 

Элитный дом РЕНОМЭ стал лауреатом двух номинаций: «Лучший проект девелопмента» и «Лучший сайт девелопмента». Жюри отметили оригинальную концепцию, удобство расположения,  красоту домов, комфорт для жителей и развитую инфраструктуру. Сайт проекта подчеркивает стиль проекта и в полной мере раскрывает достоинства элитного дома РЕНОМЭ, благодаря удобной структуре.

Элитный дом Малая Ордынка 19 также взял 2 награды – «Лучшая архитектура» и «Лучший сайт девелопмента». Было отмечено мастерство архитекторов, которое воплощается в оригинальной архитектуре дома и тщательно продуманной территории внутреннего двора. Лаконичный и стильный сайт продолжает концепцию комфорта и роскоши проекта. 

Премия European Property Awards является крупнейшей, престижной и широко признанной программой во всем мире. Более 25 лет European Property Awards определяют лучшие объекты недвижимости, руководствуясь мировыми стандартами качества. Победители European Property Awards определяются независимой группой из 80 экспертов отрасли. Судейскую коллегию возглавляют лорд Кейтнесс, лорд Бест, граф Ливерпуль и лорд Турсо, члены Палаты лордов в парламенте Великобритании.

Инфраструктура квартала Парк Мира поражает воображение своей насыщенностью и разнообразием – уже сейчас у нас около 100 точек продаж товаров и услуг самого разного направления, и с каждым днем появляются новые инфраструктурные объекты для создания максимального комфорта резидентов и гостей квартала.

Сегодня мы с радостью сообщаем о появлении новой опции – почасовая аренда переговорной комнаты. Если в вашем офисе нет отдельной переговорной или она занята, вы можете арендовать стильное и удобное помещение вместимостью до 10 человек, оборудованное всем необходимым для проведения комфортной встречи.

Если вы проживаете в квартале и вам нужно провести деловую или личную встречу, не обязательно ехать в офис или приглашать гостей домой – переговорная Парка Мира к вашим услугам. Заказ переговорной осуществляется через центральный ресепшен квартала.

Компания Sminex запустила программу Трейд-ин. Теперь наши клиенты смогут обменять свою квартиру на жилую и коммерческую недвижимость в любом проекте: JAZZ, РЕНОМЭ, Малая Ордынка 19, Парк Мира и Хамелеон. Наши менеджеры возьмут на себя все заботы по продаже квартиры, что существенно сэкономит время, деньги и силы наших клиентов.

Как это работает? Клиент выбирает новую недвижимость в одном из наших проектов. Мы быстро и бесплатно оцениваем его квартиру. После получения одобрения на продажу старой квартиры, заключаем договор. Новая выбранная недвижимость бронируется, ее стоимость сохраняется на время продажи квартиры. Клиент вносит 10% от стоимости новой недвижимости, а остаток суммы выплачивается, когда мы продадим старую квартиру.

30 июня состоялся пресс-тур на проект Малая Ордынка 19. Мероприятие прошло на кровле, на месте будущих террас пентхаусов, что позволило гостям в полной мере оценить всю прелесть расположения дома и высокий уровень его реализации на моменте строительства.

Погода способствовала тому, чтобы мы представили проект в лучшем ракурсе, даже искушенные журналисты были заворожены прекрасными видами с террас и не выпускали из рук телефоны и камеры.

После чашки кофе с вкусным завтраком гости собрались в шатре прямо на крыше. Роман Семчишин, коммерческий директор, презентовал проект и рассказал о принципах работы компании Sminex. Иван Обухов, директор по продажам, рассказал о количестве лотов, формировании цен и покупательской аудитории. Архитектор проекта Малая Ордынка 19, Андрей Романов, поговорил об архитектурном стиле, остановившись на необычной концепции и материалах отделки фасада.

После презентации состоялась короткая экскурсия по стройке, гости воочию увидели просторные планировки, качественные материалы и оценили виды из окон. Далее журналисты отправились гулять по району Малой Ордынки с профессиональным гидом Денисом Дроздовым.

Мы получили положительные отзывы от участников пресс-тура. Выход в СМИ прошел успешно, мы планируем дальнейшее активное сотрудничество с прессой.

Девелоперская компания Sminex презентовала строящийся элитный дом Малая Ордынка 19, в котором монтируются инженерные сети и идут фасадные работы. Общий уровень готовности – 68%, сдача в эксплуатацию запланирована на конец 2018 года. Эксперты Sminex рассказали не только о проекте, но и поделились результатами исследования элитного сегмента столицы.

Изучение 19 элитных проектов показало, что составляющие комфорта до сих пор не сложились в устойчивую систему. На столичном рынке даже в элитном сегменте многие виды современных инженерных систем встречаются в единичных проектах.

К системам комфорта, которые девелоперы элитных домов используют наиболее часто, относятся центральное кондиционирование и принудительно-вытяжная вентиляция. Они встречаются в 84% объектов. Больше половины девелоперов предлагают покупателям камины и очистку водопроводной воды до уровня питьевой - 58% и 62% соответственно. Самое редкое инженерное «чудо», которое можно встретить только в 26% проектов - система увлажнения воздуха. При этом от ее наличия во многом зависит здоровье жителей, а также красота и молодость кожи, что особенно важно для женской половины покупателей.

«В Малой Ордынке 19 Sminex использует полный комплекс современных систем комфорта, это отличает наш дом от 95% конкурентов, которые используют лишь некоторые из них», - говорит Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex. Чтобы реализовать проект на таком высоком уровне, компания инвестировала в дом Малая Ордынка 19 около 4,5 млрд. рублей.

Благодаря активному использованию инновационных технологий в строительстве дома Малая Ордынка 19 Sminex удалось обеспечить высокий уровень продаж. В среднем компания реализует 2 лота ежемесячно.

На сегодняшний день реализовано 68% квартир, наибольшим спросом у покупателей пользовались компактные лоты от 80 кв. м. Экспозиция проекта сегодня - квартиры и пентхаусы площадью 63,9 – 333,59 кв. м, которые варьируются по стоимости от 55,7 до 356,1 млн рублей без учета отделки. Во всех свободных лотах предусмотрены мастер-спальни и минимум 2 санузла, в 11 – террасы. Также в продаже осталось 3 лота с видом на Кремль и 6 пентхаусов с камином.

Помимо квартир и пентхаусов Sminex также реализует машиноместа на подземной парковке. Двухуровневый паркинг Малой Ордынки 19 рассчитан на 124 полноразмерных машино-места. Стоимость парковочного места варьируется от 4,7 до 7,1 млн. рублей.

8 июня компания Sminex собрала 170 брокеров на «Ужин с архитектором», чтобы рассказать об отделке элитных проектов Малая Ордынка 19 и Реномэ. Мероприятие прошло в одном из лофтов нашего реализованного проекта Bankside.

Вечер открыл Фабио Брессан, владелец и лидер компании MagmaStones, которая одна из первых в стране начала работать с натуральным камнем. Наши партнеры очень близки нам по духу – мы ценим качество. Фабио поделился секретом о том, почему каждый проект с использованием натурального мрамора в отделке – единственный в своем роде.

Как мы все знаем, красота и стиль складываются из многих составляющих. Наша отделка – это совершенство в каждой детали. Представители компании Ebony and Co презентовали гостям безупречные напольные покрытия, которыми по праву гордятся отели и бутики по всему миру.

Вечер получился бы не таким душевным, если бы не Александр Вязьминов, владелец архитектурного бюро А+А, который погрузил гостей в атмосферу творческого вдохновения, рассказывая о каждом материале и каждом решении в свойственной ему энергичной манере.

И напоследок гости получили возможность своими глазами увидеть, как проекты воплотились в реальности – Роман Семчишин презентовал новые супер-буклеты по отделке. Мы уверены, этот качественный продукт станет для наших партнеров полезным инструментом и помощником в продажах.

Проекты компании Sminex – элитные дома РЕНОМЭ и Малая Ордынка 19, а также премиум-квартал JAZZ начинают работу с единым институтом развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ». Такое сотрудничество даст клиентам дополнительные возможности в рамках ипотечного кредитования. В частности, теперь покупатели квартир в доме на Малой Ордынке 19 могут воспользоваться одним из трёх новых видов ипотечных кредитов:

• «Стандартная программа»: ставка 9% с первоначальным взносом от 20%, сроком до 30 лет

• «Семейная ипотека»: ставка 6% с первоначальным взносом от 20%, сроком до 30 лет

• «Ипотека по двум документам»: ставка 9,5%, с первоначальным взносом от 50%, сроком до 30 лет

Проведение аккредитивных сделок будет возможно в трех банках: J&T bank, Банк Возрождение, Глобэкс банк. Сопровождение кредита осуществляется через банк ВТБ.

Компания Sminex стала официальным партнером прошедшего в Москве Synergy Insight Forum 2018 – форума-интенсива, спикеры которого делятся идеями, меняющими реальность. Главная цель события – вдохновить участников на глобальные перемены в бизнесе и жизни. 

Формат форума предполагает выступления спикеров, которые добились впечатляющих результатов в своей области: предприниматели, ученые, знаковые фигуры отечественной культуры, науки, спорта, журналистики и кинематографа. Выступление каждого спикера длилось 30 минут, за это время был раскрыт один инсайт – яркая идея, позволяющая участникам по-новому взглянуть на свой бизнес и вдохновиться на новые свершения. 

Наша компания представила в рамках Форума свои проекты – элитные дома «РЕНОМЭ» и «Малая Ордынка 19», а также квартал «Парк Мира» и деловой центр JAZZ. Уверены, что проекты Sminex также меняют реальность, как и лучшие идеи спикеров мероприятия.

Премиум-квартал JAZZ стал участником программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Эта программа проводится совместно с несколькими банками: Сбербанк, Банк ВТБ, Совкомбанк, Абсолют Банк. Ее участниками могут стать семьи, в которых есть двое или трое детей, второй и/или третий из которых рождены в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 годы. Предложение действует при покупке квартиры на первичном рынке по Договору Долевого Участия. Максимальная сумма кредита не должна превышать 8 млн. рублей. Субсидированную ставку по ипотеке 6% сроком на 3 года получат семьи, если в семье двое детей, и сроком на 5 лет, если трое. Первоначальный взнос должен составлять не меньше 20%. Максимальный срок кредита, предусмотренный программой, составляет 30 лет.

В Moscow City состоялась 3-я Торжественная церемония вручения премии «След во Вселенной», в рамках которой были награждены лучшие из лучших представителей бизнеса и fashion-индустрии, а также российские и зарубежные артисты эстрады и кино.

Компания Sminex стала спонсором мероприятия. Мы презентовали гостям церемонии два проекта – элитный дома «РЕНОМЭ» и «Малая Ордынка 19», каждый из которых достоин получить свою награду. 

Среди лауреатов премии было много известных личностей. Это и голливудский актер японского происхождения Кэри Тагава, который получил награду в номинации «Культура», и мэтр российской моды Вячеслав Зайцев, и легенда отечественной поп-музыки Бари Алибасов и группа На-На (Na-Nax), и многие-многие другие. 

Церемония вручения Премии «След во Вселенной» стала красивым праздником, где гости общались, наслаждались красивым шоу и, конечно же, радовались своим победам.

Строительство квартала «Парк Мира» полностью завершено. Он уже радует своих жителей оригинальной архитектурой, стильными фасадами, просторной благоустроенной территорией. Ключи от апартаментов теперь можно получить прямо в день покупки. 

Наш квартал идеально подойдет тем, кто хочет спрятаться от городской суеты и насладиться тишиной в центре мегаполиса. 

Здесь уже сложилась своя инфраструктура: есть детский сад, два фитнес-центра, три салона красоты, кафе и рестораны, кондитерская, аптека, супермаркеты, отделение банка, турфирма и даже летний кинотеатр под открытым небом. Одним словом, в «Парке Мира» есть все для комфортной жизни и работы.

19 апреля 2018 года на территории квартала «Парк Мира» состоялся АРХпроменад для членов Международного Архитектурного Клуба. Его провел один из авторов проекта – Григорий Гавалиди, а в роли эксперта выступил Александр Лагутов, директор по продукту Sminex.

Основная идея АРХпроменада заключается в том, чтобы архитекторы своими глазами увидели, как выглядит «Парк Мира» снаружи и внутри, поделились впечатлениями, высказали мнения создателям и дали свое экспертное заключение.

В начале встречи Григорий Гавалиди и Александр Лагутов провели краткий экскурс в историю проекта, показали на экране уникального летнего кинотеатра фотографии объекта до его реконструкции, рассказали об изначальном замысле и этапах работ. Надо отметить, что архитекторы с восторгом отзывались о том, как преобразилась территория, и высоко оценили работу девелопера. Это еще больше подогрело интерес к прогулке по кварталу.

Маршрут пролегал по красивым европейским улочкам через крыши пентхаусов и апартаменты до офисных строений и особняков с посещением бункера и котельной. 

В рамках выставки Showroom, которая проходит в Галерее «Времена Года», компания Sminex представляет три своих проекта – «РЕНОМЭ», «Малая Ордынка 19» и JAZZ. На стенде нашей компании любой желающий может совершить виртуальное путешествие в будущее. Мы посадим вас в уютное кресло, предложим вам VR-очки и отпустим гулять по красочным и живым домам нашей компании: походить по территории, подняться на террасы пентхаусов, зайти внутрь домов, насладиться красивыми видами исторической Москвы с балконов и террас – как будущие владельцы квартир.

Мы подробно расскажем вам о том, как устроены наши проекты изнутри, какими системами комфорта они снабжены, откроем несколько секретов, которые пока известны только нам. Кроме того, вы сможете подробно изучить планировки всех проектов, воспользовавшись удобной touch-панелью на стенде.

Выставка проходит с 5 по 22 апреля, не заметить наш стенд просто невозможно – он находится рядом с выходом из лифта. Наши сотрудники работают с 11 до 22 часов. 

Приходите, будет интересно!

10 апреля 2018 года компания Sminex собрала большую и дружную команду брокеров недвижимости в DI Telegraph. Более 250 профессионалов рынка собрались на Brokers Conf, чтобы прокачать свои умения в продажах и проверить знания о продуктах Sminex.

Открыл конференцию знаменитый бизнес-тренер Сергей Азимов, который в формате интерактивного семинара рассказал о полезных приемах продаж. Динамичное и познавательное выступление зарядило гостей хорошим настроением, побудило поработать в команде и обменяться визитками. 

Продолжили конференцию представители архитектурного бюро «Дружба», которое проектировало детскую площадку для элитных домов «РЕНОМЭ» и «Малая Ордынка 19». Представители бюро разобрали основные мифы о том, какими должны быть детские площадки, рассказали о современных мировых трендах и новых стандартах детской инфраструктуры.

В завершение был объявлен  конкурс для участников конференции с очень привлекательным призом: брокер-победитель получит 0,5 % к будущей комиссии.

На проекте «РЕНОМЭ» состоялся праздник кровли, приуроченный к окончанию монолитных работ в корпусе Nouveau.

Гости праздника – будущие жители элитного дома – смогли воочию увидеть динамику строительства и стали своего рода участниками заливки последнего бетона.

Кроме того, они увековечили себя, бросив именные монетки в последний куб прежде, чем он застыл. Праздник завершился фуршетом, где гости по-соседски общались друг с другом.

Всего было залито 18 000 кубометров бетона, и уже совсем скоро строители приступят к возведению перегородок, монтажу инженерного оборудования и фасадным работам.

Всего продано 17 помещений общей площадью 1 478 кв. м, все они находятся на новой торговой улице около метро, у каждого есть собственный выход на улицы Сущёвская, Новослободская или Палиха.

Огромные витрины, красивый фасад, новые системы комфорта, возможность увеличить полезную площадь за счет высоких потолков, расположение в элитном доме – все это делает коммерческие помещения «РЕНОМЭ» очень привлекательными. В реализованных помещениях откроются итальянский ресторан, клиника пластической хирургии, магазин одежды, продуктовый магазин, детский ресторан, а также шоу-рум итальянского магазина обуви.

Спрос на торговые помещения в «РЕНОМЭ» с самого начала был достаточно высоким, а на финальном этапе реализации развернулась настоящая борьба между несколькими претендентами. В итоге покупателем последнего помещения стал дистрибьютор «Рандеву», который, как никто лучше, подчеркивает статус элитного дома «РЕНОМЭ».

Уважаемые клиенты!

Компания Sminex поздравляет вас с наступающим Новым годом! Мы искренне желаем вам, чтобы в 2018 году все загаданные желания сбывались, самые смелые планы воплощались в реальность, а дома вас ждали радость, любовь, тепло, уют и комфорт.

Ждем вас в гости в офисах продаж:

31 декабря с 9:00 до 15:00
1–2 января – выходные дни
3–8 января с 10:00 до 20:00
9 января в обычном режиме с 9:00 до 21:00

Операторы нашего кол-центра с удовольствием примут ваши звонки:

31 декабря с 10:00 до 15:00
1–2 января – выходные дни
3–8 января с 10:00 до 21:00
9 января в обычном режиме с 9:00 до 21:00

В жилом квартале JAZZ появился новый продукт – квартиры с отделкой, расположенные в корпусе Duke. Будущие жители квартала смогут выбрать из 32 квартир: 17 односпальных и 15 двуспальных. Архитектурная дизайн-студия GaFa оформила жилые пространства в двух стилях: универсальный Classic и спокойный Modern.

Для ремонта используются качественные материалы, завоевавшие доверие профессионалов: итальянский керамогранит, дубовая паркетная доска, сантехника ведущих производителей из Германии. Квартиры с отделкой, как и весь жилой комплекс JAZZ, оснащены системами комфорта. Центральная система кондиционирования поддерживает оптимальную температуру, приточно-вытяжная вентиляция делает воздух свежим, а многоступенчатая система фильтрации очищает воду до уровня питьевой.

Предлагая квартиру с уже готовой отделкой, команда JAZZ обеспечивает будущим жителям квартала дополнительный комфорт. Вам останутся только приятные хлопоты – выбрать мебель и расставить её согласно личным предпочтениям.

Уважаемые клиенты!

Спешим поделиться с вами отличной новостью! Премиум-квартал JAZZ стал победителем престижной премии European Property Awards сразу в двух номинациях — «Архитектура многофункционального комплекса» и «Девелопмент многофункционального комплекса». European Property Awards уже более 25 лет определяет лучшие объекты недвижимости, руководствуясь мировыми стандартами качества.

Одержать победу в обеих номинациях премиум-кварталу JAZZ помогли его безусловные преимущества: локация и удобная транспортная доступность, дизайн, архитектура и функциональная внутренняя территория, инновационные технологии, безопасность, собственная служба комфорта. Победа в конкурсе еще раз доказывает, что JAZZ по-настоящему яркий, красивый, современный, интересный и, самое главное, абсолютно комфортный для жизни проект. Теперь мы смело можем говорить о том, что любовь к нашему премиум-кварталу разделяет международное жюри конкурса, в состав которого входят 70 независимых отраслевых экспертов, в их числе представители Парламента Великобритании.

European Property Awards – крупнейшая и широко признанная премия во всех регионах мира, и мы искренне гордимся победой и благодарим жюри за признание нашего лидерства.

В рамках строительства Элитного  дома РЕНОМЭ  стартовал этап монолитных работ.

В честь такого знакового события 30 марта состоялся праздник. На строительной площадке собрались представители SMINEX, генерального подрядчика - компании Strabag и первые покупатели недвижимости в Элитном доме РЕНОМЭ. Президент SMINEX Алексей Тулупов и глава Strabag Александр Ортенберг произнесли торжественные речи и заложили в первый куб бетона капсулу времени с посланием потомкам.

В этот день на строительной площадке царило восторженное настроение, все участники мероприятия получили удовольствие от праздника. Представители компаний SMINEX и Strabag, а также будущие жильцы смогли пообщаться друг с другом, задать все интересующие вопросы о проекте. Даже долгожданное весеннее солнце выглянуло из-за облаков, чтобы улыбнуться всем присутствовавшим на стройке. Дружественная, теплая и комфортная атмосфера этого дня останется в Элитном доме РЕНОМЭ навсегда, став основой благополучной жизни.

23 марта на радиостанции BFM в рамках Спецпроекта с Валерией Мозгановой в эфир вышло интервью с Президентом компании Sminex Алексеем Тулуповым, в котором он рассказал о том, как воплощать в жизнь мечты об идеальном доме.

По его словам, самое важное – это абсолютный комфорт во всем. Что же такое комфорт в интерпретации Sminex? Всё начинается с локации: проекты компании находятся в центре Москвы, до исторических и культурных объектов, торговых центров, лучших учебных заведений буквально подать рукой. 

Итак, мы в сердце столицы, вокруг кипит жизнь города, а ведь дома хочется, в первую очередь, спокойствия и уединения. И снова преимущество на стороне Sminex! Благодаря разумному расположению, жилые объекты отделены от источников городского шума, территории обособлены и включают собственные зоны отдыха. В помещениях царит тишина, воздух всегда свежий, а вода чистая. После напряженного рабочего дня можно с удовольствием расслабиться и отдохнуть в квартире, планировка которой была специально продумана для определенного типа семьи и нужд каждого из её членов. О бытовых проблемах тоже не придётся беспокоиться – об этом позаботится служба комфорта. 

Услышать повтор интервью можно на волне BFM 25 марта в 14.15. 

За 10 лет многое меняется. Зарождается жизнь, взрослеет и идет в школу. И вот уже ребенок совсем самостоятельный. Мы гордимся его успехами и верим что он станет великим человеком. Однажды мы поставили, казалось бы, невыполнимую задачу - создавать самую комфортную среду в Москве и не заметили как повзрослели и стали самостоятельными наши любимые проекты. Мы помним каждый элемент архитектурного макета, чертежи, планировки, материал фасадов. Многие считают, что наш перфекционизм избыточен. Но мы не можем иначе. И мы видим, что вы цените, то, что мы делаем. Это дает нам силы двигаться дальше. Нам удается удивить даже тех из вас, кто обладает самым лучшим из того, что было создано в этом мире.

Сегодня Sminex празднует свое 10-летие. И мы понимаем, что находимся в самом начале пути.

Спасибо вам за поддержку и доверие.

 Компания Sminex получила разрешение на строительство квартала JAZZ, который будет возведен на 1-й Ямской улице и станет ярким событием в архитектурном ансамбле района. 15 декабря Комитет государственного строительного надзора города Москвы выдал разрешение на строительство.

JAZZ создан для тех, кто держит руку на пульсе современности и ценит собственную индивидуальность. Это комфортное, современное и оригинальное жилье всего в 2 мин. от ст. м. “Марьина роща” и в 2 км от Цветного бульвара. Рядом с кварталом раскинулись уютные городские парки – Екатерининский и Фестивальный, бульвары и скверы. Квартал спроектирован известным архитектурным бюро «SPEECH» под руководством всемирно известного архитектора Сергея Чобана. Богатый опыт работы бюро в Европе, позволил использовать в проекте новейшие строительные технологии и материалы и создать JAZZ на уровне современных мировых стандартов. Внутренний ландшафтный двор с детскими и спортивными площадками от бюро Wowhaus, собственный детский сад, закрытая территория с круглосуточным патрулированием и видеонаблюдением – лишь часть развитой инфраструктуры квартала.

Во всех домах квартала установлены полноценные инженерные системы: центральная система кондиционирования, система вентиляции с фильтрацией и подогревом воздуха, собственная бойлерная для горячей воды, комбинированная (физико-химическая) система очистки воды и высокоскоростные бесшумные лифты. Успейте купить эксклюзивные квартиры на старте продаж по инвестиционной цене! Живите в JAZZ. Живите в комфорте премиум-класса.

Окончание строительства: III квартал 2019 г.

Ввод объекта в эксплуатацию: октябрь 2019 г.

С 1 декабря вы можете приобрести уникальные квартиры в исторической части Элитного Дома РЕНОМЭ – роскошном особняке Heritage (с англ. «Heritage» – наследие). Около ста лет назад здесь располагалась культовая кондитерская фабрика «Реномэ», которую знала вся столица! Продукция фабрики ценилась столичными жителями не меньше, чем конфеты товарищества Эйнемъ. Высоко оценил их качество сам Шах Персидский, выбрав «Реномэ» единственным поставщиком сладостей «ко двору».

Фабрика объединила в себе древнюю торговую историю этих мест и дух промышленной революции. Heritage, бережно восстановленный пятиэтажный корпус с фасадом в стиле «модерн» конца XIX – начала XX века (архитектор – Ю.Ф. Дидерих) и великолепными французскими окнами, связывает историю с современностью.

Визуальные решения фасада поддерживают исторический шарм здания, сочетая в себе лаконичность форм, элегантность декоративных фасадных элементов,  вместе с надежностью и эффективностью современных строительных технологий и материалов. Для восстановления оригинальной кирпичной кладки мы использовали аутентичные кирпичи с такой же богатой текстурой и необычным цветом.

В особняке, как и во всем доме, установлены премиальные инженерные системы. Благодаря центральной системе принудительной вентиляции в Вашей квартире всегда будет идеально чистый и свежий воздух. Принудительная вытяжная система не даст попасть к Вам запахам из других квартир. А система кондиционирования чиллер-фанкойл сделает климат в квартире максимально комфортным.

Принимать водные процедуры в квартирах Heritage не только приятно, но и полезно. Здесь установлена система очистки и умягчения воды. В доме есть собственная бойлерная, поэтому горячая вода будет у Вас всегда.

Heritage – особняк для тех, кто ценит приватность. Здесь всего 12 квартир и 3 пентхауса с просторными террасами на крыше.

29 ноября произошло знаковое событие для Sminex. Мы подписали Договор генерального подряда с одним из ведущих строительных концернов Европы.

Компания Strabag успешно работает в России с 1991 года и является одним из лидеров среди иностранных строительных компаний на территории всей нашей страны. За 25 лет работы компания построила более 50 объектов самого различного назначения – от жилых домов и офисов до промышленных зданий и спортивных стадионов.

Профессиональная компетентность, проверенная временем, и ориентированные в будущее инновационные  ноу-хау позволяют компании Strabag полностью соответствовать высокому статусу проектов Sminex.

Эра девелопмента в Sminex стартует строительством Элитного Дома РЕНОМЭ. Уже через 25 месяцев вместе со Strabag мы порадуем горожан и счастливых новоселов безупречно реализованным проектом!

Рост цен на квартиры и пентхаусы в Элитном Доме РЕНОМЭ

Квартиры и пентхаусы в Элитном Доме РЕНОМЭ пользуются огромным спросом еще со старта продаж. Поэтому мы приняли решение о повышении цен с 1 декабря. У Вас есть последний шанс забронировать здесь просторную квартиру или пентхаус с террасой и камином по инвестиционной цене*.

Дом, которому мало быть просто современным и комфортным, удобно расположен всего в паре минут от м. «Менделеевская», обладает развитой инфраструктурой и безупречным качеством сервисов. Тихий Ландшафтный двор, детский клуб и Двор для игр под открытым небом, фитнес только для жителей дома, просторный Лобби-бар, удобный подземный паркинг и собственная Служба комфорта – здесь все создано, чтобы беречь ваши драгоценные минуты и часы.
Проводите больше времени с близкими и посвящайте его любимым занятиям. Элитный Дом РЕНОМЭ дарит время для жизни!

*Цены действительны до 01.12.2016 на квартиры и пентхаусы.

Теперь, приобретая недвижимость в Элитном Доме РЕНОМЭ, Вы можете оформить ипотеку. Партнером компании выступил СМП Банк, входящий в число 30 крупнейших российских банков по размеру активов. Банк работает на российском рынке более 15 лет.

Преимущества ипотеки в СМП Банке:

• Крупный и надежный банк, работающий на российском рынке с 2001 года.
• Высокая надежность банка подтверждена Национальным рейтинговым агентством (Уровень АА).
• Нет ограничений на максимальную сумму кредита.
• Вы можете использовать средства материнского капитала как в качестве первоначального взноса, так и при частично-досрочном погашении.
• Скидка 0,5% для клиентов от партнеров банка, но не ниже, чем для зарплатных клиентов.
• Уменьшение ставки на 0,5% для клиентов, получающих второй и последующие кредиты в банке.
• Приобретаемая недвижимость застрахована.

О банке

СМП Банк – крупный коммерческий банк, который оказывает клиентам широкий спектр современных банковских продуктов и услуг.
СМП Банк присутствует более чем в 20 регионах, в которых открыто в общей сложности более 100 офисов. Входит в пятерку лидеров по объемам кредитования субъектов РФ и муниципальных образований. Среди корпоративных клиентов СМП Банка – крупнейшие государственные и частные предприятия страны.

Новый проект компании Sminex Малая Ордынка 19 получил два важных документа – положительное заключение экспертизы и свидетельство Архитектурно-градостроительного решения комитета по градостроительству и архитектуре г. Москвы.

Малая Ордынка 19 – элитный жилой дом в районе Замоскворечье, для которого мы разработали концепцию «Уникальное место. Уникальный дом». Этой концепции дом следует благодаря сочетанию современной архитектуры с исторической застройкой, близости прогулочных пешеходных зон с ресторанами и кафе Пятницкой улицы, старинных церквей и храмов, а также необыкновенной тишины в самом центре столицы.

Инфраструктура дома включает в себя: 

• Закрытый от посторонних глаз зелёный двор без машин, с уютными зонами для отдыха и детских игр.
• Двухъярусную парковку, которая подходит и для спорткаров. Ее проектированием занимался сам Тони Браун – известный во всем мире консультант по транспортным вопросам.
• Деликатную  Служба Комфорта, график работы которой выстроен так, чтобы не мешать и даже не попадаться на глазам жильцам дома. 

На Малой Ордынке 19 есть полноценный комплекс высококлассных инженерных систем. В Вашей квартире всегда будет свежий увлажненный воздух без сквозняков и пыли, чистая и горячая вода круглый год, а также всегда комфортная температура, благодаря современным системам кондиционирования. Кроме этого жители Малой Ордынки 19 никогда не услышат соседей – в доме реализована система капсульной звукоизоляции.

Жилые пространства на Малой Ордынке 19 мы создавали специально для самых взыскательных покупателей! Здесь есть не только просторные квартиры, но и уникальные пентхаусы с каминами, просторными террасами и особенными видами на главные места Москвы – Кремль, храм Христа Спасителя и Третьяковскую галерею. Наша особенная гордость – эксклюзивная квартира с персональным благоустроенным зелёным двориком.

Малая Ордынка 19 идеально впишется в архитектурный ансамбль улицы, и каждый день будет восхищать как его жителей, так и гостей. Этот проект мы создали вместе с известным бюро ADM и его руководителем – Андреем Романовым. Инновация дома – три современных фасада: из молированного стекла, из белого юрского мрамора и из клинкерного кирпича ручной работы, особое изящество которым добавят декоративные вставки из натурального дерева.

С Малой Ордынкой 19 влюбиться в город так просто!

Компания SMINEX объявляет о старте продаж нового проекта – Элитного Дома РЕНОМЭ, который будет возведен в Тверском районе Москвы. Разрешение на строительство было выдано 21 июля комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

Для РЕНОМЭ нами была разработана уникальная концепция – Дом, который дарит время для жизни. Благодаря удобному расположению всего в 1,2 км от Садового кольца и в 200 м от м. Менделеевская, Вы сократите время не только на дорогу, но и на многое другое. Развитая внутренняя инфраструктура, высококлассные инженерные системы и собственная Управляющая компания избавят Вас от лишних забот, позволят проводить больше времени с близкими и посвящать его любимым занятиям. 

Для проектирования дома мы пригласили известное бюро ADM “Архитектурный диалог с Мегаполисом” и его главного архитектора — Андрея Романова, которое славится проектами премиального европейского жилья. Благодаря им Элитный Дом РЕНОМЭ получил уникальные и функциональные планировочные решения квартир и пентхаусов с панорамным остеклением. В оформлении фасада дома будут использованы лаконичные формы, свойственные традициям европейского минимализма, созданные из натурального камня, мрамора и витражного стекла.

Получение разрешения на строительство – очередной важный шаг компании SMINEX на пути к созданию самого желанного пространства для максимально комфортной и безопасной жизни и работы наших клиентов. 

Срок сдачи в эксплуатацию – I квартал 2019 года.

Действующий бизнес-квартал «Bankside», вошел в тройку лучших объектов коммерческой недвижимости в номинации «Офисная недвижимость» по версии авторитетной премии Commercial Real Estate Awards 2016. Члены экспертного комитета высоко оценили концепцию объекта «Bankside», в основе которой лежит идея создания идеального пространства для успешного ведения бизнеса в максимально комфортных условиях и спокойной атмосфере. В распоряжении арендаторов и владельцев офисов бизнес-квартала – развитая инфраструктура. Все необходимое рядом: ресторан, банки, кафе, магазин и удобный паркинг.

Бизнес-квартал «Bankside» расположен в историческом центре Москвы, по адресу: Наставнический переулок 17, на первой линии набережной реки Яузы, в 500 м от Садового кольца.  Деловой квартал включает в себя 12 представительских особняков. Формат «Bankside» уникален и актуален для ЦАО. Готовые особняки, особенно в составе высококлассного бизнес-квартала - дефицитный продукт на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

Бизнес-квартал уникален также и своим пулом собственников и арендаторов. На его территории открыли свои офисы ряд крупнейших мировых компаний таких как Сбербанк Первый – VIP офис. Warner Music Russia. Россельхозбанк. Starkt Development. Odgers Berndtson. Hoerbiger и других.

Новый проект Компании Sminex – строительство элитного жилого дома на Малой Ордынке,19 был представлен Архсовету руководителем архитектурного бюро ADM «Архитектурный диалог с Мегаполисом» Андреем Романовым.

Посадка жилого дома поддерживает фронтальную линию застройки улицы и дает возможность сформировать внутренний двор. Главный фасад визуально разбит на три отдельных «дома», что, по мнению Андрея Романова, роднит новый объект с разномасштабной застройкой улицы.

Совету было представлено 2 варианта фасадов крайней секции дома: в светлом кирпиче и светлом камне с ажурными балконными решетками и максимально стеклянный фасад с декоративным элементом из стекла «бабочки» сложной гнутой формы. Архсовет предпочел наиболее «радикальный», стеклянный вариант. Этот вариант позволяет создать визуальный разрыв с соседним краснокирпичным зданием Высшей школы экономики и сделать застройку по-московски более неоднородной. Весь первый этаж также сделан с витринным остеклением для размещения разных общественных функций. 

Члены Архитектурного совета единодушно отметили качество проектирования и вдумчивую работу с деталями, поставив «АДМ» в пример также и за хорошую презентацию материалов. Проект был поддержан.

Максим Смирнов, Руководитель группы проектов: «Я очень рад положительным отзывам членов Архсовета о качестве проделанной работы и особенно то, что наш новый проект наилучшим образом вписывается в существующую застройку исторической улицы Малая Ордынка.  Утверждение на Архсовете решения по устройству фасадов - очередной шаг на пути реализации проекта, который позволит нам уже сейчас с уверенностью показывать нашим клиентам, как будет выглядеть новый элитный жилой дом от Sminex.»

Считается, что элитный сегмент на рынке новостроек наиболее стабилен, поэтому на нем текущий кризис отражается в наименьшей степени. Однако нельзя не отметить перемены, которые произошли в 2015 году – сокращение площадей, рублевые цены и прочее. Портал Novostroy-M.ru решил выяснить, что стало с дорогим жильем в Москве.

Ситуация на рынке

Как подсчитали в компании Blackwood, по итогам 2015 г. объем предложения в сегменте элитных новостроек составил 2241 квартира и апартамент суммарной площадью 323,9 тыс. кв. м. Это на 4,8% меньше, чем в конце 3 квартала 2015 г. и на 3,6% меньше, чем в декабре 2014 г. Доля апартаментов в объеме предложения составила 52%. Средневзвешенные цены предложения: квартиры – $14 150 (986,3 тыс. руб./кв. м), апартаменты – $11 080 (772,3 тыс. руб./кв. м). С начала года средневзвешенная цена на квартиры в долларах снизилась на 12,5%, а в рублях возросла на 8,4%. Цена на апартаменты изменилась следующим образом: -17,7% в долларах и +2,0% в рублях.

«Ценовые изменения во многом связаны с волатильностью официального курса доллара, поскольку порядка 40% объектов на рынке номинированы в иностранной валюте, а также с изменением структуры предложения, – говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. – Реальное снижение цен в прайсах носило не массовый характер. Вместо этого девелоперы предоставляли индивидуальные скидки, которые по отдельным лотам могли достигать порядка 20%, что является завуалированным снижением цен».

«По сравнению с 2014 годом количество сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости сократилось на 14% и составило 450 шт. Покупатели все еще опасаются нестабильной экономической ситуации и не спешат с принятием решения о покупке недвижимости. Средний же бюджет сделки составил $1,8 млн, что ниже показателя предыдущего года на 27%. В большей степени такое существенное снижение обусловлено обесцениваем национальной валюты».
© Андрей Хитров, Welhome

Между тем, все равно спрос на элитные новостройки в 2015 году просел меньше, чем в остальных сегментах. Более того, сейчас снижение остановилось, ситуация стабилизировалась. Дмитрий Цветов, руководитель отдела оценки компании Sminex, отметил, в этих условиях можно работать, возводить новые объекты с расчетом на устойчивый интерес со стороны потенциальных клиентов.

Тенденции

«Кризис не способствует росту продаж дорогих квартир, тем не менее, клиенты в сегменте элитной недвижимости будут всегда. Возврат к активным продажам – это вопрос времени», – говорит старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ» Анастасия Томм. Таким образом, «элитка», как и массовый сегмент, ощутила на себе влияние экономического спада, хоть и переносит это с гораздо меньшими потерями. В 2015 году кризис породил ряд тенденций, которые сегодня уже воспринимаются как само собой разумеющееся.

Например, в компании Est-a-Tet рассказали об изменениях в поведении покупателей и продавцов.

Предпочтения покупателей:

• Были востребованы функциональные оптимизированные планировки (отсутствие больших холлов, коридоров, летних помещений), наибольший спрос (60%) пришелся на 3- и 4-комнатные квартиры площадью 120-170 кв. м;
• Покупка для себя, важно наличие зеленых зон (парки, скверы, набережные) в пешей доступности;
• Средний валютный бюджет покупки снизился до $1,3 млн;
• Клиент запрашивал скидку не менее 15%, в большинстве случаев получал ее.

Что делали застройщики:

• Улучшали качество строительных материалов (фасады и входные группы), чтобы подчеркнуть эксклюзивность, уникальность проекта;
• Включали акции – скидки до 20%;
• Увеличили ассортимент площадей внутри объекта для охвата большего количества потенциальных клиентов;
• Увеличились беспроцентные рассрочки (с 3 до 6 месяцев, в отдельных проектах до 2 лет).

Одной из важных тенденций рынка в ушедшем году Дмитрий Халин, управляющий партнер «Savills Россия», называет клубный формат новых проектов. Интерес девелоперов к возведению малоквартирных домов, расположенных в лучших местах Москвы, вполне объясним. Во-первых, сроки их возведения намного короче. Во-вторых, именно этот формат сегодня наиболее востребован у покупателей элитного жилья. Часть из таких домов даже в сегодняшних условиях могут позволить себе иметь долларовое ценообразование.

Также в 2015 году произошло расширение географии элитных новостроек – такие проекты не только выходят за пределы центра города, но и стремятся все ближе к ТТК. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», отмечает, что из восьми новых проектов 2015 года, половина расположена за пределами ЦАО. В традиционных для элитного сегмента Хамовниках вышел всего один объект (ЖК «Резиденция на Всеволожском»).

Стремление дорогого жилья к ТТК отчасти обусловлено отсутствием локаций для новых объектов внутри Садового кольца, отчасти – наличием в этих районах благоприятной инфраструктуры в сочетании с непосредственной близостью от исторического центра.

Однако Дмитрий Халин убежден, что к ТТК смещаются, скорее, проекты бизнес-класса, которые очень хотят, чтобы риэлтеры их называли, а покупатели считали элитными. Как бы красиво ни звучала реклама, ценовой потенциал таких новостроек ограничен 350-450 тыс. руб./кв.м. Это вынуждает застройщиков экономить – на фасадах, инженерии, отделке общественных зон, словом, использовать не самые дорогостоящие и долговечные материалы. А без 100%-ого качества, нет 100%-ой премиальности жилого дома.

Ну и, конечно, очень важная тенденция – практически полный переход застройщиков на рублевое ценообразование.

«В декабре 2015 года около 67% всех новых проектов имели рублевое ценообразование (это около 85% от общего количества предлагаемых на рынке квартир). Долларовые цены сегодня преимущественно встречаются лишь в клубных домах класса de-luxe».
© Дмитрий Халин, «Savills Россия»

Новые проекты

Тенденции на рынке элитного жилье повлияли и на концепцию новых проектов, которые выходили в 2015 году. Чтобы обеспечить высокий спрос, застройщики в частности более тщательно продумывали квартирографию. Например, наравне с огромными квартирами стали проектировать относительно небольшое по размерам жилье, это позволяет снизить бюджет покупки и привлечь дополнительный спрос. По данным «Метриум Групп», в 2015 году средняя площадь экспонируемой на рынке элитных новостроек квартиры сократилась со 151,5 до 141,9 кв. м, а минимальный размер предлагаемого лота – с 43,7 кв. м до 34,1 кв. м.

В конце 2014 года самое доступное предложение было представлено в ЖК Royal House on Yauza – 22,16 млн руб. В декабре 2015 года купить квартиру на элитном рынке можно было всего за 10,95 млн руб. – в ЖК «Суббота». Таким образом, имея на руках около 25 млн рублей, еще год назад выбирать приходилось всего из 1-2 элитных проектов, сегодня уже из 5-6.

В то же время, Илья Менжунов отмечает, элитные проекты с приходом кризиса не были пересмотрены «одномоментно». На протяжении последних десяти лет постоянно шла оптимизация объектов. Все чаще девелоперы старались проектировать максимально эффективные площади, которые не включали бы длинные неиспользуемые коридоры, неудобные с точки зрения планировки комнаты и прочее. Еще до наступления кризиса покупатели старались расходовать средства максимально рационально и не готовы были платить за неиспользуемые в будущем квадратные метры. Многоуровневые «дворцы» площадью 500 кв. м с кинотеатрами, бильярдными, шубохранилищами остались где-то там, между девяностыми и нулевыми.

Что касается проектов 2016 года, то вряд ли их будет больше, чем в прошлом году, а скорее всего, даже меньше. Виной всему продолжающийся кризис – покупателей с деньгами становится все меньше, соответственно, спрос будет падать, хоть и незначительно. Большинство новых домов сейчас – это новые очереди в уже реализующихся проектах. Например, в ЖК «Воробьев Дом» или ЖК «Садовые кварталы». «Максимально востребованными на первичном рынке в 2016 году станут премиальные новостройки, реализацию которых осуществляет опытный девелопер, и цены на старте продаж которых окажутся ниже среднерыночных показателей, например, на 10%», – говорит Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome.

Риски

Новые элитные проекты представляют собой преимущественно небольшие малоквартирные дома. Объясняется это не желанием покупателей жить в камерной обстановке или ограниченной площадью участка под застройку, хотя, безусловно, этим тоже. Данный формат является наименее рискованным в кризисный период, причем как для девелоперов, так и для покупателей. Хотя в целом в высоко бюджетном сегменте априори меньше вероятность недостроя или банкротства застройщика. «Элитных проектов в десятки раз меньше, чем эконом- и комфорт-класса, контролируют их чаще и жестче, так как расположены они всегда в поле зрения, – поясняет директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Анна Карпова. – Элитный рынок узок, застройщик дорожит своей репутацией. Каждый второй клиент имеет возможность по своим каналам уточнить благонадежность компании, качество строительства конкретного объекта и т.д.».

«Как правило, элитное жилье строят крупные девелоперы, у которых есть проектное финансирование, поэтому риски недостроя здесь существенно ниже, чем в сегменте «эконом». Продажи зависят не столько от стадии, сколько от характеристик самого проекта».
© Ольга Денисова, «Магистрат» (ГК «ИНТЕКО»)

Кроме того, маржинальность элитных проектов существенно выше, чем в массовом сегменте, поэтому отклонения от плана продаж даже на десятки процентов не столь критичны, как для дешевого жилья, где от точного выполнения плана напрямую зависит финансирование стройки и кредитных обязательств.

Тем не менее, некоторые покупатели все равно дополнительно страхуются, приобретая квартиры и апартаменты в готовых домах. Хотя выбор такого жилья обусловлен, скорее, не страхом потерять свои деньги, вложившись в сомнительный проект, а желанием что называется своими глазами оценить качество дома. К тому же, жилье на элитном рынке приобретают преимущественно для собственного проживания, а значит, покупатели, как правило, хотят переехать как можно скорее. И лишь в случае, когда желание сэкономить на покупке превалирует (за время стройки квадратный метр может подорожать на 40%), покупка совершается на старте продаж.

В «Savills Россия» подсчитали, что около 60% квартир в элитных новостройках раскупается на этапе строительства надземной части здания и фасадных работ. При этом наиболее дальновидные застройщики стремятся продать до 85-90% квартир до Госкомиссии. «Не секрет, что зачастую продавать элитное жилье гораздо легче, пока дом еще не совсем готов. Покупатель в этом случае руководствуется своими ожиданиями от проекта. А когда дом уже готов – склонен искать недостатки, а не видеть преимущества той или иной квартиры», – считает Дмитрий Халин. В отделе продаж «Резиденции МОНЭ» тоже констатируют, что в элитном и премиум сегментах процент сделок на стадии строительства колеблется на уровне 30-50% от общего количества квартир.

Прогнозы

«Как и прежде, развитие рынка элитных новостроек будет зависеть от экономической ситуации в стране и, как следствие, от покупательской способности населения. Дорогое жилье – это все-таки излишество, которое люди позволяют себе в большей степени, если экономика стабильна», – говорит Анастасия Томм.

В элитном сегменте на спрос будет оказывать влияние в первую очередь волатильность валют. Как только произойдет падение или укрепление курса хотя бы на 1-2 рубля, сразу за этим последует падение спроса, рынок замрет в ожидании. Ведь при стоимости квартиры в $3 млн, разница в цене составляет 3-6 млн рублей. Естественно, никто не хочет потерять или переплатить такую сумму. Именно поэтому самая высокая покупательская активность на элитном рынке наблюдается при стабильном курсе доллара.

Успех каждого конкретного проекта в 2016 году будет зависеть от того, насколько грамотно проработана его концепция и адекватно текущим экономическим условиям построено ценообразование. Предложение пока поддерживается на постоянном уровне, поэтому конкуренция среди девелоперов возрастает. Если же объем предложения начнет сокращаться, новых проектов станет появляться меньше, то это сможет «подогреть» спрос и не дать ценам снизиться. Однако в ближайшей перспективе существенного сокращения выхода новых высокобюджетных новостроек не предвидится, на ближайшие 1,5-2 года заявлен выход порядка 10-12 проектов.

Между тем, по прогнозам «Savills Россия», 2016 год будет для рынка элитных новостроек Москвы даже более результативным, чем 2015-ый. Число заключаемых сделок может возрасти на 25-30%. Все предпосылки для этого есть. Во-первых, растущий курс доллара, во-вторых, наличие у покупателей «старых» долларовых сбережений, в-третьих, качественное и разнообразное предложение от девелоперов, которые к тому же сегодня готовы индивидуально подходить к каждому клиенту, предоставлять скидки и рассрочки. При этом застройщики продолжают активно строить, а у покупателей есть средства и достаточный выбор квартир. Все это будет способствовать поступательному развитию данного сегмента и дальнейшему заключению сделок.

Оригинал статьи

Различные инновации постепенно становятся нормой жизни, а не чем-то удивительным. Обычно различные нововведения всегда стоят немалых денег, так ли это на рынке недвижимости? И если все эти новшества дороги, то так ли они необходимы?

Инновации — это, прежде всего, отклонение от нормы, это усовершенствование, это прорыв и, конечно, разрыв шаблонов. Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики компании «РГ-Девелопмент», убеждена: «Любые инновации рождаются в тот момент, когда исчерпаны традиционные подходы, и кризис с этой точки зрения является наиболее подходящим временем. Например, именно в кризис 2008 – 2009 годов на рынке жилой недвижимости Московского региона родились и получили дальнейшее развитие такие продукты и концепции, как малогабаритные квартиры-студии, апартаменты, дворы без машин, квартиры с отделкой в массовом сегменте. Речь в данном случае идёт не о технологических и инженерных инновациях вроде системы „умный дом“, а о революционных подходах к созданию продукта в принципе. В кризис всегда важно смотреть на вещи шире: в то время как стандартный продукт испытывает трудности с ликвидностью, находкой может стать нюанс, который до этого не принимался во внимание, но крайне важен для потребителя. При этом главным правилом девелопера-новатора должно быть следование чувству меры».

Итак, кризис техническому прогрессу и нестандартным подходам не помеха, а, наоборот, благодатная почва. Но сперва стоит разобраться, какие инновации в принципе возможны на рынке недвижимости.

Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome, предлагает следующую классификацию:

• технические и технологические новшества, относящиеся именно к процессу строительства и используемым материалам;
• архитектурные и планировочные новации;
• маркетинговые находки.

Квадрум предлагает рассмотреть все их более детально.

Технологии — это всё, чего не было, когда ты родился © Алан Кэй

Технические и технологические инновации самые распространённые в строительстве. Обычно они затрагивают вопросы энергоснабжения и энергоэффективность.

Максим Гладченко, руководитель управления продаж ЖК «Болтино», называет основные инновационные технологии, обширно внедряемые на рынке:

• Стеновые ЖБИ панели с внутренним утеплителем, позволяющие в разы увеличить скорость возведения зданий и оптимизировать теплообмен в квартирах.
• Эковата, обладающая массой преимуществ перед аналогами: экономичностью, биостойкостью, исключением грибка и плесени, экологичностью, высокими звукоизоляционными качествами, отсутствием швов и пустот.
• Каркасно-панельные конструкции, обеспечивающие возможность трансформации внутреннего пространства, маневрирования при устройстве окон, а также сокращение по сравнению с бескаркасными площади.
• Несъёмная опалубка, славящаяся своей дешевизной, хорошей теплоизоляцией, простотой использования и идеальной геометрией. Будучи ровным, этот материал идеально подходит под отделку почти любыми материалами.
• Вентилируемые фасады, которые сравнительно легко поддаются монтажу и имеют высокий уровень шумо- и теплоизоляции.
• Стеклофибробетон при облицовке зданий — лёгкий, прочный и разнообразный отделочный материал, успешно используемый при замене камня. Он всё более популярен среди приверженцев как модернистской архитектуре, так и классической.

Технологии эти достаточно распространены, и для многих уже стали обыденностью. Если говорить о новациях на конкретных примерах, то эксперты рынка отмечают следующие объекты.

Андрей Хитров выделяет ММДЦ «Москва-Сити» и ЖК Knightsbridge Private Park.

Башни «Москвы-Сити» отличаются тем, что при строительстве использовался особый бетон повышенного класса прочности, который хорошо зарекомендовал себя при возведении небоскрёбов во всём мире. Этот материал позволяет строителям эффективно использовать пространство застройки, ограничиваясь меньшей площадью, а зданию — расти в высоту, не теряя устойчивости и надёжности.

В элитном жилом комплексе Knightsbridge Private park, по словам эксперта, применено немало нетиповых решений при возведении объекта. «Достаточно новая идея для нашего рынка и редко применяемая на практике, но использованная в данном жилом комплексе — вторичное использование воды и тепла. Европейцы, где электроэнергия стоит дороже, нежели в России, нашли эффективную замену вентиляции — рекуперацию. Кроме того, Knightsbridge Private park стал первым жилым комплексом в России, который проходит сертификацию на соответствие экостандартам английской системы BREEAM».

Применяются современные технологии и в ЖК «Андерсен» и «Остров Эрин». Руководитель службы застройщика Георгий Николаев относит к таким инновациям применение газобетонных блоков Ytong, керамических блоков «Тёплая керамика», керамических блоков Porotherm и стеклопластиковой арматуры, которая в процессе монтажа позволяет экономить 62 тысячи рублей при заливке фундаментной плиты размером 10 на 10 метров.

Инновационные технологии также широко внедряет компания Sminex в своих жилых проектах. Директор департамента оценки Александр Лагутов рассказывает, что во всех проектах будут функционировать улучшенные многоступенчатые системы фильтрации воздуха, позволяющие достичь в помещении чистоты воздуха загородного дома, а также будут установлены современные и целостные системы безопасности. Но самая большая инновация заключается в том, что Sminex проектирует все объекты от человека и его потребностей. «Лучшие специалисты на рынке проектируют, а потом тестируют планировки квартир в наших домах. Проходят путём покупателя от калитки комплекса до двери квартиры, предусмотрев всё», — рассказывает эксперт.

В регионах строительная отрасль также развивается и применяет различные инновационные технологии. Евгений Тесля, заместитель председателя комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию РГУД, отмечает, что в прошлом году регионы вообще проявили к теме энергоэффективности больший интерес, чем Москва. Эта касается Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Тюмени, Казани и др. Яркими примерами «зелёного», а значит и инновационного строительства могут служить питерские ЖК «Триумф-Парк» и Skandi Klubb, а также тюменский ЖК «Ожогино».

И, конечно, инновационные технологии массово применяются в инновационном центре «Сколково». Олег Жуков, генеральный директор строительной компании RD Construction, рассказывает: «Проект предусматривает вторичное использование воды, очистку талой и дождевой воды. Кровля коттеджей и таунхаусов закрыта инновационным мембранным покрытием, которое не поддаётся влиянию осадков, росту грибков. Если говорить об энергоэффективности и энергосбережении, то в кварталах „Сколково“ используются LED-светильники и люминесцентные лампы. Предусмотрен учёт всех энергоресурсов, подведённых в объекты жилых кварталов. Кроме этого само строительство идёт по „зелёным“ технологиям, а после завершения строительства объект будет сертифицирован по международному экологическому стандарту LEED. „Зелёный“ стандарт предъявляет особые требования не только к материалам, но и к квалификации инженеров и рабочих».

Искусство, сквозь которое можно пройти

Архитектор Иван Жолтовский писал: «Архитектор-градостроитель призван создавать наилучшие условия для жизни не только своих современников, но и будущих поколений». Архитектурные и планировочные ноу-хау как нельзя лучше решают эту задачу.

Андрей Хитров обращает внимание, что за счёт грамотной архитектуры и оригинальных проектных решений некоторые современные девелоперы также внедряют инновации в свои проекты. Например, в комплексе «Федерация» в башне «Восток» на последних этажах предполагается размещение sky-офисов, которые совместят бизнес-помещения с жильём. Ввод в эксплуатацию такой башни запланирован на второй квартал 2016 года.

Архитектурные инновации не чужды и эконом-классу. Так, компания «Мортон» в своих будущих проектах планирует основной объём здания отдать под небольшие квартиры-студии, а на первых этажах будут нежилые помещения, которые можно снять в аренду для приёма гостей.

Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential group, обращает внимание на «Баркли Медовая долина», где помимо стандартной комплектации в квартирах есть компоненты «умного дома»: умная лампочка, управляемая со смартффона, регулирование температуры с помощью термостата, очистка воды фильтром «Аквафор Кристалл-Соло», робот-пылесос, индукционная варочная панель и система контроля протечек воды.

Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», обращает внимание, что на рынке появились новые планировки в жилых домах — модульные: «Данный формат предполагает возможность для покупателей приобретать несколько модулей и объединять их в одну квартиру. В случае возникновения необходимости владелец подобной недвижимости может продать один из модулей, сохранив остальные в собственности, сдать или передать детям для отдельного проживания».

Маркетинговые штучки

Третий вид инноваций — это абсолютно маркетинговая история, которая решает вопрос продаж.

Именно к таким новациям относятся офисы продаж ГК «Пионер» в проекте «Лайф-Ботанический сад» и компании «Интеко» в ЖК «Лайнер».

Андрей Хитров также к таким инновациям относит программы обратного выкупа недвижимости, которые с недавнего времени предлагают некоторые девелоперы: «Например, компания „Донстрой“ предлагает приобретение апартаментов в ЖК „Сердце столицы“ с возможностью обратного выкупа через три года с доходностью 6%».

Одним словом, инновации на рынке недвижимости используются, но преимущественно в премиальном сегменте. Прежде всего, такие проекты, отвечающие всем показателям времени, выделяются на рынке и хорошо продвигаются. Кроме того, потребитель элитного сектора способен такие фишки не только оценить, но и заплатить за них. Екатерина Лобанова отмечает, что в премиальных объектах инновационный подход продиктован поиском новых решений, необходимостью предоставления более качественного сервиса, использованием эксклюзивных технологий и материалов, чтобы придать продукту уникальные свойства.

Андрей Хитров сообщает, что применение инновационных технологий при строительстве элитного жилого комплекса увеличивает его себестоимость от 5% до 15%. Но затраты окупаются, так как инновационные проекты с профессиональной концепцией и высоким качеством строительства чаще реализуются в более короткие сроки по сравнению с типовыми объектами, тем самым быстрее принося доход девелоперу. Этим затраты на инновации и оправдываются, помимо этого, в данном сегменте всегда делается ставка на тщеславие клиента и одновременно на его умение считать деньги. Необходимость ставки на последний «парадокс» легко доказывает Олег Жуков: «В зависимости от технологий затраты на инновации могут быть разными. Например, реализация проекта, сертифицированного по экологическому стандарту дороже примерно на 20%. При этом будущая экономия в эксплуатации на потреблении электроэнергии составляет 30 – 40%».

Инновации в массовом сегменте тоже есть, но цель у них иная, они призваны делать продукт более эффективным и более доступным. Екатерина Лобанова напоминает, что достигать этого позволяют энергоэффективные материалы и технологии, применение эргономики к процессу создания удобного пространства для жизни на ограниченной площади, а также озеленение пространств на крыше жилых зданий в целях экономии площади, новые виды фасадных материалов, упрощающие эксплуатацию и многократно увеличивающие её срок и т. д. Елена Дубовенко, руководитель направления R&D корпорации GOOD WOOD, акцентирует внимание на том, что в эконом-сегменте инновации не только ничего не стоят, но и, наоборот, удешевляют продукт, либо при небольшом увеличении цены позволяют сэкономить в будущем. Эмиль Захаряев сообщает, что в масс-маркете все инновации вписываются в структуру, которая в итоге не должна оказаться выше, чем стоимость квадратного метра у конкурентов: «В целом весь набор основных инновационных фишек для покупателя стоит порядка 20 тысяч рублей. В пересчёте это составляет не более 250 – 500 рублей с квадратного метра».

В доступном сегменте покупатель должен видеть выгоду от инноваций, а не престиж. В настоящий момент потребитель не готов переплачивать за квадратный метр. В принципе, у него и нет такой финансовой возможности.

Купить квартиру в старом доме или в новостройке и точно знать, что с ней надо что-то делать. Или же жить много лет в квартире и всё время думать, что жизнь сложилась бы иначе, если бы этой стены не было. Процесс мучительный, но поправимый. Причём можно попробовать всё исправить своими силами, а можно прислушаться к советам профессионалов или вовсе переложить на них всю работу.

Предмет обсуждения

Несомненно, услуги профессионала — это гарантия того, что вложенные в ремонт или перепланировку средства не пропадут зря. «Если владелец недвижимости планирует ремонт, дизайн-проект необходим. Только ремонтно-строительные работы, выполненные по проекту, позволяют получить качественный результат: грамотно спланированное пространство, гармонию в отделочных материалах, электро-техническое оборудование, правильно размещённое и т. д. Это касается не только обладателей квартир в новостройках, но и владельцев вторичного жилья», — уверена дизайнер интерьеров, партнёр студии DVEKATI Екатерина Сванидзе.

Что же такое дизайн-проект, и зачем он нужен? Как уверяет специалист отдела перепланировок «НДВ Проект Концепт» Александр Леонтьев, конечно, технически подкованный и творческий человек, имеющий много времени (хотя на практике люди очень заняты), может обойтись без дизайн-проекта. В то же время дизайн-проект очень полезен и собственникам, и строителям, так как им необходимо объяснять, где и что должно быть.

По мнению руководителя отдела дизайна семейства компаний KASKAD Family Дины Агудовой, дизайн-проект — это, прежде всего, документ, который содержит техническую информацию по созданию интерьера квартиры. Также дизайн-проект служит основой для просчёта строительной сметы. Он позволяет точно оценить все ремонтные работы. Так что с профессиональной точки зрения документ нужен обязательно, если у вас действительно ремонт с перепланировкой, а не просто переклейка обоев на кухне.

Существует и заблуждение, что дизайн-проект нужен только при покупке первичного жилья. А вот и нет! — развенчивают миф специалисты. «Работа во вторичном жилье существенно сложнее, так как её нужно перестраивать в несколько этапов, а, как известно, переделывать всегда сложнее, нежели создавать с нуля. Трудности могут возникнуть на этапе демонтажа, подбора новых технологий и материалов, согласования и т. д. И все же иногда проекты на вторичном рынке бывают очень интересными и требуют от дизайнера даже большего мастерства, чтобы сохранить и подчеркнуть особенности планировки и архитектуры в ярких жилых проектах прошлых лет, например, в старых сталинских высотках», — говорит эксперт.

Вдобавок, вторичное жильё обложено запретами на перепланировку. Перестраивать пространство в своей квартире владелец может ограниченно. И лучше заручиться поддержкой специалиста, в противном случае могут быть проблемы с БТИ. Так, например, нельзя смещать санузлы, ломать перегородку на кухне в случае размещения газовой плиты. Нужно быть внимательным, если хотите присоединить к гостиной лоджию или вынести на балкон радиаторы. Также есть ещё множество ограничений, которые требуют дополнительного согласования, добавляет Дина Агудова.

С новостройкой как раз проще — планировки в них зачастую более продуманы с точки зрения функциональности: имеется больше возможностей для комфортного проживания, считает руководитель группы функционально-планировочных решений Sminex Анна Тарасова. По её мнению, в таком случае дизайн-проект имеет больше вариантов для реализации не только комфортного, но и функционального жилья.

А функциональность, между тем, во всех смыслах этого слова вопрос вовсе не маловажный и зависит в том числе от целей покупки. Грамотный и опытный архитектор начинает работу над дизайн-проектом именно с этой позиции.

«Дизайнеры часто совершают ошибку: исходят от следствия, а не причины. В итоге предлагают нецелевое решение, хотя возможно стильное и красивое. Мы — люди цифры и цели, причем не своей. Заказчик обращается с необходимостью решить конкретные задачи, и именно их мы должны красиво выполнить», — говорит руководитель проектного отдела студии ArtBaza design & build Вероника Ковалёва.

«Если перед нами вторичное жильё для сдачи, то тут набор услуг самый простой: дизайн максимально нейтральный, спокойный, без провокационных элементов декора и сложных инженерных решений. Чтобы жильцы смогли без проблем адаптировать квартиру под себя. Если цели заказчика предполагают сдачу по более высоким ценам, и квартира располагается в престижном районе города, то некоторые инженерные решения могут быть усложнены, например, добавлены тёплые полы, закарнизное освещение, дополнительные элементы сантехнического оборудования, применены более дорогие отделочные материалы и т. д. В случае личного проживания заказчика в купленной не новой квартире дизайн-проект расширится: возможно, он будет включать какие-то моменты перепланировки и уже не просто отделочных, но и ремонтных работ», — рассказывает дизайнер.

В новостройках, продолжает Вероника Ковалёва, сам проект намного полнее, чем в случае со вторичной недвижимостью. Кроме эскизов, чертежей и спецификаций, заказчику выдаётся инженерная документация на согласование проектов электрики, водоснабжения, вентиляции, отопления, слаботочки и др. В целях экономии можно пожертвовать красивым, считает Анна Тарасова: «Как раз те самые картинки, визуализации будущего интерьера, безусловно, более понятны заказчику, помогают представить будущее жилище, но куда важнее в данном случае выполнить рабочий проект инженерии. В конце концов, стены можно перекрасить, новую мебель можно купить. Но поменять проводку, теплые полы, систему кондиционирования уже гораздо сложнее и дороже».

Ценовой барьер

Разброс цен на дизайн интерьеров в Москве и Подмосковье сейчас можно обозначить в пределах от 2 до 15 тыс. р. за м2 площади. Такие цифры обозначает руководитель «D45 / Лаборатория дизайна» (входит в Группу компаний «САПСАН») Мария Иванова. «Средняя стоимость услуги по дизайну интерьеров находится на уровне 5 тыс. р. за „квадрат“. При этом, — считает дизайнер, — чтобы создать интерьер, который подойдёт именно вам, нужен чуткий специалист, в идеале с психологическим образованием. На рынке таких, к сожалению, критично мало. Если вы всё-таки задались целью найти хорошего дизайнера и при этом точно знаете, каким должен быть ваш дом, то я бы рекомендовала для начала определиться со стилем и искать специалиста, который занимается только одним стилем, например, создаёт интерьеры только хай-тек, или только прованс. И в этом „коридоре“ гораздо проще и легче находить точки взаимодействия. Если дизайнер и швец, и жнец, и на дуде игрец, то ничего хорошего из этого, с большой долей вероятности, не выйдет», — сетует Мария Иванова.

Если же покупатель решился заказать услуги дизайнера, то ему хорошо бы ориентироваться в ценах на услугу и набор услуг, который ему предоставят. Самый подробный список Квадруму предоставил «НДВ Проект Концепт». В состав полного дизайн-проекта входят:

• Обмерный чертеж с указанием расположения инженерных коммуникаций (без указания их характеристик).
• План демонтажа перегородок.
• План возводимых перегородок и дверных проёмов.
• План помещения после перепланировки с размерами.
• План расстановки выбранной мебели.
• План расположения санитарно-технического оборудования с указанием модели и артикула выбранного оборудования.
• План потолка с указанием типа используемого материала, отдельных узлов и сечений (количество чертежей зависит от уровня сложности потолка).
• План размещения потолочных осветительных приборов, электрических выводов для настенного освещения, план выключателей с их привязкой к осветительным приборам.
• План размещения электрических, слаботочных розеток и выводов (без указания их характеристик).
• План расположения тёплого пола с привязкой терморегулятора.
• План пола с указанием типа, отметки начала раскладки, рисунка и размеров напольного покрытия.
• Экспликация напольных покрытий с указанием площади и артикула выбранного материала.
• Разрез и развёртка стен жилых помещений, с указанием размеров и артикулов выбранных материалов.
• Развёртка стен в санузлах, с раскладкой плитки и указанием размеров, артикула и площади выбранного материала.
• План заполнения дверных проёмов с указанием размеров и моделей дверей.
• Ведомость отделки по стенам и потолкам.
• ЗD-визуализация жилых помещений (два фотореалистичных изображения на помещение).

Имеется ещё VIP-дизайн-проект, который дополнен авторским надзором за реализацией работ.

Примерную цену вопроса можно рассчитать самостоятельно. Конечно, это будут очень приблизительные расчёты, но порядок цифр, которые называет руководитель архитектурного бюро компании Vesco Construction Вадим Ивкин, следующий:

1. Эскизный проект интерьерных решений (200 – 500 р. / 1 м2).
2. Рабочий проект интерьерных решений (1 000 – 3 000 р. / 1 м2).
3. 3D-визуализация (15 000 – 40 000 р. /1 зона).
4. Авторский надзор и/или технический надзор (5 000 – 15 000 р. / 1 выезд или ежемесячная оплата 30 000 – 70 000 р.).

Кстати, дизайн-проект может понадобиться и при специфических интерьерных решениях. Например, при проектировании зимнего сада или «зелёных стен». Тут, говорит директор по развитию компании Florista Кристина Дикова, без грамотного дизайн-проекта будет плохо и людям, и растениям. «Если владелец квартиры планирует озеленение, то ему необходим дизайн-проект, который будет это озеленение предусматривать. Если этого не сделать заранее, то можно столкнуться как с необходимостью изменения электрической схемы, подводки воды или вентиляции, так и с заменой напольных и настенных покрытий и даже остекления. В проектировании фитостен также важно заранее планировать их расположение совместно с архитектором: её можно расположить на стене, либо сделать самостоятельным элементом, который будет зонировать пространство. Нужно проверить, выдержит ли стена дополнительную нагрузку в виде вертикального озеленения (это порядка 25 – 35 кг на м2 стены), если нет, то необходимо дополнительное усиление. Нужно подвести воду, канализацию или электрику. Правильно расположить направленный свет в достаточном количестве. А вот подбор растений в этом случае может быть основан практически только на вкусовых предпочтениях самого владельца квартиры, что не отменяет необходимости выбрать виды растений заранее», — замечает Кристина Дикова.

Сам себе дизайнер

Вероятный вариант — не нанимать дизайнера вовсе. Это к вопросу о том, как сэкономить на дизайн-проекте. Или искать дизайнера подешевле или создавать проект в усечённом виде. А вот это чревато очень неприятными последствиями. «Лучше в таком случае от создания дизайнерского интерьера отказаться вообще. Можно найти специалиста (проектировщика, чертёжника), который подготовит для вас рабочую документацию в соответствии с исключительно вашими запросами. Тогда можно и вовсе оставить себе простор для творчества. Незачем затевать сразу весь ремонт, что дорого, долго и очень вероятно, скоро вам собственный проект может разонравиться», — говорит Мария Иванова и даёт несколько советов тем, кто решил стать сам себе дизайнером.

Декор, так же, как и свет, — это первичное, именно от него нужно отталкиваться

«Любая картина начинается с фона. Сделайте базу: обои под покраску, минимальный набор мебели, а уже потом собирайте свой образ дома мечты. К слову, именно такой подход может помочь избежать распространённой ошибки с созданием декора. Принято считать, что сначала нужно всё покрасить, расставить мебель, а потом заниматься декором. Это не так! Декор, так же, как и свет, — это первичное, именно от него нужно отталкиваться. Например, если вы поклонник художественного творчества, хотите сами написать картину или вам понравилась картина 1,5 × 2 метра, на которой изображён слон. В этом случае сначала надо принести картину и найти ей место в комнате, а уже потом, отталкиваясь от неё как от доминанты, делать расстановку мебели. Иначе может получиться, что картину повесить-то и некуда, так и будет стоять за шкафом в футляре. Хотя она могла бы ежедневно влиять на ваше настроение и, как следствие, — на вашу жизнь.

Если говорить о самостоятельном проектировании, то радикальная разница вторичного и первичного квартирных рынков заключается в подходе к самым дорогим с точки зрения ремонта комнатам: санузел и кухня. Для жизни в новой квартире кухню и санузел нужно сделать сразу, поэтому отталкиваться с созданием общего дизайна нужно будет именно от них. Во „вторичке“ же самые дорогие кухню и санузел лучше сделать в последнюю очередь. Уберите всё старое, подготовьте поверхности, а потом внимательно подумайте, какими они будут.

Оставлять для себя простор для творчества очень полезно, это я знаю по собственному опыту. Даже мебель можно приобретать некую базовую, чтобы затем её „апгрейдить“ — добавлять изголовье к кровати, а затем приобретать чехол, который будет ко всему этому подходить. Когда вы учтёте все подобные особенности, последовательно продумав и прочувствовав каждую деталь, ваш интерьер станет для вас самым любимым и самым правильным. Таким его не сделает, пожалуй, ни один дизайнер», — рекомендует Мария Иванова.

Полная версия статьи

В период кризиса покупательский спрос порой бывает непредсказуем. То тишина на рынке, как будто все попрятались, то вдруг от граждан, стремящихся вложить деньги в недвижимость, идет волна спроса, - обычно непродолжительная, но впечатляющая. Тем не менее, даже в такой неустойчивой ситуации как сегодня, можно выявить определенные тенденции. Одна из них – явный интерес к жилью небольших площадей.

То есть, люди больше интересуются однушками и студиями, нежели «семейным» форматом – двухкомнатными и трехкомнатными квартирами. В свою очередь, продавцы и строители стараются этот запрос удовлетворить. Как раз такая ситуация и сложилась сегодня на рынке Москвы, что и подтвердили «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты, давшие комментарии к этой статье.

Что ценит покупатель

Люди, приобретающие студии, стараются покупать все-таки не совсем уж «мелочь», а жилье с более-менее комфортным метражом, около 30 «квадратов» и с какими-то приятными опциями, например, - есть еще и кладовка на первом этаже или в подвале. «Такая концепция реализована в проекте «Парк Мира» (ст. метро Алексеевская) - в апартаменте можно сделать больше полезных площадей, а кладовка вынесена в подвал. Этот вариант дешевле и удобнее покупателю», - замечает Олег Серопегин, директор департамента прибыли проекта компании Sminex.

Полная версия статьи

«„Тебе пора спать!“ — решительно заявила квартира, задвинула шторы, выключила свет и защёлкнула входную дверь на два замка и мягко направила хозяина в спальню». Такая фраза вполне могла бы стать частью сценария фантастического фильма, если бы не одна пикантная подробность — сегодняшние системы научились уже всему, кроме командования. Решение «спать или не спать» пока ещё принимает хозяин, но, похоже, только пока.

Словосочетание «умный дом» хоть и недавно, но прочно вошло в наш обиход. Создатели «умных систем» стараются свести хлопоты по хозяйству к минимуму, а удобство довести до максимума.

Для белых воротничков

Пионером внедрениям «умных» систем стал офисный сектор, жильё в этом вопросе занимает вторую позицию. Правда, считает технический директор компании «Crestron Россия» Иван Вахнин, задачи тут решаются несколько разные. «Стоит разделить потребителей систем автоматизации на сегмент жилых и коммерческих проектов — это два очень сильно отличающихся направления, у них разный пул подрядчиков и поставщиков услуг, и, соответственно, разные задачи. Автоматизация объекта может помочь экономить энергоресурсы, распределять нагрузку на помещения, контролировать состояние оборудования и так далее. Недавно в коммерческом сегменте у нас начали проявлять интерес к платформам учёта и автоматизации процесса потребления энергоресурсов.

Система автоматизации на объекте устанавливается с одной простой целью — облегчить жизнь сотрудникам в ежедневном жизненном или рабочем процессе: автоматизация бронирования помещений, централизованное управление светом во всех помещениях здания по заданным сценариям. Самое востребованное — „мультирум“ (мультимедийная система распределения аудио- и видеосигналов на объекте), организация видеоконференций. Кроме того, заказчик получает единые и современные интерфейсы управления всеми системами — настенные кнопочные и сенсорные панели, беспроводные пульты, интерфейсы управления на мобильных устройствах».

В качестве примера «умных» решений директор по маркетингу Делового квартала NEOPOLIS Светлана Григорьева приводит такие опции, как различное настраиваемое по количественно-качественным характеристикам освещение, в зависимости от сезона и времени суток, режим обогрева/охлаждения здания, распределённый по времени (например, подогрев или охлаждение здания к утру происходит сильнее, чем ночью, в зависимости от сезона, что, по словам эксперта, значительно сокращает коммунальные платежи, а также гарантирует комфорт арендаторам).

Несколько иные задачи стоят перед домашними умными системами. Тут тоже приходится делить и систематизировать. «В городских условиях понятие „умный дом“ подразумевает две составляющие — „умное здание“ и „умная квартира“», — отмечает директор департамента управления проектами компании Sminex Олег Серопегин.

Загородный комплект

Под «умной квартирой», продолжает эксперт, обычно понимается система управления конечными элементами: радиаторами, кондиционерами, шторами, освещением. Эти технические элементы комфорта, которые внедряются уже на этапе финишной отделки помещения и, как правило, уже по инициативе собственников. Понятно, что в большинстве случаев речь идёт о недвижимости класса бизнес и выше.

Расширенный вариант «умной квартиры» — загородный дом. Хотя и тут не без особенностей. «Цели, вкладываемые в понятие „умный загородный дом“ и „умная квартира“, схожи, но есть и принципиальные различия, считает директор по развитию московского представительства (СДОК) „НЛК Домостроение“ Константин Блинов. — В загородном доме возможностей для реализации техники однозначно больше. Ведь в нём полностью самостоятельная инженерная система. Скажем, в городском доме это может быть лишь небольшой блок, который будет обслуживать квартиру. Скорее всего, в городской квартире не получится в полном объёме управлять всеми процессами, т. к. это будет завязано на эксплуатацию дома в целом». Индивидуальный загородный дом даёт ширину, глубину и экономию. С помощью установки «умных систем», напоминает Константин Блинов, можно уменьшить эксплуатационные расходы, платежи за электроэнергию на 30%, за воду — на 40%, за тепло — на 50%, а снижение страховых рисков достигает 60%.

И все же, считает коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких, «умный дом» — даже не столько про экономию, сколько про комфорт и удобство, так как сегодня функционал можно подобрать под любую задачу. «Особенно ценят подобные вещи собственники, часто находящиеся в разъездах, — говорит эксперт. — Становится возможным удалённое управление домом с помощью смартфона или планшета со специальным программным обеспечением: можно совершить виртуальный тур по квартире, можно запустить полив кустарников на участке, можно усилить отопление на подъезде к дому, чтобы приехать в уже полностью прогретое помещение».

Конечно, установка такого оборудования совсем недешева. Как рассказывает Алексей Коротких, цена вопроса сильно зависит от набора задач, выбора оборудования, квадратуры помещения. Например, одна линия управления светом обойдётся в 300 – 500 долларов без учёта светильников. Ну, а оборудование, которое влияет на продолжительность жизни системы, стоит разных денег в зависимости от производителя, начиная от 400 рублей за тот же светильник. Чаще всего стоимость загородного «умного дома» варьируется на уровне 3 – 5 млн рублей, бывают системы с оборудованием за 20 млн р. и даже выше.

Расчёт стоимости реализованного «умного дома» и последующей экономии приводит генеральный директор компании Vesco Construction Вадим Ивкин: «Если взять реализованный нами дом 220 м2 практически с полными функциями по управлению, он обошёлся заказчику в 3 млн р. Система „умный дом“ позволит уменьшить затраты на отопление и электричество до 40% (примерно 10 тыс. р. в месяц), и не нанимать сотрудника с заработной платой допустим 40 тыс. р., т. е. прямая экономия около 50 тыс. р. в месяц. За 5 лет (60 месяцев) система „умный дом“ окупится. На мой взгляд, можно было сделать и систему попроще (до 1,5 – 2 млн. р.), практически с теми же функциями».

Расходы после установки могут включать плановые проверки и устранение повреждений. В этом случае, напоминает эксперт, всё также зависит от масштаба задачи, в среднем вызов специалиста стоит 5 – 10 тыс. р. С точки зрения эксплуатации также важно «происхождение». Например, есть понятие системы «сама в себе», т. е. программы, написанной по закрытому протоколу, который может знать только компания-установщик. Это нужно иметь в виду при покупке жилья на вторичном рынке и обязательно узнавать, насколько легко поддаётся эксплуатации система «умный дом».

Кризис, как и следовало ожидать, подкорректировал интерес собственников к вложениям в такие системы. «По нашим оценкам, такие программы в том или ином виде есть в каждом втором загородном доме или квартире класса элит. Но подавляющее большинство собственников ограничиваются минимальным функционалом: свет, подогрев полов. Конечно, кризис повлиял на весь рынок: подорожало оборудование, а вместе с тем итоговая стоимость систем, упал спрос на рынке жилья, просели и заказы на установку „умного дома“ (на 15 – 20%)», — говорит Алексей Коротких.

«Квадрат» с мозгами

В современных городских домах полноценная система «умный дом» — когда управление всеми системами всего здания осуществляется с «одной кнопки», но при этом каждый пользователь может подстроить свою квартиру под себя — пока редкость. Чаще девелоперы стараются внедрить отдельные элементы систем. Как рассказывает директор по развитию бизнеса и инвестиций бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Артак Макарян, их «ум» начинается с энергоэффективных фасадных решений, систем отопления.

«Мы применяем горизонтальную двухтрубную систему отопления, что способствует более равномерному распределению теплоносителя в сети и даёт возможность более точной регулировки отопительных узлов по этажам и комнатам, а также возможность установки индивидуальных приборов учёта тепла, — комментирует эксперт. — Где-то у нас возникает потребность или желание опробовать что-то совсем новое, как, например, в Казани. Там в одном из домов ЖК „Современник“ будет реализована вентиляция не только с принудительным удалением воздуха из помещений, но и механическим притоком свежего отфильтрованного воздуха при помощи вентустановок. Кроме того, в приточно-вытяжной вентиляционной системе будет применяться система рекуперации тепла: подогрев приточного воздуха будет происходить за счёт вытяжного воздуха комнатной температуры в специальном теплообменнике — рекуператоре. Таким образом, данный тип вентиляции позволит снизить расходы жильцов на обогрев своих квартир. В Верхней Пышме мы используем солнечные батареи для освещения мест общего пользования».

Решения, несомненно, умные, но всё же до «разума» пока не дотягивающие. Вот если бы всё это работало для каждого жильца индивидуально по нажатию одной кнопки… Как рассказывает Олег Серопегин, в последние годы направление «умное здание» в его классическом понимании развивалось очень интенсивно. «От автоматизации отдельных функций обслуживания здания мы пришли к интегрированному комплексу решений, состоящему из транспортного уровня, построенного на IP-технологии, набора серверных контролёров и приложений, конечных устройств. Интегрированные решения „умного здания“ сейчас включают централизованное управление инженерными системами здания, функционал для мониторинга их работоспособности, системы удалённого контроля над расходом электричества, воды, теплоносители, а также систему телекоммуникаций. „Умное здание“ — это и системы контроля доступа на территорию комплекса, в лобби и на подземную парковку, включая комплексное видеонаблюдение за территорией и местами общего пользования. Все эти системы интегрированы с личными кабинетами собственников квартир и системами коммуникаций между собственниками и управляющей компанией».

Система «умный дом» позволяет настроить необходимые сценарии по отоплению квартиры и работы электроприборов, за счёт чего можно добиться существенной экономии на коммунальных платежах. «Более того, это ещё и быстрый способ избавиться от хлопот по дому: запустив определённый режим, можно выключить сразу всё, кроме холодильника, электроприборы, в том числе и подогрев полов, или не допустить протечек благодаря установленным и подключённым к системе датчикам, которые заблокируют подачу воды в квартиру, в которой случилась протечка», — делится опытом коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал» Раиса Манаширова.

Стоимость эксплуатации системы мизерная: на сегодняшний день в проекте «Аккорд. Smart-квартал» она составляет 499 р. в месяц. Система включает в себя оптимальный для данного сегмента жилья и потребностей целевой аудитории набор функций, такие как контроль от проникновения в помещения, от протечек, пожара. При этом жильцы, если сочтут необходимым, могут отказаться от пользования системой, а могут, наоборот, расширить набор функций. «Как показывает опыт продаж, практически все покупатели сочли наличие этой опции важным, идущим в ногу со временем конкурентным преимуществом», — отмечает Раиса Манаширова.

Также в проекте устанавливается централизованная система, следящая не только за происходящим в каждой квартире и настраиваемая в соответствии с индивидуальными нуждами своих владельцев, но и за происходящим на территории всего комплекса. Таким образом, в дополнение к службе охраны, выполняющей патрулирование территории, система существенно повышает уровень безопасности: можно наблюдать за ребенком, гуляющим на детской площадке, контролировать вход и выход школьника с территории школы и не беспокоиться о проникновении посторонних на территорию комплекса со стороны прибрежной части, не ограждённой забором. В последствии развитие этой системы позволит объединить жилой комплекс в интранет, где каждый житель, не выходя из дома, сможет узнать необходимую информацию: например, много ли посетителей сейчас в фитнес-центре. А ещё заказать сервисные услуги и общаться с соседями, не покидая из квартиры.

Разумные «Лица»

Самым прогрессивным из сегодняшних городских предложений всё же принято считать ЖК «Лица» на Ходынском поле, где застройщик пошёл дальше, придав дому не «ум», а «разумность». По словам коммерческого директора компании Capital Group Алексея Белоусова, на сегодняшний все технические опции удалось свести к следующему: энергоэффективность, мониторинг и контроль аварийных ситуаций, а также различные спецэффекты, как, например, управление звуком внутри помещений. Энергоэффективность достигается путём установки LED-ламп с датчиком движения, вопрос протечки решается устройством типа «Нептун». Что касается спецэффектов, то на рынке появляется всё больше и больше устройств, которые выполняют функцию мультимедийного центра, аккумулирующего в себе управление всеми устройствами дома.

Недавно компания Samsung Electronics объявила о том, что все модели телевизоров Smart TV 2016 года будут готовы к работе с Интернетом Вещей (Internet of Things, IoT) и смогут поддерживать Smart Things — открытую платформу, которая позволяет подключать, контролировать и управлять умными устройствами и IoT-сервисами. То есть с помощью телевизора, который будет выполнять функцию IoT-хаба, можно управлять всеми устройствами в умном доме. SUHD-телевизоры могут соединяться с устройствами Samsung и сенсорами Smart Things и контролировать их, равно как и более 200 других устройств, совместимых с платформой Smart Things. К ним относится весь широкий спектр высококачественныхустройств от сторонних разработчиков — от светильников и замков до термостатов и камер. Так что это уже массовый продукт и им никого не удивишь.

«Именно поэтому, если за базу брать стандартные опции „умного дома“, мы свой арх-проект „Лица“ на Ходынском поле называем не „умным“, а „разумным“, — говорит Алексей Белоусов. — Проект имеет кардинально другой масштаб. Мы не являемся компанией, которая ведёт какие-то разработки в области hi-tech технологий, мы просто стремились задать новые стандарты за рамками эстетики и технологий строительства».

Безусловно, дом будет решать вопросы энергоэффективности, но это не его приоритетная функция. «Лица» — разумный виртуальный помощник, готовый решать бытовые задачи: заказать уборку или обед, решить возникший вопрос, связаться с управляющей компанией. Все технологии «умного дома» могут быть включены в разумную систему арх-проекта и выведены на мобильный телефон.

Удобно, быстро, привычно — смартфон всегда под рукой. Одна проблема, на которую обращает внимание Олег Серопегин: «Темпы появления новых технологических решений по сравнению с циклом от проектирования объекта до окончания строительства настолько высоки, что начиная строительство, мы понимаем: устройства, которые мы в итоге установим, будут сильно отличаться от того, что мы заложили в проект. Это будут устройства следующего поколения, часть функций которых мы можем даже не знать».

Развитие продолжается, и в ближайшее время мы, скорее всего, увидим в «умных домах» много новых, интересных решений.

Полная версия статьи

Вот и подошел к концу 2015 год, самое время подводить итоги на рынке недвижимости. Этот год стал непростым для большинства россиян из-за сложной экономической ситуации в стране. Разногласия РФ с западным миром привели к санкциям, которые сократили поток инвестиций в нашу страну и снизили стоимость нефти, что привело к девальвации рубля. Это повергло нашу страну в экономический кризис. Уход с рынка иностранных инвесторов негативно отразился на бизнесе, а доход населения сократился. Кроме того, санкции закрыли доступ к зарубежным кредитам, что также негативно отразилось на макроэкономической ситуации в стране. Все эти неприятные факторы привели к снижению объема ликвидности и несоответствию цен на квадратные метры столичных квартир и доходов населения.

Предложение и тенденции 2015 года

В 2015 году рынок недвижимости в целом по России и по Московскому региону перестраивался и адаптировался к новым условиям. Наталия Немчанинова, директор департамента продаж компании ОПИН рассказала, что на рынок недвижимости в 2015 году, прежде всего, влияли валютные колебания, высокая ключевая ставка, заявления об изменениях в работе 214-ФЗ и, конечно, изменения в качественной структуре объема предложения – даун-сайзинга, понижения класса основного объема выходящих на рынок проектов особенно в Москве. Власти и девелоперы с целью сохранить и поддержать спрос предложили покупателям ипотеку с господдержкой, акционные предложения и дополнительные преференции от застройщиков, гибкие схемы рассрочек. Большая работа по поддержки отрасли ведется в диалоге власти и инвесторов и это положительно сказывается на развитии рынка: проекты продолжают строиться, а рынок пополняется новыми предложениями.

В свою очередь Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» отметила, что этом году на столичный рынок недвижимости в массовом сегменте вышел 21 проект, в бизнес-классе рынок пополнили 14 проектов, а в элитном сегменте вышло 8 проектов.

Литинецкая подчеркнула, что для всех трех сегментов рынка была характерна единая тенденция, а именно – выход новых проектов с дисконтом до 10-15%. Таким образом, застройщики в условиях жесткой конкуренции ведут борьбу за покупателя в условиях кризиса. «На сегодняшний день клиенты крайне настороженно относятся к объектам на начальной стадии строительства, опасаясь их заморозки. И демократичные цены позволяют повысить лояльность покупателей. Однако только лишь предоставление скидки не становится гарантом ликвидности проекта. Клиенты сегодня гораздо более требовательные, ведь в одной ценовой категории они могут выбирать из десятков проектов как Москвы, так и области. Поэтому каждый девелопер сегодня ведет борьбу на уровне идей, внедряя самые разные «фишки», и выделяя проект среди конкурентов. Баланс цены и уникальности концепции – залог сегодняшнего успеха проекта»,- отмечает эксперт. В силу обострения конкуренции маятник рынка качнулся в сторону покупателя. Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева также рассказала, что застройщики готовы идти навстречу клиентам, что видно по наличию скидок и спецпредложений, лояльности с точки зрения схем оплаты жилья. Это дополнительное субсидирование ипотечной ставки от застройщика, выгодные условия рассрочки, опции MoneyBack, скидки при 100% оплате жилье, услуга отделки в подарок и прочее. По мнению эксперта, сейчас экономически выгодно покупать жилье в новостройках с хорошими качественными характеристиками. Так как появились уникальные предложения по стоимости, то Москва, которая априори интересна покупателям, усиливает свои позиции.

Вторая тенденция, которая проявила себя на рынке недвижимости в этом году – это замедление темпов прироста объема предложения апартаментов. Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet рассказал, что несмотря, на то, что, в этом году вышло даже на один проект больше, чем в прошлом году (в 2015 году на рынок поступило 28 новых комплексов апартаментов), годовой прирост предложения апартаментов составил всего 12,4%, тогда как в 2014 году этот показатель достиг почти 50%. В III квартале 2015 году в ряде проектов апартаменты были переведены в статус жилых помещений, за счет этого сократился объем предложения апартаментов на рынке. Помимо падения спроса, сегмент апартаментов испытывает довольно серьезное давление со стороны властей, намеренных его формализовать. Уже в 2016 году налог на апартаменты без возможности прописки составит 2%, также в 2015 году был введен запрет на строительство апартаментов как капитальных строений, кроме как в составе гостиничных комплексов, и перед тем, как выдать разрешение на строительство апартаментов, власти более пристально изучают проекты. «Бум апартаментов», которым ознаменовался 2014 год, в 2015 году сошел на нет. От традиционно более бюджетных апартаментов (как правило, апартаменты стоят на 20-25% дешевле квартир) спрос «оттягивают» вышедшие в большом объеме проекты комфорт-класса.

Что ждать в 2016 году

В 2016 году анонсировано большое количество новых проектов, особенно на территории Москвы. Продолжится реновация промышленных зон, таких как ЗИЛ, Соколиная гора, Серп и молот, Грайвороново. Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина рассказала, что застройкой Южной части ЗИЛ займется ООО «ЗИЛ-Юг», по 50% которой принадлежит АФК «Система» и «Группы ЛСР». Застройщики, которые ранее акцентировались на рынке Московской области, на следующий год анонсировали проекты в Москве. Например, компания TEKTA GROUP заявила о выходе на рынок Москвы с проектом бизнес-класса ЖК «Маяковский». Также они заявили, что это не будет их единственным проектом на московском рынке. Компания «Гранель» анонсировала выход сразу четырех проектов в Москве в следующем году. При этом говорится о том, что объем недвижимости составит 3 млн кв. м. Также компания «Мортон», которая ранее выводила проекты преимущественно в Московской области на следующий год анонсировала проект «Столичные поляны» в столице. Из масштабных проектов стоит отметить проект компании Донстрой в районе Раменки. Согласно плану планируется застроить 172 га. Только 55 га будет отведено под многофункциональный комплекс, в рамках которого и будет возведен объем жилья. Остальная территория планируется только под возведение коммерческой и социальной инфраструктуры.

В Новой Москве после затишья в этом году должно быть оживление. Из крупных проектов еще осенью были озвучены планы на застройку территории в районе деревни Саларьево. Проект долгосрочный – реализация рассчитана на 20 лет. При этом территория грандиозная – 970 га. Сразу несколько компаний заявили о своем участии в данном проекте, среди них ГК «ПИК», «Мангазея Девелопмент». Планируется возведение 6,7 млн кв. м недвижимости, из них около 3 млн кв. м жилья. На данной территории находится закрытый полигон ТБО «Саларьево», который подлежит рекультивации. Наиболее часто озвучивалось предположение, что он будет преобразован в горнолыжный склон.

В Московской области ситуация будет совершенно иная. Если в Москве текущий год ознаменовался рекордными объемами предложения и в следующем году проекты продолжат активно выходить, то в Московской области уже в этом году не все проекты вышли на рынок. Наталья Шаталина также отмечает, что в этом году застройщики будут выводить проекты на рынок в наиболее удачных локациях, на небольшой удаленности от Москвы. Менее перспективные площади, скорее всего, будут отложены. Дмитрий Цветов, руководитель отдела оценки Sminex отметил, что в случае развития негативных сценариев – падения курса рубля и роста себестоимости материалов, застройщики могут увеличить цены на некоторые уникальные квартиры. Также по его мнению, можно будет наблюдать и изменение потребительских предпочтений – больше требований к эффективным планировочным решениям (меньшая площадь квартир с большим функционалом), концепции объекта. Как следствие, в выигрышном положении могут оказаться проекты, которые только будут выводиться на рынок в 2016 году, поскольку будут обладать и адаптированными к текущим реалиям планировочными решениями, и концепцией, и стоимостью. Для застройщика важно в такой ситуации гарантировать покупателю срок строительства и заявленный класс.

Отмена льготной ипотеки может негативно отразиться на рынке недвижимости в 2016 году. По мнению Марии Литинецкой, в случае отмены господдержки субсидирования ипотечной ставки с мая 2016 года ситуация на столичном рынке недвижимости может стать еще более сложной. «В частности, мы прогнозируем падение покупательской активности как минимум на 30-40% от сегодняшних показателей. На рынок снова вернутся совместные программы застройщиков и девелоперов по снижению ипотечной ставки, когда девелопер компенсирует банку часть стоимости, которую кредитное учреждение «теряет» из-за предоставления сниженных процентных ставок по ипотеке. Сегодня государство заняло выжидательную позицию. Как стало известно, ЕС продлил санкции против РФ до июля 2016 года. Вполне возможно, что во второй половине года в случае отказа ЕС от санкций внешнеполитическая и экономическая ситуация может преломиться. Платежеспособность населения постепенно начнет увеличиваться и меры господдержки девелоперской отрасли станут не столь актуальными. Рынок сможет «жить» и без дополнительного стимулирования»,-отмечает Литинецкая.

Подводя итог, стоит отметить, что кризис не помешал застройщикам в этом году выводить на рынок новые интересные проекты, но теперь девелоперам приходится подстраиваться под покупателей, предлагая им всевозможные скидки и снижая цены на объекты. В будущем году рынок недвижимости также пополнится интересными проектами, планируется застраивать преимущественно промзоны. Однако никто из экспертов не берется давать точные прогнозы по ценам и спросу на жилье в следующем году из-за нестабильной политической и экономической ситуации в стране.

Оригинал статьи

Девелоперы московских офисов, больше всех потерявшие в текущий кризис, пытаются компенсировать снижение арендных ставок и рост вакантных площадей. Один из вариантов — перепрофилировать бизнес-центры в технопарки. Но действительно ли это может стать панацеей?

Из кабинета в лабораторию

Технопарки и технополисы уверенно теснят привычные столице офисные центры. Активная поддержка производственных площадок правительством Москвы (как административная, так и налоговая) помогает им побеждать в конкурентной борьбе с бизнес-центрами. Технопаркам играет на руку и нынешняя экономическая ситуация.

Рынок офисной недвижимости переживает сейчас не лучшие времена. Общая доля свободных площадей растет: по данным компании CBRE, по итогам третьего квартала этот показатель в сегменте офисов класса А увеличился с 25,8% до 26,8%, в сегменте класса В — с 13,9% до 14,5%. "Рост вакантных площадей обусловлен увеличением объема введенных в эксплуатацию. Плюс на рынок вышли помещения, высвободившиеся из-за переезда арендаторов",— объясняет директор отдела офисных помещений компании CBRE Елена Денисова. Как результат средние ставки аренды снижаются. По данным компании ILM, за июль--сентябрь офисы класса А подешевели на 10% по сравнению с предыдущим кварталом — до $470 за 1 кв. м в год. В сегменте класса В+ стоимость аренды скорректировалась на 17%, упав до $285 за 1 кв. м в год. В- сейчас предлагается в среднем по $210 за 1 кв. м в год — в третьем квартале данный показатель снизился на 21%. Собственники подстраиваются под платежеспособный спрос. Ждать быстрой коррекции рынка вверх не приходится. На рынке не наблюдается притока новых арендаторов, консультанты наблюдают продолжающуюся миграцию из дорогих, некачественных, неудобно расположенных офисных центров в более дешевые и качественные. "Новые бизнес-центры, расположенные за МКАД далеко от метро, так и останутся наполовину пустыми. Бывшие промзоны, подвергшиеся некогда низкокачественному редевелопменту, также продолжат терять арендаторов",— прогнозирует управляющий партнер ILM Дмитрий Мыслин. В то время как средняя заполняемость арендаторами технопарков составила на начало октября 87%, некоторые объекты, как, например, технопарк "Строгино", заполнены почти на 100%: "У нас на самом деле все всегда занято,— рассказывает его генеральный директор Сергей Теплов.— Мы даже осознанно держим свободными 2-5% площадей, потому что всегда в поиске новых интересных компаний, всегда ищем прорывные истории. У нас два варианта для резидентов (читай — арендаторов): бизнес-инкубатор, где есть определенная ротация арендаторов (они могут там сидеть только три года) и сам технопарк, где заключены долгосрочные договоры". В инкубаторе первый год резиденты платят 40% от ставки в 7 тыс. руб., во второй год — 60%, в третий — 80%. "Помещение площадью 40 кв. м в бизнес-инкубаторе, где могут разместиться пять-восемь человек, обойдется им в 23 тыс. руб. в месяц. Вряд ли они найдут такие ставки в бизнес-центре класса В- в Москве. А мы себя относим к классу В-",— говорит господин Теплов.

Шанс для девелоперов

Казалось бы, быстро ориентирующиеся в ситуации владельцы земельных участков и девелоперы должны обратить внимание на возможность встроиться в новую экономическую реальность, но пока, говорят консультанты, офисные девелоперы не совсем понимают бизнес-модели технопарков. "Сейчас все, кто планировал строить на своих участках бизнес-центры, серьезно задумались об изменениях,— отмечает директор департамента управления объектами компании NAI Becar Мария Онучина.— Самый задаваемый нам вопрос касается перепрофилирования проектов или строящихся объектов". По ее наблюдениям, самое простое решение, которое приходит в голову девелоперу,— переделать офисный центр в комплекс апартаментов либо апарт-отель и распродать по частям.

Владельцы крупных земельных участков, конечно, понимают, что такие наделы больше подойдут под технопарки, нежели под бизнес-центры, но, говорит госпожа Онучина, создание технопарка — очень тяжелая работа: это новый для рынка формат, который объединяет несколько направлений: девелопмент, привлечение и удержание резидентов, управление объектом. "Задача технопарка — продвижение, если хотите, инновационной культуры и состязательности высокотехнологичного бизнеса и научных организаций",— отмечает консультант.

При создании технопарка должны быть соблюдены и технические условия — запросы производственников сильно отличаются от запросов офисных работников. "Создать технопарк на базе уже существующего бизнес-центра классов А или В практически невозможно,— говорит партнер, директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Александр Аверкин.— Статус технопарка присваивается межведомственной комиссией правительства Москвы, которая очень избирательно относится к объектам. Ключевым критерием является способность технопарка привлекать резидентов. Резиденты должны отвечать определенным критериям, главные из которых специализация на инновационной деятельности и серьезные инвестиции в научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки.

Однако, отмечает эксперт, требования, предъявляемые такими компаниями к месту их размещения, весьма специфичны: недорого, много электричества, хорошая вентиляция и кондиционирование, возможность разместить производственные либо серверные мощности, уменьшить или увеличить занимаемые площади. "Очевидно, что бизнес-центры класса А не подпадают под эти критерии, соответственно, это должен быть либо хорошо перестроенный класс С либо В, который изначально строился с целью удовлетворения таких потребностей",— резюмирует эксперт.

Вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов полагает, что "попытки заявить офисную недвижимость в качестве технопарков" делаются не потому, что в этом есть какое-то революционное ноу-хау. Девелоперы, по его словам, просто пытаются найти способ, чтобы офисные площади не простаивали, а приносили хоть какой-то доход. "Сделать из простаивающего бизнес-центра полноценный технопарк в частном порядке вряд ли получится. Технопарк подразумевает, что компании, арендующие в нем площади, получают нечто большее, чем просто офисные стены. Это ресурсы, инфраструктура, налоговые льготы, возможность перспективного взаимодействия — связь с центром инновационных решений",— рассуждает эксперт.

Одним из примеров успешного перепрофилирования проекта бизнес-центра класса В в технопарк является "Отрадное". Это один из немногих случаев, когда статус технопарка получило не реконструированное советское предприятие, а вновь построенный комплекс зданий, который изначально проектировался как научно-технический центр. Сейчас, при текущих арендных ставках и стоимости кредитных денег, как полагают консультанты, строительство технопарка с нуля — трудозатратный и сложный процесс, поскольку включает в себя затраты на покупку недешевой московской земли и подключение коммуникаций. Поэтому интерес к созданию технопарка чаще возникает у компаний, уже имеющих земельный участок с коммуникациями. Тем не менее, по данным департамента науки, промышленной политики и предпринимательства, в проектах создания технопарков существует заинтересованность нескольких десятков девелоперских компаний. Сейчас эти компании просчитывают их бизнес-модель.

Другой бизнес

Офисный комплекс и технопарк — это две разные бизнес-модели, утверждает партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. "Арендаторы (технопарка) — это относительно мелкие компании, финансовая устойчивость которых гораздо ниже, чем у транснациональных корпораций, желанных арендаторов офисного центра. Но даже в высвобождающихся сейчас обычных офисах работает вдвое больше компаний. Соответственно, это останавливает девелоперов бизнес-центров, привыкших к небольшим срокам окупаемости и высокомаржинальному бизнесу. Плюс, отмечает директор департамента аналитики Colliers International в России Олеся Дзюба, такие проекты нуждаются в значительных инвестициях: помимо офисных зданий полноценный технопарк нуждается в сопутствующей инфраструктуре. Поэтому, скорее всего, этот вариант подходит крупным девелоперам, полагает она.

"Неизвестность" этого бизнеса также пока останавливает "офисников" от выхода на новый рынок. Поэтому, отмечает Денис Соколов, сейчас можно говорить о немногочисленных случаях переоборудования существующих офисов в технопарки. Что касается новых площадок, тут — при оказываемой властями поддержке — эксперт видит более радужные перспективы. Но Денис Соколов напоминает, что технопарк — это скорее операционный, нежели девелоперский проект. Недвижимость в нем играет значительно меньшую роль, чем стратегия развития площадки, управление объектом и обеспечение его резидентов необходимыми сервисами.

Все дело в резидентах

Минусом для девелопера, решившего заняться проектом технопарка, является то, что он не сможет завышать для компаний арендные ставки. "Многие потенциальные резиденты не готовы платить за аренду дорого,— говорит Олеся Дзюба.— Кроме производственных гигантов в технопарки идут стартапы, которые предпочитают формат коворкингов и инкубаторов". Денис Соколов полагает, что в столице слой потенциальных резидентов технопарков не слишком велик. Поэтому управляющей компании важно так выстроить бизнес, чтобы не переманивать резидентов при помощи демпинга, но стимулировать создание новых бизнесов и переезд компаний из других регионов или даже "репатриацию" тех, кого вытолкнула в другие регионы высокая цена ведения бизнеса в Москве. Впрочем, можно сделать ставку на крупного якорного арендатора, считает руководитель направления консалтинга девелоперских проектов JLL Михаил Якубов: "Наиболее успешна концепция технопарков с крупным якорным арендатором, который предъявляет спрос на большое количество услуг и товаров. В идеале это может быть крупный производитель электроники, софта, автомобилей и так далее. За счет этого "якоря" технопарк становится интересен большому числу компаний, а значит, привлекателен с точки зрения инвестиций". По мнению эксперта, сейчас наименее подвержены колебаниям и относительно стабильны будут государственные и связанные с госзаказом предприятия. Именно они могут быть наиболее устойчивыми арендаторами технопарков.

Оригинал статьи

В кризис количество вакантных площадей в бизнес-кварталах Москвы ниже, чем в среднем по рынку, – считают некоторые эксперты. О том, почему этот продукт более ликвиден, какие составляющие определяют ставку аренды и что привлекает в бизнес-кварталах инвесторов несмотря на экономический кризис, порталу ComEstate.ru рассказал Дмитрий Волков, коммерческий директор компании Sminex.

Дмитрий, компания Sminex, пожалуй, стала одной из первых в Москве, да и в России, кто сделал ставку на формат бизнес-кварталов.  В 2008-2009 годах, как раз во времена прошлого кризиса, вы начали строить Brent City. Потом были проекты «Атмосфера», «Парк Мира», Smart Park, Bankside. Что происходит со спросом на коммерческую недвижимость в бизнес-кварталах сегодня, когда не лучшее время для рынка?

Кризис сыграл в пользу создателей и владельцев бизнес-кварталов. Именно бизнес-кварталы сохранили ликвидность на фоне общего падения спроса на офисы и торговые помещения. Во многом в силу того, что этот формат представляет собой пространство, где удобно и жить, и работать. О спросе на коммерческую недвижимость в бизнес-кварталах говорит объем вакантных площадей, который ниже, чем в целом по рынку, и составляет, по нашим наблюдениям, не более 5-7%.

Просто фантастические цифры! Особенно если учесть, что в Москве пустует до 17% офисов класса В и до 25-30% офисов класса А. За счет каких же волшебных сил вакансия в бизнес-кварталах не выше 7%?

Стабильный интерес к офисам в бизнес-кварталах обусловлен рядом объективных предпосылок. Прежде всего, это стремление арендаторов максимально оптимизировать расходы – бизнес-кварталы позволяют рациональнее организовать операционную деятельность. Транспортная доступность, заранее продуманные и оптимизированные под организацию офисов и ведение торговли площади, полноценная инфраструктура для коммерческой деятельности. Сейчас решающее значение для экономии издержек арендаторов имеет все. Вплоть до близости ресторанов, в которых сотрудники могут более оперативно поесть, сокращая время на обеденный перерыв.

С другой стороны, это нематериальный аспект – особая атмосфера. Бизнес кварталы в отличие от бизнес-центров представляют собой многофункциональные комплексы малой этажности, организованные в уникальное пространство внутри города, сформированное исходя из европейских ценностей. Наши бизнес-кварталы одновременно и открыты, и уютны благодаря малоэтажной застройке и продуманным архитектурным решениям. На общем фоне это, безусловно, дополнительный и очень весомый аргумент для инвестора и арендатора.

К тому же формат бизнес-кварталов, в принципе, пока еще достаточно слабо представлен в Москве. Сегодня их общая площадь в городе составляет не более 300 тыс. квадратных метров.  Половина из этих площадей создана компанией Sminex.

А как складывается ситуация с торговой недвижимостью бизнес-кварталов?

Качественных торговых площадей не в торговых центрах в Москве не так и много. Неудобная планировка зданий – низкие потолки, везде несущие стены, превращающие торговый зал в лабиринт, – распространенная картина. Наши помещения другие: свободная планировка, высокие потолки, отдельный вход, современные инженерные системы, большие витрины. При разработке проектов мы изначально создаем часть помещений для торговли. И в наших бизнес-кварталах ритейл продается.

Кто покупает недвижимость в бизнес-кварталах?

До 60% офисных площадей бизнес-квартала наши клиенты покупают «для себя», не для сдачи в аренду. Остальную часть – инвесторы для получения дохода с арендаторов. В ритейле покупают для себя в меньшей степени, хотя в этом году тенденция стала меняться: если раньше 95% покупателей ритейла были инвесторы, то сейчас около 50% клиенты покупают для размещения там собственных магазинов.

В нашем случае продажи торговой недвижимости подстегивает и тот факт, что в крупных торговых центрах - в «Европейском», «Атриуме», да и вообще практически нигде нельзя купить отдельный бутик. А у нас можно. Мы одними из первых в Москве стали продавать здания по частям, как говорят «в нарезку», хотя я и не люблю это слово.

А как понять адекватная цена аренды (продажи) или нет?

Правильный подход заключается в том, что собственник сравнивает свой объект с аналогичными. Изучает, какая стоимость аренды (продажи) похожих объектов установилась сегодня на рынке. А далее уже корректирует цену с учетом рыночной ситуации.

Какие коррективы внес кризис в ваши проекты?

Пожалуй, единственная существенная корректива, которую внес кризис в наши продажи, – это увеличение доли продаж площадей с готовым арендным бизнесом. Так, если раньше мы практически все помещения продавали без арендаторов, то сейчас где-то 25-30% продаж - это уже арендуемые помещения.

Оригинал статьи

- Сергей, скажите, почему управляющие компании от застройщиков, которые раньше работали только в элитном сегменте, стали появляться в комплексах массового сегмента? 

Основная причина появления управляющих компаний от застройщиков в массовом сегменте жилья объясняется тем, что 99,9% всех жилых комплексов массового сегмента (эконом- и да и комфорт-класс нередко) сдаются с большим количеством недоделок и имеют значительную долю строительного брака. Сдать их независимой, внешней УК практически не реально.

Кроме того, первые два года, пока действует гарантия от застройщика покупателям квартир, застройщику важно через УК контролировать все действия собственников квартир – потенциальных истцов в адрес строительной компании. Управляющая компания позволяет на месте, быстро решать какие-то проблемы, проводить мелкий ремонт, решать конфликтные ситуации и пр. Таким образом УК не дает перенести на строительную компанию серьезные обязательства по устранению глобальных недоделок, которые требуют масштабных работ – вскрытия изоляции, кровли, замены инженерных систем.

Если же это будет независимая управляющая компания, то она вполне может пойти по нежелательному для застройщика пути – выявит реальные серьезные недоделки, предъявит претензии, а то иск строительной компании. Она сама заинтересована в устранении недостатков, с которыми в противном случае компании придется сталкиваться в процессе эксплуатации дома и как-то на них реагировать. Для внешней УК нет никакого смысла и выгоды перекладывать эти проблемы на себя.

- Можно ли сегодня приблизительно подсчитать, какова доля на рынке управляющих компаний от застройщиков?

Практически у всех массовых застройщиков в новом строительстве есть собственная управляющая компания. Для застройщиков единичных, что называется, «случайных» игроков, ситуация обратная. Но сейчас на рынке в массовом сегменте преобладают системные застройщики, поэтому там всегда присутствуют собственные управляющие компании. Причем, иногда эти УК могут быть формально и не аффилированы с застройщиком, но только формально. Такая «независимость» выгодна для выстраивания отношений с покупателями, поскольку создает ощущение того, что УК на стороне жильцов, но по факту это не так.

- Какие действительно объективные плюсы и минусы у компаний от застройщиков?

Для застройщика управление недвижимостью все же бизнес не профильный. Выстроить работу УК так, чтобы она была прибыльной, крайне непросто. Сделать это можно либо путем повышения расценок на услуги, либо оптимизацией затрат. Первый путь мало эффективен, поскольку крайне не популярен у потребителей услуг пр. Путь оптимизации затрат же долгий и сложный процесс выстраивания бизнеса. И для застройщиков массового сегмента, где жильцы не готовы нести сколько-нибудь серьезные затраты на эксплуатацию, это становится проблемой.  

Вообще есть какая-то статистика, как часто жильцы меняют УК от застройщика на стороннюю?

На самом деле, поменять УК от застройщика на внешнюю в первые два года после сдачи дома в эксплуатацию достаточно сложно. Если застройщик занимает жесткую позицию в этом вопросе, то практически нереально. А вот через два года застройщик, возможно, будет даже счастлив, если это произойдет.

Думаю, что те немногочисленные истории, когда смена УК происходила в первые два года, связаны с высокой сплоченностью группы жильцов, которая упорно работает над этим вопросом. Смена же внутренней УК после гарантийного срока может довольно безболезненно произойти и потому, что сам застройщик не против такого поворота событий. Если он понимает, что выйти «в ноль» по затратам на УК и уж тем более сделать ее работу прибыльной не реально, если у него нет стратегии по развитию этого бизнеса, то особых возражений не возникает.

- На ваш взгляд, в каких случаях смена УК от застройщика на стороннюю будет действительно эффективной, а в каких ничего не изменит? Когда игра стоит свеч?

В элитном и бизнес-сегментах интересы УК и владельцев квартир до некоторой степени совпадают. Здесь управляющая компания под влиянием своей материнской компании создает стиль жизни, чтобы потом он стал продающим преимуществом. А будущие жильцы-покупатели ищут этот стиль жизни и готовы за него платить. В массовом же сегменте интересы УК и интересы жильцов расходятся.

Внутренняя УК в силу специфики своего бизнеса не может привлечь новых покупателей в рамках одного дома кроме тех, что уже есть, но при этом она заинтересована в завышении своей прибыли. Получить прибыль можно либо через повышение цен на услуги, либо через снижение издержек путем упрощения процессов обслуживания. Жильцам же хочется максимального количества услуг за минимальную цену. Цели сторон практически диаметрально противоположны.

Поэтому внешним УК приход на смену внутренним интересен в принципе только в первые два года, когда профессиональная управляющая компания имеет возможность выявить все недоделки, которые допустил застройщик. На этом этапе интересы УК и жильцов совпадают. Управляющей компании это позволяет минимизировать свои издержки в будущем: ей не придется проводить дорогостоящие ремонтные работы, менять некачественные инженерные системы за счет жильцов, поскольку в первые 2 года это обязанность застройщика. Жильцам это тоже выгодно, поскольку недоделки, обнаруженные в гарантийный срок, не лягут на их плечи в будущем. По истечении гарантийного срока пути УК и жильцов, что называется, расходятся.  

Придя на объект после истечения гарантийного срока, новая управляющая компания, изучив ситуацию и состояние объекта, скажет, что для эксплуатации понадобится сделать едва ли ни капитальный ремонт. Кто за это будет платить? Застройщик уже не обязан этого делать – два года гарантии истекли. Жильцы, безусловно, не заходят брать на себя эти затраты. А новая УК делать ремонт за свой счет не станет тем более.

Однако не исключен вариант, что на рынке управления недвижимостью могут появиться УК-дисканутеры, пирамидальные управляющие компании, которые будут принимать объект не глядя, собирать с жильцов деньги, и латать дыры на объектах, принятых в эксплуатацию ранее. В результате качество эксплуатации упадет в разы по сравнению с тем качеством, которое  обеспечивала УК от застройщика. Собственная управляющая компания будет стремиться к сохранению хоть какой репутации, поскольку это влияет и на репутацию застройщика в целом. У компаний no name, которые берут клиентов низкой ценой, такой задачи нет. Поэтому я бы крайне не рекомендовал жильцам менять внутреннюю УК на внешнюю, если последняя существует всего 1-2 года, показала за это время взрывообразный рост клиентов. Очень велика вероятность, что это компания-«пирамида».

- Каковы перспективы управляющий компаний от застройщиков? Их доля на рынке будет увеличиваться или уменьшаться? Что будет способствовать этому?

Я думаю, что их доля будет расти, поскольку происходит консолидация рынка. Сейчас, особенно на фоне кризиса, большинство мелких, ситуационных, застройщиков покинут рынок, останутся только крупные системные игроки, для которых собственная управляющая компания по вполне обоснованным причинам – необходимость. 

Оригинал статьи

Сегодня в Москве строится немало масштабных проектов, в которых помимо квартир и апартаментов, предусмотрены тысячи рабочих мест. Аналитики компании «Метриум Групп» изучили рынок первичной недвижимости во всех сегментах в старых границах столицы и составили рейтинг девелоперов, строящих инфраструктурные объекты, на базе которых впоследствии будет создано максимальное количество рабочих мест как для собственных жителей, так и для остальных москвичей.

Российский рынок недвижимости сегодня переживает очередной этап эволюции. Сначала в нашей стране стали появляться организованные жилые комплексы с индивидуальной архитектурой, огороженной и благоустроенной территорией. Затем девелоперы начали насыщать их необходимой для комфортной жизни инфраструктурой. И вот сейчас все более заметным становится новый тренд – создание возможностей для трудоустройства будущих жителей проекта.

«Пионерами в этом направлении стали комплексы апартаментов, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». - Эта категория недвижимости как раз и появилась на базе бизнес-центров, изначально создававшихся именно для работы. Сейчас же места приложения труда закладываются и в проекты жилых комплексов. Причем, судя по отношению чиновников к этой инициативе, нельзя исключать вероятности того, что совсем скоро обустройство рабочих мест станет такой же обязательной нагрузкой, как и возведение объектов социальной инфраструктуры».

Стоит также отметить, что под созданием рабочих мест в рамках жилых или апартаментных проектов сегодня понимается не только возведение офисных центров, но и обеспечение сотрудниками образовательных учреждений, объектов торговли и услуг, персоналом управляющих компаний и т.д. При этом девелоперы, конечно же, не занимаются непосредственно трудоустройством жителей. Их задача заключается в привлечении арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости, которые впоследствии создадут вакансии и рабочие места.

В рамках составления рейтинга девелоперов, предоставляющих возможности для создания рабочих мест, аналитики компании «Метриум Групп» изучили все проекты на рынке недвижимости «старой» Москвы, в которых сочетаются жилье и/или апартаменты с большим количеством инфраструктурных объектов, офисных и торговых площадей. Критерием оценки стало суммарное количество мест приложения труда по всем жилым и апартаментным комплексам, реализуемым сегодня на первичном рынке тем или иным девелопером: больше мест – выше позиция в рейтинге.

Лидером рейтинга стала компания AEON Corporation, в активе которой около 35 тысяч рабочих мест. Это количество распределяется между двумя проектами: комплексом апартаментов Башня «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» (29 тыс. рабочих мест) и жилым комплексом «Ривер Парк» (6 тыс. рабочих мест).

Вторую позицию заняла компания MR Group, реализующая в Москве три многофункциональных комплекса: «Водный», «Фили Град» и «Савеловский Сити». Суммарно в этих проектах создаются 32,1 тыс. рабочих мест.

«Бронза» досталась компании «Галс-Девелопмент» с показателем 25,7 тыс. рабочих мест. Из них 15,4 тыс. приходится на комплекс IQ-Квартал в «Москва-Сити» и 10,3 тыс. на многофункциональный комплекс «Искра-Парк».

В первой пятерке также представлены компании Capital Group (комплексы «ОКО», «Город Столиц», «Легенда Цветного») и «Тушино 2018» (жилой комплекс «Город на реке Тушино-2018»). Они обеспечат столицу 24,8 тыс. и 19 тыс. рабочих мест соответственно.

Топ-10 столичных девелоперов, создающих наибольшее количество рабочих мест в рамках жилых и апартаментных комплексов, вошли «ЛСР. Недвижимость – Москва» (10 тыс. мест), ГК «Пионер» (8,1 тыс. мест), УК «Динамо» (5,5 тыс. мест), ГК «ГРАС» (3,7 тыс. мест) и Sminex (3 тыс. мест).

Оригинал статьи

Традиционный подход инвесторов к освоению промзон описывает управляющий партнер компании «Ника эстейт» Виктор Садыгов: «Наименьшие затраты и наибольшая прибыль». В результате получались как вполне достойные проекты – Станиславского, 11, «Красная Роза», – так и беспорядочное нагромождение офисов и ресторанов.

В числе системных проблем, осложняющих процесс редевелопмента, наличие большого количества собственников участков, на которые нарезана бывшая промзона. Как показывает практика, договориться о совместном освоении территории редко где получается. «А выкуп таких площадок – процесс, как правило, длительный и затратный, что сводит экономическую целесообразность практически к нулю», – говорит старший партнер, вице-президент по развитию Sminex Сергей Свиридов. «Часто там есть и активы муниципальных предприятий. Если отношения с ними невозможно урегулировать (а для этого необходимо участие властей), освоение становится как минимум проблематичным. Не случайно сегодня эти зоны развиваются по принципу кусочной переделки», – продолжает эксперт.

Без административного вмешательства не обойтись и когда речь идет о территории в несколько десятков гектаров, где должны быть и жилая, и коммерческая, и производственная составляющие. Особенно сложно обеспечить транспортную доступность, говорит коммерческий директор компании City & Malls PFM Сергей Шиферсон: «Промзона в силу своей специфики – это оторванный от города участок. И одна из основных системных ошибок – развитие таких зон без состыковки с улично-дорожной сетью».

Острова в городе

Город декларирует достаточно активное участие в развитии транспортной составляющей городских «мегапроектов», повышая тем самым инвестиционную привлекательность ранее не слишком востребованных территорий. Например, для промзоны «Соколиная Гора» девелопер должен разработать дорожно-транспортную сеть на территории, а город возьмет на себя строительство развязки северо-восточной хорды и ш. Энтузиастов и возведение пассажирской станции «Шоссе Энтузиастов» на Малом кольце Московской железной дороги. При реновации «Серпа и молота» внутренняя дорожно-транспортная сеть будет построена за средства девелопера, реконструкция ш. Энтузиастов от МКАД до Садового кольца будет проведена за бюджет. Важно, чтобы эти задачи решались скоординированно, иначе жители построенного жилья и сотрудники местных предприятий и учреждений не один год будут стоять в пробках.

Мелким промзонам и такой милости ждать не приходится, хотя специалисты настаивают: планирование и создание дорожно-транспортной сети с учетом возрастающей нагрузки – задача городских властей. «Ключевым фактором стала бы разработка единой транспортной схемы, на основе которой власти могли бы контролировать и балансировать нагрузку на ту или иную территорию, девелоперы – планировать затраты, конечные потребители – оценивать местонахождение жилого комплекса или бизнес-центра, понимая, что будет с транспортной доступностью, пусть даже в перспективе», – делится надеждами директор по развитию компании MR Group Марина Шуберт.

Но пока речь идет лишь о фрагментарном анализе – на уровне района застройки. «Все девелоперы заказывают в мастерской НИИ Генплана анализ транспортной нагрузки на район. И специалисты готовят заключение: насколько нагрузка возрастает, что будет плохо, а что хорошо для района и, главное, что нужно сделать, чтобы избежать проблем, – говорит Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер парк»). – Если в заключении будет сказано, что строительство нового ЖК усложнит транспортную ситуацию, то первое, что предлагается, – строить новые дороги. И только если это невозможно, в проекте срезаются метры». Принятой и опубликованной дорожной карты развития транспортной схемы пока нет. «Ривер парк» на месте бывшего судоремонтного завода в Нагатинском Затоне строится фактически на полуострове. На ближайшую магистраль – пр-т Андропова – можно выехать только по трем улицам, которые в утренний час пик стоят намертво. При заселении этого комплекса, рассчитанного более чем на 6000 человек, району грозит транспортный коллапс», – опасается управляющий партнер агентства Point Estate Ирина Калинина. Снизить остроту проблемы, по мнению риэлтора, можно за счет жесткого регулирования объемов застройки со стороны властей.

Местные власти согласны, что транспортная проблема – одна из наиболее острых в этом месте. «Мы надеемся, что благодаря активной деятельности правительства Москвы по развитию дорожно-транспортной инфраструктуры города, включая строительство хордовых магистралей, будет найдено комфортное решение транспортной проблемы округа и Нагатинского Затона, – комментирует глава управы Нагатинского Затона Ирина Джиоева. – В рамках строительства развлекательного центра в Нагатинской пойме, по которому уже прошли публичные слушания, город выработал решение по реконструкции пр-та Андропова, созданию дублеров не только в центр, но и в сторону области. Планируется продлить Балаклавский проспект через железную дорогу на Кантемировскую улицу, чтобы при движении из центра в Бирюлево и Орехово не нужно было ехать по пр-ту Андропова. Это разведет потоки и сократит наплыв транспорта через наши улицы».

«Сейчас правовая база по застройке промтерритории ничем не отличается от любой другой», – замечает Старостин. В плане реализации проекта планировки «Ривер парка», по его словам, «написано, что город должен расширить ул. Коломенскую и потратить на это 90 млн руб. Кроме того, запланированы строительство метро и реконструкция пр-та Андропова». Но это никак не связано со строительством ЖК. «В проекте планировки также указано, что девелопер должен вложить 16 млрд руб., из них 6 млрд – это доля города и инфраструктура (садик, школа, набережная), включая 1,5 км дорог, которые мы сами строим и потом передаем городу (от ул. Коломенской до ул. Речников). Если учесть еще внутриквартальные дороги, то получится 2,5 км. Наши затраты на строительство дорог в проекте – около 300 млн», – перечисляет он.

Многополярность и ГПЗУ

Следующая проблема – обеспечить застраиваемые промзоны инфраструктурой и местами отдыха. «Нельзя просто запретить проекты выше какой-либо плотности застройки или, условно говоря, заставить строить в 2 раза больше объектов инфраструктуры. Те застройщики, которые согласятся на такие условия, наверняка будут экономить на других вещах. Как вариант, можно снизить стоимость изменения вида разрешенного использования земельных участков», – рассуждает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая.

Снижать есть что. Например, на получение разрешения «на строительство именно жилья, а не апартаментов», по словам Старостина, у AEON Corporation ушло три года работы и 2,5 млрд руб.: «Это сумма, которую мы платим городу за перевод функционального назначения и аренду земли первой фазы строительства (15 га). Еще 2,5 млрд нам будет стоить изменение вида разрешенного использования участка второй фазы строительства (15 га). Сумма зависит от кадастровой стоимости земли и плотности, утвержденной по проекту планировки».

На диалог с властями надеется и директор по развитию «ЛСР. Недвижимость-Москва» Валентин Чернобаев: «Один из важных моментов в разработке ППТ, ГПЗУ – предусмотреть не только социально-бытовую инфраструктуру, но и общественные пространства с учетом новых рабочих мест, объектов культуры, спорта. Иными словами, стоит задача создать на территории промзоны некоего ядра, вокруг которого будет строиться новое окружение. Только так можно формировать самодостаточные районы, исключить необходимость трудовой миграции между округами Москвы». Но такие решения трудно реализовать без целенаправленной поддержки со стороны властей, напоминает эксперт. С его точки зрения, целесообразно снизить кредитную нагрузку на девелоперов, которые занимаются крупными проектами освоения промышленных площадок (более 20–30 га), за счет перераспределения обязательных платежей во времени, возможных льгот на пользование землей и т. д.

«Сначала город расчищает территорию, делает за свой счет генплан, прокладывает сетевые коммуникации, транспортную сеть, а уже дальше приходят девелоперы», – описывает свое видение идеального подхода Свиридов. «Пока же застройщик получает площадку в том состоянии, в котором она находится на тот момент. И все инфраструктурные вопросы девелопер уже решает своими ресурсами», – констатирует он.

Оборонные обременения

Есть у промзон и вроде бы технические, но от этого не менее неприятные и затратные проблемы. По словам Свиридова, крупные промышленные зоны Москвы чаще всего имеют в своем составе оборонные или «околооборонные» объекты. Даже на приватизированных участках остались так называемые «оборонные обременения», избавится от которых непросто. Где-то это мобилизационные мощности (мощности, создаваемые на предприятиях по решению правительства, в обычных условиях находящиеся на консервации и предназначенные для работы в условиях военного времени и чрезвычайных ситуаций, они есть даже на хлебозаводах), где-то объекты ГО ЧС.

Самое распространенное, с чем приходится как-то бороться или мириться девелоперу, – действующее бомбоубежище в бывшей промзоне, рассказывает Свиридов (в Москве недействующих нет). Приходится всеми правдами-неправдами от них избавляться, но это уже коррупционная история – бомбоубежища нельзя трогать. Новые-то не строят, но те, что остались, обязаны сохранять, анонимно делятся участники рынка. Либо обслуживать их – ремонтировать и содержать.

Частный бизнес зачастую может просто не обладать информацией о том, что на той или иной территории находятся, например, телекоммуникационные сети, задействованные в обеспечении безопасности страны, получить информацию о наличии таковых до покупки участка крайне сложно, на так называемой геоподоснове эти сети не обозначены. Чтобы получить сведения о них, девелопер должен иметь разрешение на такой запрос от ФСБ.

«Развитие территорий – это задача исключительно городская, и вопрос тут не в диалоге с властью, а в том, что сделать это силами только бизнеса попросту невозможно, – категоричен сооснователь корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко. – Разработка концепции, подготовка – это несложно. Самое практически невозможное – это переговоры с собственниками, расположенными на этих территориях, если, конечно, их успели приватизировать. Нет рычагов давления, а аппетиты собственников растут с огромной скоростью. Вспомнить хотя бы Выборгскую набережную в Петербурге: разработку концепции развития территории в начале 2000-х получил «Бекар» и совместно со «Строймонтажом» представил ее на выставке MIPIM в Каннах в 2002 г.. На этом работы по проекту и завершились. Власти заняли пассивную позицию, а попытки сдвинуть тамошние заводы и фабрики силами и средствами коммерческих структур не принесли результата. Хочу обратить особое внимание на то, что ни одно предприятие на этой территории не занималось профильным бизнесом. Никто из них практически ничего не производил вообще. Они довольствовались сдачей заводских помещений в аренду, оплачивая коммунальные расходы по льготным тарифам. Достаточно было оказать давление со стороны властей на собственников, отменить льготы для непрофильных предприятий, ввести налог на вредные выбросы и т. д. Да в конце концов, сделали госоценку, выплатили компенсацию деньгами или площадями здесь же – и вперед»

Оригинал статьи

Формат «где живу, там и работаю» отнюдь не новый. «В царской России, например, архитекторы или врачи отдавали первый этаж дома под «приемную». Зачем гонять лошадей, если можно просто спуститься этажом ниже, а потом подняться этажом выше на обед?» – рассуждает партнер компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. 

С коллегой согласен старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов: «Такой формат востребован у тех, кто не хочет тратить время на перемещения по городу и стоять в пробках. Кроме того, так легче осуществлять контроль за сотрудниками, если бизнес предполагает ненормированный рабочий день. Близость офиса к жилью дает также возможность присматривать за детьми или престарелыми родителями».

А еще «совмещение жилья и офиса сулит существенную экономию на транспортных расходах и коммунальных услугах, которые оплачиваются по пониженным тарифам для частных лиц (в отличие от повышенных ставок, которые применяются для арендаторов офисных площадей)», объясняют специалисты Юридического центра адвоката Олега Сухова. Тенденция набирает обороты еще и потому, что помимо предпосылок существуют условия, а именно массовое строительство апартаментов и многофункциональных комплексов, где в пределах одного квартала жилые дома соседствуют с офисными зданиями. 

Впрочем, некоторые эксперты сомневаются в целесообразности совмещения дома и офиса. По подсчетам аналитиков Knight Frank, на конец августа 2015 года апартаменты на первичном рынке в среднем стоили $11 130 (739 900 рублей) за кв. м, цена квартир составляла $14 190 (943 100 рублей) за кв. м. При этом офисы класса А внутри Садового кольца стоят 360 000–495 000 рублей за кв. м, в «Сити» – 400 000–550 000 рублей за кв. м. 

«Странная получается экономия: купить дороже то, что можно приобрести дешевле! А кому и за сколько этот офис потом сдать, продать?» – удивляется директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. 

Кому выгодно 

Дмитрий Котровский считает, что подобный формат недвижимости сегодня в первую очередь интересен малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям. Он подходит для организации юридической конторы, дизайнерского или архитектурного бюро, кабинета психолога, психотерапевта или массажиста, офиса креативного агентства или компании, занимающейся интернет-маркетингом. «Среди моих клиентов был адвокат по семейному праву, который искал для своей работы квартиру в старом фонде. Ему было принципиально наличие большой площади и особенно черного хода», – соглашается генеральный директор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова.

«Запросы на «квартиры-офисы» не распространены на элитном рынке, поскольку требования к безопасности на премиальных объектах весьма высоки, а офис – это приходящие люди, – продолжает Могилатова. – И все-таки такие предложения есть. Так, например, один наш клиент-продюсер целенаправленно искал жилье-офис в лофт-проекте, где можно было бы устроить студию звукозаписи. Конечно, помещение пришлось адаптировать под его запросы: разбить на функциональные зоны – приватную и рабочую, сделать звукоизоляцию». 

Представители творческих профессий чаще других стремятся объединить жилье и помещение для работы. И девелоперы идут им навстречу. Несколько лет назад в ходе реконструкции старого промышленного предприятия у станции метро «Аэропорт» был возведен лофт-квартал Studio#8 с учетом потребностей творческой интеллигенции. 

 «Мы предложили несколько типов апартаментов, – рассказывает основатель и глава архитектурного бюро «T+T Architects» Сергей Труханов, работавший с этим проектом. – Одноуровневые лофты, большие студии с антресолями, где первый «этаж» можно использовать для шоу-румов, и трехуровневые помещения. Трехуровневое решение – классический пример организации рабочего и жилого пространства для художника или скульптора: 1-й этаж – выставочная галерея, 2-й – творческая мастерская, 3-й – личное пространство. При проведении приемов и встреч два нижних уровня объединяются в огромную гостиную для вечеринок». Проект пользовался успехом, поскольку цена на старте продаж составляла $4500–7000 за кв. м. «Это сопоставимо с ценой хрущевки на окраине города. А тут площадь недалеко от центра, в престижном районе, в квартале малоэтажной застройки», – говорит Труханов.

Еще одна группа «потребителей» формата «живи и работай» – гости столицы. «Помещения с функциями жилого и офисного пространства нужны приезжим специалистам, работа которых связана с частым приемом гостей», – уверен Юрий Филиппов. Пример: компания Calzedonia, которая купила два этажа в башне «Санкт-Петербург» МФК «Город столиц» («Москва-Сити»). «Наш зарубежный заказчик целенаправленно искал здание, где было бы возможно совмещение жилой и офисной составляющих, чтобы организовать быт командировочных, приезжающих в московский офис компании, – делится управляющий партнер компании Pridex Сергей Кудрявцев. – На 53-м этаже были обустроены апартаменты для топ-менеджеров и корпоративный апарт-отель для рядовых сотрудников, на 15-м разместились офисы. С одной стороны, единственный транспорт, которым придется пользоваться по дороге от дома до офиса, – это лифт. С другой – зоны для жизни и работы разделены так, что не происходит нарушения личного пространства человека».

Последнее особенно важно, ведь мало кому хочется превращать свое жилье в проходной двор. «Наиболее приемлемым является формат «рядом, но не вместе», – уверен Дмитрий Котровский. – Мало кто захочет жить в офисе или пускать «офис» на частную территорию, вынося частную жизнь на суд сотрудников». 

«Приватная и служебная зоны должны быть разделены, и посетители не должны иметь доступ в приватную часть (спальня, детские). Помещение необходимо зонировать, а лучше – сделать отдельные входы», – согласен Юрий Филиппов. 

Это учли в компании «Химки Групп» при строительстве семейного спортивно-образовательного кластера «Олимпийская деревня Новогорск», где за последний год появилось несколько примеров формата «дом + офис» в многоквартирном доме. Так, бизнесмен, который занимается производством и поставками отечественных экологически чистых продуктов, купил сразу несколько квартир для жилья, а этажом выше, в однокомнатной квартире, оборудует офис, где будет встречаться с партнерами и проводить переговоры. «Ему удобно работать, имея возможность спуститься на этаж ниже и проконтролировать детей, – объясняет Дмитрий Котровский. – В комплексе есть и примеры горизонтальной планировки: большое помещение на одном этаже позволяет разместить общий холл, офис площадью 50–70 кв. м и жилые апартаменты». 

Возможны варианты 

Жилые комплексы с офисной составляющей представлены такими проектами, как «Имперский дом», «Легенда Цветного», «Кантри Парк», а также расположенными в деловом центре «Москва-Сити» зданиями «Империя», «Город столиц», «Око», «Евразия», «Меркурий» и Renaissance Moscow Towers. Апартаменты в «Москва-Сити» чаще всего приобретают молодые холостяки для постоянного проживания, семейные люди – чтобы переночевать, если заработались допоздна, бизнесмены из регионов – чтобы остановиться на время командировки. Поэтому тамошние небоскребы изначально рассчитаны на совмещение работы с жильем.

Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, отмечает, что в «Москва-Сити» офисная и жилая недвижимость распределены как между этажами, так и между зданиями. «В МФК «Город столиц» апартаменты находятся на 19–73-м этажах в башне «Москва» и на 19–62-м – в башне «Санкт-Петербург». Под офисы отводятся 1–17-й этажи обеих башен. МФК «Око» состоит из двух башен: одна полностью жилая, вторая полностью офисная». 

В «Кантри Парке» (Химки) верхние этажи двух офисных зданий позиционируются как апартаментные офисы. «Это пространство с большими открытыми террасами и панорамным видом на Москву и Химкинское водохранилище, с отдельными входом и лифтом. Там можно разместить жилье и небольшой представительский офис. Впрочем, пока эти помещения все-таки сдаются под офисы», – сетует Юрий Филиппов. 

«Чаще всего девелоперы реализуют концепцию live & work («жилье и работа»), когда в рамках одного комплекса жилые помещения и офисы находятся в разных зданиях на территории одного комплекса. Эта модель наиболее востребована у покупателей, – говорит Сергей Свиридов. – В наших клубных домах Tivoli и Berzarina 12, а также квартале «Парк мира», включающих жилые апартаменты и офисы, около 25% повторных сделок составляют именно такие покупки: человек сначала приобрел офис, а затем решил купить еще и апартаменты, и наоборот». 

Такая модель используется также в ЖК «Садовые кварталы», «Аквамарин», «Четыре ветра», «Даниловская мануфактура», «Лотос», где офисы представлены отдельно стоящими зданиями

В столице в последнее время стал популярен формат «живи и работай». Совмещение офиса и дома удобно по многим причинам. Для сотрудников это экономия времени и транспортных расходов, возможность присматривать за детьми или престарелыми родителями, для бизнеса — более эффективный контроль работников при ненормированном графике. Эксперты рынка рассказали газете «Ведомости» о новом тренде и о том, какие форматы недвижимости позволяют реализовать такую схему. Партнер компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский рассказал, что это не новый формат жилья. Еще в царской России врачи и архитекторы открывали приемную на первом этаже дома. Это удобно —  не нужно никуда ехать, чтобы принять пациента или клиента, а чтобы пообедать, достаточно подняться на один этаж.

Вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов говорит, что сейчас такое жилье ищут люди, которые не хотят тратить время на дорогу до работы, стоять каждое утро в пробках, те, кому нужно присматривать за маленькими детьми или пожилыми родителями. Работодателям это тоже удобно — если график ненормированный, это дает возможность эффективнее контролировать сотрудников.

Формат «дом-офис» позволяет сэкономить — снижаются транспортные расходы, кроме того, тарифы на некоторые коммунальные услуги для частных лиц ниже, добавляют специалисты Юридического центра адвоката Олега Сухова.

 Офис по цене жилья — двойная переплата

 Не все эксперты считают этот подход целесообразным. Аналитиков Knight Frank подсчитали, что стоимость «квадрата» апартаментов на первичном рынке на конец августа этого года составила в среднем $11 130 или 739 900 рублей, цена квадратного метра квартир — $14 190 или 943 100 рублей. Стоимость квадратного метра офисов класса А в пределах Садового кольца — 360 000–495 000 рублей, в «Москва-Сити» — 400 000–550 000 рублей. Выходит, что покупателям приходится значительно переплачивать за то, что можно купить по более низкой цене, говорит директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. При этом неизвестно, получится ли продать или сдать такой офис.

  Квартирами-офисами интересуются ИП и малый бизнес

 Котровский отмечает, что этот формат популярен в первую очередь у индивидуальных предпринимателей — психологов, адвокатов, массажистов,  и у малого бизнеса — юридических контор, архитектурных бюро.

  Гендиректор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова согласна с этим. Она рассказала, что к ней с таким запросом обращался адвокат по семейному праву — ему нужна была большая квартира в старом фонде, обязательно с черным ходом.

 На элитном рынке такие предложения встречаются, но очень редко, ведь на премиальных объектах высокие требования к безопасности, а в офис — это постоянный поток посторонних людей. Был случай, когда продюсер искал жилье-офис под студию звукозаписи. Помещение нашлось, хотя его пришлось адаптировать — сделать звукоизоляцию, разделить на функциональные зоны.

Дмитрий Котровский считает, что самый оптимальный вариант — когда жилье находится рядом с работой, но не совмещено с офисом. Ведь выносить свою частную жизнь на обозрение работников и коллег не захочется никому.

Развитию такого формата способствует массовое строительство многофункциональных комплексов и апартаментов, где рядом, в одном квартале, находятся жилые и офисные здания. Сейчас ЖК с офисными площадями есть в проектах «Легенда Цветного», «Кантри Парк»,  «Имперский дом». В деловом центре «Москва-Сити» многие здания подходят для этого формата — к примеру, «Око», «Евразия», «Империя», «Город столиц», «Меркурий», Renaissance Moscow Towers. Офисные и жилые площади в деловом центре «Москва-Сити» распределены между зданиями и между этажами, рассказывает директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. Например, в МФК «Город столиц» 19–73-й этажи занимают апартаменты. В башнях «Москва» и  «Санкт-Петербург» 1-17 этажи отведены под офисы. В МФК «Око» одна из двух башен — это жилье, а вторая полностью отведена под офисную недвижимость.

Вы думаете, что покупаете метры, а на самом деле, приобретаете новый стиль жизни, который привносит не только эстетическое удовольствие от того, как все устроено в вашем новом доме, но и дарует близких взгляду на жизнь людей. Ведь отношения с соседями – это едва ли ни главный фактор, который дает возможность наслаждаться жизнью.

Для меня идеальным клубным жилым комплексом стал «Парк Мира». Здесь смогли собрать под своей крышей людей творческих и близких мне по духу. Поэтому очень приятно наблюдать, как «Парк Мира» сплачивает своих жителей, устраивая праздники и субботники.

Один из таких субботников был как раз на прошлой неделе…

Еще до начала субботника поразило, как изменилась территория. Сотрудники компании, которая занимается озеленением, заранее приготовили растения и расставили там, где они по плану должны расти.

Там были и туи сорта Брабант – их использовали для лабиринта из живой изгороди. Они неприхотливые, любят, когда их стригут, придают им форму.

Мужчины сажали крупные деревья – сосны, ели, высотой по 3-4 метра.

Особый восторг вызвала гортензия, которая к моменту посадки еще не успела отцвести.

Даже самые маленькие жители Парка Мира приняли активное участие в озеленении своего двора.

Всего посадили 500 деревьев, которые необходимо высаживать перед зимой. Среди них: туя Брабант, спирея Вангутта, спирея Серая, голубые ели, сосны, ёлки, лещины и гортензии. Но это всего одна четвертая часть из планируемых на территории Парка Мира 2000 растений. А значит весной мы еще встретимся, чтобы посадить летние виды деревьев.

А какие деревья растут под вашими окнами?

Фотогалерея - здесь: http://burdyugova.livejournal.com/845492.html

Сейчас в России не распродано 45% заявленного к строительству жилья, утверждают специалисты  Рейтингового агентства строительного комплекса. При этом ставки по кредитам продолжают расти, а платёжеспособность населения – падать. Есть ли у строительного рынка основания опасаться кризиса ликвидности?

Василий Булгаков, вице-президент по финансовым и юридическим вопросам компании Sminex

В целом я согласен с оценкой ситуации РАСК. Ситуация в отрасли сложная, действительно есть проблемы с кредитованием. Банки снизили финансирование девелопмента до минимума, а если и дают кредиты то под повышенные ставки.

Спрос падает вслед за падением платежеспособности населения и снижением объемов ипотечного кредитования. У потенциальных покупателей растут негативные ожидания относительно глубины и продолжительности кризиса в РФ. Наибольшее падение наблюдается в эконом- и комфорт-классе, в бизнес-классе ситуация более стабильна. И связано это в основном с падением предложения в 2015 году, после ажиотажного спроса в 2014.   Ситуация с ликвидностью у девелоперов продолжает ухудшаться вместе с падением темпов продаж.

Подробнее: http://urbanlook.ru/zhdat-li-krizisa-likvidnosti-na-rynke-zhilya/

Считается, что элитный сегмент на рынке новостроек наиболее стабилен, поэтому на нем текущий кризис отражается в наименьшей степени. Однако нельзя не отметить перемены, которые произошли в 2015 году – сокращение площадей, рублевые цены и прочее. Портал Novostroy-M.ru решил выяснить, что стало с дорогим жильем в Москве.

Ситуация на рынке

Как подсчитали в компании Blackwood, по итогам 2015 г. объем предложения в сегменте элитных новостроек составил 2241 квартира и апартамент суммарной площадью 323,9 тыс. кв. м. Это на 4,8% меньше, чем в конце 3 квартала 2015 г. и на 3,6% меньше, чем в декабре 2014 г. Доля апартаментов в объеме предложения составила 52%. Средневзвешенные цены предложения: квартиры – $14 150 (986,3 тыс. руб./кв. м), апартаменты – $11 080 (772,3 тыс. руб./кв. м). С начала года средневзвешенная цена на квартиры в долларах снизилась на 12,5%, а в рублях возросла на 8,4%. Цена на апартаменты изменилась следующим образом: -17,7% в долларах и +2,0% в рублях.

«Ценовые изменения во многом связаны с волатильностью официального курса доллара, поскольку порядка 40% объектов на рынке номинированы в иностранной валюте, а также с изменением структуры предложения, – говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. – Реальное снижение цен в прайсах носило не массовый характер. Вместо этого девелоперы предоставляли индивидуальные скидки, которые по отдельным лотам могли достигать порядка 20%, что является завуалированным снижением цен».

«По сравнению с 2014 годом количество сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости сократилось на 14% и составило 450 шт. Покупатели все еще опасаются нестабильной экономической ситуации и не спешат с принятием решения о покупке недвижимости. Средний же бюджет сделки составил $1,8 млн, что ниже показателя предыдущего года на 27%. В большей степени такое существенное снижение обусловлено обесцениваем национальной валюты».
© Андрей Хитров, Welhome

Между тем, все равно спрос на элитные новостройки в 2015 году просел меньше, чем в остальных сегментах. Более того, сейчас снижение остановилось, ситуация стабилизировалась. Дмитрий Цветов, руководитель отдела оценки компании Sminex, отметил, в этих условиях можно работать, возводить новые объекты с расчетом на устойчивый интерес со стороны потенциальных клиентов.

Тенденции

«Кризис не способствует росту продаж дорогих квартир, тем не менее, клиенты в сегменте элитной недвижимости будут всегда. Возврат к активным продажам – это вопрос времени», – говорит старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ» Анастасия Томм. Таким образом, «элитка», как и массовый сегмент, ощутила на себе влияние экономического спада, хоть и переносит это с гораздо меньшими потерями. В 2015 году кризис породил ряд тенденций, которые сегодня уже воспринимаются как само собой разумеющееся.

Например, в компании Est-a-Tet рассказали об изменениях в поведении покупателей и продавцов.

Предпочтения покупателей:

• Были востребованы функциональные оптимизированные планировки (отсутствие больших холлов, коридоров, летних помещений), наибольший спрос (60%) пришелся на 3- и 4-комнатные квартиры площадью 120-170 кв. м;
• Покупка для себя, важно наличие зеленых зон (парки, скверы, набережные) в пешей доступности;
• Средний валютный бюджет покупки снизился до $1,3 млн;
• Клиент запрашивал скидку не менее 15%, в большинстве случаев получал ее.

Что делали застройщики:

• Улучшали качество строительных материалов (фасады и входные группы), чтобы подчеркнуть эксклюзивность, уникальность проекта;
• Включали акции – скидки до 20%;
• Увеличили ассортимент площадей внутри объекта для охвата большего количества потенциальных клиентов;
• Увеличились беспроцентные рассрочки (с 3 до 6 месяцев, в отдельных проектах до 2 лет).

Одной из важных тенденций рынка в ушедшем году Дмитрий Халин, управляющий партнер «Savills Россия», называет клубный формат новых проектов. Интерес девелоперов к возведению малоквартирных домов, расположенных в лучших местах Москвы, вполне объясним. Во-первых, сроки их возведения намного короче. Во-вторых, именно этот формат сегодня наиболее востребован у покупателей элитного жилья. Часть из таких домов даже в сегодняшних условиях могут позволить себе иметь долларовое ценообразование.

Также в 2015 году произошло расширение географии элитных новостроек – такие проекты не только выходят за пределы центра города, но и стремятся все ближе к ТТК. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», отмечает, что из восьми новых проектов 2015 года, половина расположена за пределами ЦАО. В традиционных для элитного сегмента Хамовниках вышел всего один объект (ЖК «Резиденция на Всеволожском»).

Стремление дорогого жилья к ТТК отчасти обусловлено отсутствием локаций для новых объектов внутри Садового кольца, отчасти – наличием в этих районах благоприятной инфраструктуры в сочетании с непосредственной близостью от исторического центра.

Однако Дмитрий Халин убежден, что к ТТК смещаются, скорее, проекты бизнес-класса, которые очень хотят, чтобы риэлтеры их называли, а покупатели считали элитными. Как бы красиво ни звучала реклама, ценовой потенциал таких новостроек ограничен 350-450 тыс. руб./кв.м. Это вынуждает застройщиков экономить – на фасадах, инженерии, отделке общественных зон, словом, использовать не самые дорогостоящие и долговечные материалы. А без 100%-ого качества, нет 100%-ой премиальности жилого дома.

Ну и, конечно, очень важная тенденция – практически полный переход застройщиков на рублевое ценообразование.

«В декабре 2015 года около 67% всех новых проектов имели рублевое ценообразование (это около 85% от общего количества предлагаемых на рынке квартир). Долларовые цены сегодня преимущественно встречаются лишь в клубных домах класса de-luxe».
© Дмитрий Халин, «Savills Россия»

Новые проекты

Тенденции на рынке элитного жилье повлияли и на концепцию новых проектов, которые выходили в 2015 году. Чтобы обеспечить высокий спрос, застройщики в частности более тщательно продумывали квартирографию. Например, наравне с огромными квартирами стали проектировать относительно небольшое по размерам жилье, это позволяет снизить бюджет покупки и привлечь дополнительный спрос. По данным «Метриум Групп», в 2015 году средняя площадь экспонируемой на рынке элитных новостроек квартиры сократилась со 151,5 до 141,9 кв. м, а минимальный размер предлагаемого лота – с 43,7 кв. м до 34,1 кв. м.

В конце 2014 года самое доступное предложение было представлено в ЖК Royal House on Yauza – 22,16 млн руб. В декабре 2015 года купить квартиру на элитном рынке можно было всего за 10,95 млн руб. – в ЖК «Суббота». Таким образом, имея на руках около 25 млн рублей, еще год назад выбирать приходилось всего из 1-2 элитных проектов, сегодня уже из 5-6.

В то же время, Илья Менжунов отмечает, элитные проекты с приходом кризиса не были пересмотрены «одномоментно». На протяжении последних десяти лет постоянно шла оптимизация объектов. Все чаще девелоперы старались проектировать максимально эффективные площади, которые не включали бы длинные неиспользуемые коридоры, неудобные с точки зрения планировки комнаты и прочее. Еще до наступления кризиса покупатели старались расходовать средства максимально рационально и не готовы были платить за неиспользуемые в будущем квадратные метры. Многоуровневые «дворцы» площадью 500 кв. м с кинотеатрами, бильярдными, шубохранилищами остались где-то там, между девяностыми и нулевыми.

Что касается проектов 2016 года, то вряд ли их будет больше, чем в прошлом году, а скорее всего, даже меньше. Виной всему продолжающийся кризис – покупателей с деньгами становится все меньше, соответственно, спрос будет падать, хоть и незначительно. Большинство новых домов сейчас – это новые очереди в уже реализующихся проектах. Например, в ЖК «Воробьев Дом» или ЖК «Садовые кварталы». «Максимально востребованными на первичном рынке в 2016 году станут премиальные новостройки, реализацию которых осуществляет опытный девелопер, и цены на старте продаж которых окажутся ниже среднерыночных показателей, например, на 10%», – говорит Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome.

Риски

Новые элитные проекты представляют собой преимущественно небольшие малоквартирные дома. Объясняется это не желанием покупателей жить в камерной обстановке или ограниченной площадью участка под застройку, хотя, безусловно, этим тоже. Данный формат является наименее рискованным в кризисный период, причем как для девелоперов, так и для покупателей. Хотя в целом в высоко бюджетном сегменте априори меньше вероятность недостроя или банкротства застройщика. «Элитных проектов в десятки раз меньше, чем эконом- и комфорт-класса, контролируют их чаще и жестче, так как расположены они всегда в поле зрения, – поясняет директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Анна Карпова. – Элитный рынок узок, застройщик дорожит своей репутацией. Каждый второй клиент имеет возможность по своим каналам уточнить благонадежность компании, качество строительства конкретного объекта и т.д.».

«Как правило, элитное жилье строят крупные девелоперы, у которых есть проектное финансирование, поэтому риски недостроя здесь существенно ниже, чем в сегменте «эконом». Продажи зависят не столько от стадии, сколько от характеристик самого проекта».
© Ольга Денисова, «Магистрат» (ГК «ИНТЕКО»)

Кроме того, маржинальность элитных проектов существенно выше, чем в массовом сегменте, поэтому отклонения от плана продаж даже на десятки процентов не столь критичны, как для дешевого жилья, где от точного выполнения плана напрямую зависит финансирование стройки и кредитных обязательств.

Тем не менее, некоторые покупатели все равно дополнительно страхуются, приобретая квартиры и апартаменты в готовых домах. Хотя выбор такого жилья обусловлен, скорее, не страхом потерять свои деньги, вложившись в сомнительный проект, а желанием что называется своими глазами оценить качество дома. К тому же, жилье на элитном рынке приобретают преимущественно для собственного проживания, а значит, покупатели, как правило, хотят переехать как можно скорее. И лишь в случае, когда желание сэкономить на покупке превалирует (за время стройки квадратный метр может подорожать на 40%), покупка совершается на старте продаж.

В «Savills Россия» подсчитали, что около 60% квартир в элитных новостройках раскупается на этапе строительства надземной части здания и фасадных работ. При этом наиболее дальновидные застройщики стремятся продать до 85-90% квартир до Госкомиссии. «Не секрет, что зачастую продавать элитное жилье гораздо легче, пока дом еще не совсем готов. Покупатель в этом случае руководствуется своими ожиданиями от проекта. А когда дом уже готов – склонен искать недостатки, а не видеть преимущества той или иной квартиры», – считает Дмитрий Халин. В отделе продаж «Резиденции МОНЭ» тоже констатируют, что в элитном и премиум сегментах процент сделок на стадии строительства колеблется на уровне 30-50% от общего количества квартир.

Прогнозы

«Как и прежде, развитие рынка элитных новостроек будет зависеть от экономической ситуации в стране и, как следствие, от покупательской способности населения. Дорогое жилье – это все-таки излишество, которое люди позволяют себе в большей степени, если экономика стабильна», – говорит Анастасия Томм.

В элитном сегменте на спрос будет оказывать влияние в первую очередь волатильность валют. Как только произойдет падение или укрепление курса хотя бы на 1-2 рубля, сразу за этим последует падение спроса, рынок замрет в ожидании. Ведь при стоимости квартиры в $3 млн, разница в цене составляет 3-6 млн рублей. Естественно, никто не хочет потерять или переплатить такую сумму. Именно поэтому самая высокая покупательская активность на элитном рынке наблюдается при стабильном курсе доллара.

Успех каждого конкретного проекта в 2016 году будет зависеть от того, насколько грамотно проработана его концепция и адекватно текущим экономическим условиям построено ценообразование. Предложение пока поддерживается на постоянном уровне, поэтому конкуренция среди девелоперов возрастает. Если же объем предложения начнет сокращаться, новых проектов станет появляться меньше, то это сможет «подогреть» спрос и не дать ценам снизиться. Однако в ближайшей перспективе существенного сокращения выхода новых высокобюджетных новостроек не предвидится, на ближайшие 1,5-2 года заявлен выход порядка 10-12 проектов.

Между тем, по прогнозам «Savills Россия», 2016 год будет для рынка элитных новостроек Москвы даже более результативным, чем 2015-ый. Число заключаемых сделок может возрасти на 25-30%. Все предпосылки для этого есть. Во-первых, растущий курс доллара, во-вторых, наличие у покупателей «старых» долларовых сбережений, в-третьих, качественное и разнообразное предложение от девелоперов, которые к тому же сегодня готовы индивидуально подходить к каждому клиенту, предоставлять скидки и рассрочки. При этом застройщики продолжают активно строить, а у покупателей есть средства и достаточный выбор квартир. Все это будет способствовать поступательному развитию данного сегмента и дальнейшему заключению сделок.

Оригинал статьи

После принятия городскими властями программы развития прибрежных территорий московские девелоперы стали более активно застраивать набережные элитной недвижимостью. Жилые комплексы, расположенные у Москвы-реки, стоят дороже аналогичных объектов в среднем на 20%, но ввиду уникальных видовых характеристик пользуются устойчивым спросом даже в кризисное время. В среднесрочной перспективе количество подобных объектов должно увеличиться.

Все по программе 

Столичные девелоперы ведут активное освоение набережных Москвы-реки. В настоящее время у воды строится больше десятка элитных жилых комплексов, включая такие проекты, как "Котельнический", Art-House, "Кленовый DOM", "Негоциант", Balchug Residence, Balchug Viewpoint, "Царев град", Savvin River Residence и др. В рамках ММДЦ "Москва-Сити" квартиры и апартаменты с видом на Москву-реку предлагаются в небоскребах "Город столиц", "Око", "Башня "Федерация"", "IQ Квартал" и "Меркурий Сити Тауэр". А на вторичном рынке элитного жилья подобное предложение встречается, например, в ЖК "Баркли Плаза", "Аквамарин", "Четыре солнца", River House и пр. 

По словам экспертов, городская программа развития прибрежных территорий дала мощный толчок развитию девелопмента этих участков. В XVIII-XIX веках предприятия традиционно строились вдоль речных транспортных артерий для удобства доставки грузов. "Сегодня в связи с программой правительства Москвы по выводу промышленных зон за пределы города застройщики начали строить на этих площадках элитное жилье. Раньше элитные дома на набережных строились в гораздо меньшем объеме. В основном они возводились на свободных участках либо на местах старых построек",— говорит Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank. 

Помимо этого долгое время права на земли, примыкающие к водному бассейну Москвы-реки, не были разграничены между городскими и федеральными властями, что тормозило возможность освоения таких территорий, поскольку согласование работ оказывалось крайне сложным и длительным. "Неурегулированность прав приводила к тому, что часть объектов, которые должны были возводиться на месте бывших промышленных зданий, не могли быть согласованы, поскольку находились на земле, где не были четко определены границы водоохранных зон",— вспоминает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex. 

Сейчас ситуация в корне иная, а количество проектов дорогого жилья у воды заметно увеличилось. "Современные красивые фасадные жилые дома — одна из важнейших составляющих программы качественной среды вдоль Москвы-реки. И, кроме того, застройщики понимают, что проекты, расположенные у реки, изначально имеют конкурентные преимущества по местоположению. Соответственно, даже в кризис такое жилье будет продано с большей вероятностью, чем квартиры в других районах с менее живописными видами и менее однозначным окружением",— уверен Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. 

Водные особенности 

Архитектура, инфраструктура и дизайн элитных жилых комплексов, строящихся рядом с водой, имеют свои уникальные особенности. Близость воды архитекторы и проектировщики стараются задействовать в полном объеме. Так, "Алые паруса" располагают собственной двухуровневой набережной с полукилометровой прогулочной зоной и яхт-клубом с причалом на 50 яхт. 

"Сам жилой комплекс обладает авторским дизайном и отделкой внутренних общественных интерьеров, а также условиями для активного досуга и семейных развлечений. Спортклуб с бассейном и аквапарком, футбольное поле, боулинг, тренажерные залы, крытые теннисные корты, детский сад, ресторан и прочее — все это выгодно отличает комплекс от конкурирующих объектов",— рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. 

ЖК "Утесов" на Карамышевской набережной помимо своеобразной архитектурной концепции в нью-йоркском стиле, спортивно-оздоровительной, развлекательной и бытовой инфраструктуры предлагает жителям просторную зону отдыха на крыше девятиэтажного корпуса с кафе и игровой площадкой летом и катком зимой. Клубный особняк "Кленовый DOM" на Пречистенской набережной может похвастаться собственным зимним садом. А в жилом комплексе бизнес-класса ЗИЛАРТ будут работать музейный центр "Эрмитаж-Москва", театры, концертные залы, всевозможные арт-галереи, а также образовательные учреждения. 

Директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева отмечает, что любая территория, граничащая с большой водой, интересна для покупателей, поэтому такие участки всегда будут востребованы. "Соседство с Москвой-рекой дает такие преимущества, как видовые характеристики, возможность пользоваться прибрежной зоной, а также расположенными на ней ресторанами или рекреацией",— добавляет она. Конечно, видовые квартиры встречаются не только в домах на набережных. Но, как правило, в квартирах с видом на реку пространство планируется таким образом, чтобы панорамный вид на набережную открывался сразу из нескольких комнат: гостиной, столовой, кухни, кабинета. При этом спальня должна выходить окнами во внутренний двор. 

Девелоперы стараются сделать так, чтобы максимальное число квартир и/или апартаментов имело вид на набережную. В плане проектирования такие комплексы схожи с курортной недвижимостью, где вид на море стоит первым в списке требований покупателей. "Мы приложили много усилий, чтобы 70% квартир в ЖК "Утесов" имели вид на реку. Нужно представить, как будет расположено здание, и фактически смоделировать вид из каждого окна. Это требование наравне с инсоляцией создает сложную и многоплановую форму здания. Зато теперь в объекте есть угловые квартиры, из которых открываются панорамные виды на воду сразу из нескольких окон",— подчеркивает Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС. 

И по фэншуй хорошо, и для глаз приятно 

Но самой важной видовой характеристикой, влияющей на стоимость элитной недвижимости, является вид на знаковые объекты, такие как Кремль, сталинские высотки, храм Христа Спасителя и т. д. Такого рода квартиры стоят на 20-30% дороже аналогичных предложений, но выходящих окнами в другие стороны. "Сложилось несколько типов так называемых видовых квартир: с перспективой на город и неограниченный горизонт, с видом на исторические или знаковые объекты, пейзажи, парки, реки. Такое разделение характерно и для Европы, и для России. Среди них трудно выделить один наиболее популярный тип, так как требования к видовым характеристикам квартир очень индивидуальны",— считает Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости компании "Галс-Девелопмент". 

В случае с квартирами и апартаментами, выходящими окнами на набережную, ситуация аналогичная. По словам Ольги Богородицкой, жилплощадь с видом на Москву-реку может стоить на 15-40% дороже, чем квартира в том же комплексе, не обладающая такими видовыми характеристиками. "Расположение на берегу Москвы-реки или в непосредственной близости от нее — это, безусловно, конкурентное преимущество, которое позволяет девелоперу устанавливать цены на жилье выше среднерыночных. Элитная квартира в комплексе у воды в принципе стоит на 10-20% дороже, чем в аналогичном проекте, но с другим местоположением. Кроме того, ценник на такое жилье повышается еще на 5-15% за счет улучшенных видовых характеристик",— дополняет Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум групп". 

Всего, по словам Дмитрия Халина, по состоянию на сентябрь текущего года близ набережных Москвы-реки продается около 300 элитных квартир и апартаментов площадью от 46 до 350 кв. м в разной строительной стадии готовности. Средний бюджет предложения составляет 71 млн руб., диапазон цен варьируется от 345 тыс. до 1,794 млн руб. за 1 кв. м. В среднем такая жилая недвижимость оценивается в 706 тыс. руб. за 1 кв. м, что примерно на 22% дороже сопоставимой, но расположенной в отдалении от воды. 

"Экономическая ситуация здесь не играет такой большой роли, как в целом на рынке недвижимости. Место на берегах Москвы-реки весьма ограничено, в связи с чем спрос на подобное предложение выше среднего по рынку. Особенно если это действительно грамотные проекты, где есть возможность организовать террасу или большой балкон",— рассуждает Алексей Могила, глава представительства Rossmils в России. Поэтому эксклюзивная недвижимость, особенно клубного формата, а тем более у воды, всегда находит покупателей. 

Доставка воды на дом 

По заверениям экспертов, собственники жилья на набережной уже имеют опыт владения высококлассной недвижимостью. "Чаще всего квартира в доме у реки является не первой покупкой. Кроме традиционных приоритетов — престижного района и качества жилья — состоятельный человек хочет иметь дополнительные бонусы: впечатляющие виды на знаковые столичные объекты, речной и парковый пейзаж. У таких покупателей нет необходимости уложиться в ограниченный бюджет, у них есть желание приобрести жилье по душе",— делится опытом Екатерина Румянцева. 

У многих покупателей есть свои плавсредства, и им надо где-то парковать свои яхты. К тому же если цены адекватные и репутация застройщика хорошая, то продажи таких объектов более устойчивы. "Недвижимость — это эмоциональная покупка, поэтому живописный природный объект является существенным фактором при выборе. Некоторые, побывав на 30-м этаже с видом на воду, уже не рассматривают жилые комплексы вдалеке от воды",— подтверждает Петр Кирилловский. 

Возможно, со временем подобное предложение даже будет выведено в отдельный сегмент. "Элитное жилье у воды может стать новым отдельным форматом недвижимости. Например, если оно будет располагаться, как ЖК "Город яхт", на берегу широкой части реки и не отделяться проезжей частью либо если оно располагается в престижной локации вне пределов столицы",— рассуждает коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Москва" Максим Зорин. 

Другими словами, в среднесрочной перспективе количество жилых проектов у воды должно увеличиться. Причем это касается не только элитного сегмента, но и жилья более низкого ценового диапазона. В прошлом году в Москве прошел международный конкурс проектов развития прибрежных территорий Москвы-реки, победителем которого стало архитектурное бюро "Проект Меганом". Сейчас, когда определена стратегия развития набережных на ближайшие два десятка лет, компаниям, которые захотят застраивать территории у воды, будет проще получить разрешения градостроительных органов и поддержку общественности. 

Подробнее: http://www.kommersant.ru/doc/2816363

Считается, что первые и последние этажи в многоквартирных домах — не самые лучшие для жизни: квартиры на них часто заметно дешевле, чем аналогичные на «нормальных» этажах. Но в некоторых современных новостройках такое расположение жилья из недостатка превращается в преимущество.

Классическая нелюбовь к первым этажам обусловлена немалым количеством недостатков: шум с улицы и от входной двери, низкий уровень безопасности, из-за чего приходится устанавливать на окна "тюремные" решетки, недостаток естественного освещения, сырость и влажность из-за близости подвальных помещений, более загрязненный воздух. А последние этажи смущают опасностью протекания крыши или сильным нагреванием летом из-за недостаточной термоизоляции.

Согласно словам Владимира Щекина, управляющего партнера, председателя правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группа Родина», в стандартном 17-этажном доме, например, цены в зависимости от этажа распределяются примерно так: на 3-5 и 13-15 этажах устанавливается средняя стоимость на квартиры; на 6-12 — около 110 процентов от средней; на 2 и 16 — 90 процентов; на 1 и 17 — 74 процента от средней.

При этом имеют «полярные» этажи и свои преимущества. Первые прекрасно подходят тем, кто боится высоты или не может пользоваться лифтом и лестницами, например, люди с ограниченными возможностями. Также зачастую пенсионеры устраивают прямо у себя под окнами мини-сады. На «высоте» преимуществ больше — это и отсутствие соседей сверху, и чистый воздух, и обилие света, и панорамные виды, особенно, если дом многоэтажный.

Поэтому именно нижние этажи нередко стоят меньше остальных. По словам Юлиана Гутмана, директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», обычные «квадраты» на первых этажах в любом доме традиционно на 5-10 процентов дешевле. Стоимость квартир на верхних этажах примерно на 5-8 процентов ниже.

По данным Est-a-Tet, разница в цене между квартирами на первых и остальных этажах может составлять до 15 процентов. «В конечном итоге получаются довольно серьезные скидки — иногда и более полутора миллионов рублей, что для некоторых покупателей перевешивает все опасения. В современных проектах большинство застройщиков использует повышающие коэффициенты по мере роста этажности», — говорит Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.

Наибольшей популярностью обычно пользуются средние этажи — примерно с 3 по 6. Здесь меньше шума, лучше воздух, нет никакой сырости, деревья не становятся препятствием солнечному свету. Причем, по словам ведущего специалиста департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерины Артемовой, на этажах выше пятого атмосферное давление ниже привычного для организма. Впрочем, в наши дни такие проблемы, как бесконечный шум и загрязненный воздух, превращают высотность в действительно наивысшее благо. За городом дела обстоят, конечно, по-другому, поэтому там и более востребованы, как правило, малоэтажные проекты.

Первый уже не тот

Скидки на крайние этажи сегодня — это, скорее, «дань традициям», а не реальная необходимость — их минусы уже давно практически полностью устранены. Например, поскольку цоколи домов теперь гораздо выше, чем раньше, в окна уже просто так не заглянешь, да и проблема сырости решена. А жильцам последних этажей не стоит опасаться протечек крыши, низкого напора воды или плохой термоизоляции, говорит Глеб Бекетов, руководитель аналитического отдела федеральной риэлторской компании «Этажи».

Нет в наше время и такой проблемы, как вредное излучение от оборудования, которое раньше размещалось в подвалах и на верхних технических этажах. «Появились жесткие требования и нормы к жилью, которые исключают подобные ситуации, и застройщики их, конечно, соблюдают. Кроме того, экологическим проблемам в последнее время вообще уделяют немалое внимание — внедряют новые технологии, начинают использовать экологичные материалы», — объясняет Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента Tekta Group.

Более того, в России уже появляется жилье, созданное по западным «зеленым» стандартам. Knightsbridge Private Park, в котором на первых этажах имеются собственные вход и небольшая терраса, — это первый в России жилой комплекс, получивший сертификат BREEAM. Комплекс «Баркли Парк» тоже построен в соответствии с последними тенденциями в области эко-девелопмента.

Также, по словам Юлиана Гутмана, стоит учитывать, что квартир на первых этажах вообще уже практически нет — чаще всего в «околоземном» пространстве организовывают коммерческие помещения под магазины, салоны красоты, языковые школы и так далее. «Нижние» квартиры создают, как правило, при условии закрытой территории, вдали от оживленных дорог и поближе к зеленой зоне — то есть жильцам обеспечивают покой и возможность уединения. И поэтому некоторые девелоперы квартиры на любом из этажей продают по одинаковой стоимости, либо повышают цену в зависимости от видовых характеристик и других параметров расположения лота.

А в жилых комплексах классом выше среднего «полярные» этажи и вовсе бывают гораздо дороже всех остальных: первые превращаются в своеобразные таунхаусы с отдельным входом и своим небольшим палисадником, а последние — в пентхаусы с панорамными окнами, стеклянными крышами, собственным выходом на кровлю. Стоимость «квадрата» в таких пентхаусах составляет 17-40 тысяч долларов, говорит руководитель отдела городских продаж IntermarkSavills Кристина Томилина.

Среди московских проектов, где на верхних этажах есть выход на кровлю, по данным ORDO Group, — жилые комплексы «Кристал Хаус», «Купер Хаус», «Молочный, 1», Grand Prix House, «Снегири Эко», Chekhov, «Полянка 44», «Балчуг Вьюпойнт» и многие другие.

Согласно информации, предоставленной «Метриум Групп», квартиры на первых этажах с отдельным выходом представлены, например, в ЖК бизнес-класса «Потапово Lite» (от 100 тысяч рублей за квадратный метр), МФК «Флотилия» (от 110 тысяч рублей за квадратный метр). В проекте «Сколково Парк для Жизни» продаются квартиры на первых этажах с собственным патио по стоимости 300-400 тысяч рублей за «квадрат», говорит Станислав Лобанов, директор по маркетингу компании Millhouse.

Отдельно можно упомянуть высотные проекты: например, ставший уже новым символом столицы ММДЦ «Москва-Сити», в котором квартиры на заоблачной высоте — в буквальном смысле — стоят совсем немалых денег – цены исчисляются сотнями миллионов рублей. «В нашей практике есть случай, похожий на анекдот. Риэлторы показывали клиенту квартиру в одной из башен "Москвы-Сити". Когда вошли в квартиру, покупатель попросил открыть шторы... Открывать было нечего — за окном стояла сплошная пелена облаков. Кому-то нравится жить в небе!», — рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.

В небоскребах стоимость «квадратов» находится в прямой зависимости от высоты — разница может составлять до двух тысяч долларов. Правда, практически все квартиры в таких проектах имеют хорошие виды. По словам Вадима Ламина, сегодня в высотных комплексах не существует первых жилых этажей в привычном понимании. Многие ЖК стоят на стилобате, а это значит, что квартиры расположены изначально на более высоком уровне. Например, в ЖК «Триумф Палас» квартиры начинаются с 10 этажа. Все площади ниже заняты нежилыми помещениями.

Вариант для экономных 

Наибольшие скидки на крайние этажи могут быть именно на вторичном рынке. «Во вторичке жилой первый этаж в большинстве случаев — серьезный повод для торга: как правило, такие квартиры дешевле аналогов на средних этажах на 10, а то и 30 процентов. Все традиционные минусы характерны именно для старого фонда — в таких домах, как правило, плохая теплоизоляция, так что валенки для жильцов квартир на первых этажей зимой до сих пор предпочтительнее домашних тапок. Того же качества и звукоизоляция — люди точно знают, когда в три часа ночи кто-то из соседей возвращается домой», — рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Причем в самом худшем положении находятся дома 1960-х годов постройки, пяти- и девятиэтажные, считает Екатерина Кургина, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». Именно в таких домах лучше устанавливать на окна решетки, соглашается руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Кроме того, нередко в старых многоэтажках возникает проблема несовместимости прошлого с будущим — Интернет-провайдерам сложно найти в них место для размещения своего оборудования.

Исключение в «советском наследии» составляют, пожалуй, только те квартиры на первых этажах, которые можно и нужно перевести в нежилой фонд — цена таких площадей может раза в два превышать среднюю стоимость квадратного метра в том или ином доме. Согласно Жилищному кодексу, перевести жилое помещение в разряд нежилых можно, если оно находится в собственности, на момент перевода в квартире не должен никто ни проживать, ни быть зарегистрирован. Также для совершения этой процедуры необходимо получить согласие у всех жильцов дома и организовать отдельный вход в помещение, что влечет за собой перепланировку.

Выполнить все эти действия и раньше было довольно непросто, а с этого года, по словам Сергея Свиридова, старшего партнера, вице-президента по развитию компании Sminex, процедуру усложнили еще больше. Количество квартир, переведенных в нежилой фонд в 2015 году, уменьшилось раз в 10 по сравнению с 2014-м.

Похоже, что коммерческие помещения проще покупать сразу в новых жилых комплексах. А склонным к экономии гражданам, собирающимся приобрести квартиру на первом или последнем этаже старого дома, стоит перед заключением сделки точно оценить масштабы проблем, которые может повлечь за собой такая покупка.

Подробнее: http://dom.lenta.ru/articles/2015/09/24/nofirstandnolast/

Разнообразные программы лояльности, по словам опрошенных «Ведомостями» экспертов, работают неплохо и обходятся сравнительно недорого. Большими скидками, конечно, можно получить больше клиентов, но демпинг отрицательно сказывается на экономике проектов.

Все ради продаж

«Цель – увеличить выручку за счет повторных продаж (экономия времени на уговоры и сделку) и получить продажи по рекомендациям (экономия на рекламе), – рассказывает директор коммерческого департамента Sminex Дмитрий Волков. – С тех пор как россияне начали покупать не одно жилье на всю жизнь, такие программы стали актуальны и для девелоперов». Рекомендации ценятся даже больше. Недвижимость – дорогостоящее приобретение, на еще одну квартиру замахнется не каждый довольный клиент, но посоветовать друзьям или родственникам ту же компанию может. «Кроме того, партнеры, которых девелопер привлекает в программу лояльности (изготовители кухонь, дверей, продавцы мебели, строительных материалов и проч.), тоже становятся недорогим источником оповещения потенциальных покупателей о предложении застройщика», – добавляет Волков.

«В 2014 г. 33,3% сделок в микрогороде «В лесу» были заключены по рекомендации», – довольна директор департамента маркетинга и корпоративных коммуникаций Rose Group Анна Орлова. «В ЖК «Одинцовский парк» одна из наших покупательниц порекомендовала пяти друзьям приобрести квартиры в этом же жилом комплексе. В среднем каждый 10-й клиент после сделки передает контакты знакомым», – делится председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова.

Программы лояльности на рынке новостроек предлагают и риэлторы. «Если один проект продают два или более дилера, потребитель предпочтет покупать у того, у кого он получит больше опций за те же деньги», – говорит коммерческий директор ГК «МИГ недвижимость» Ольга Гусева. Но за приручение клиентов придется платить, предупреждает она: «Каждую программу надо готовить, прорабатывать, продвигать. Совокупные расходы могут не окупиться, даже если клиенты будут принимать решение в пользу именно этой компании». Кроме того, покупатели в большей степени хотят получить скидку на квартиру, «а не скидку на мебель, которую он будет (а может, и нет) покупать через пару лет».

Скидку, например, предпочли бы 47,3% участников онлайн-голосования, проведенного «Группой Родина» с целью выяснить, какие из наиболее популярных бонусов действительно значимы для покупателей. Вторым по популярности ответом стало машино-место в подарок, его выбрали 19,1% голосовавших. На третьем месте – ремонт от застройщика (17,4%). По данным компании, покупатели жилья в новостройках обычно тратят на ремонт до 30–40% от стоимости квартиры. Индивидуальный дизайн-проект в подарок и льготы на услуги УК и использование инфраструктуры набрали каждый менее 1% голосов. Среди ответов был и такой: «Разумная цена за 1 кв. м».

Приведи друга

Программы лояльности можно разделить на «продажные», ориентированные на прямое привлечение клиентов, и «постпродажные», обеспечивающие комфорт проживания и привлечение новых клиентов через сарафанное радио. К первой категории, например, относится программа для военнослужащих «Однополчане» от Urban Group. По словам заместителя гендиректора компании Леонарда Блинова, идея была – создать условия, чтобы семьи армейских друзей могли жить рядом в одном жилом комплексе. Участник накопительной ипотечной системы, купивший квартиру у компании, может получить баллы для себя и своего товарища по военной службе, если тот станет его соседом. Полученные баллы (20 000) оба могут использовать как часть оплаты при покупке квартиры, машино-места, кладовой, услуг управляющей компании или ЖКУ. Акция «Награда» позволяет военным получить отделку в подарок.

Социально ориентированные программы, по словам Блинова, привлекают тех, кто покупает квартиры для собственного проживания, не инвесторов. Есть предложения для многодетных семей. С помощью материнского капитала они могут снизить стоимость квартиры на 906 052 руб. (программа «Удваиваем материнский капитал»). Тем, кто приобретает квартиру по ипотеке с господдержкой, компания компенсирует 10% стоимости. «С конца июня доля сделок по военной ипотеке достигла 5% и в ближайшие месяцы составит треть всех сделок, – прогнозирует Блинов. – Программа «Однополчане» стартовала в августе, и только за последнюю неделю августа по рекомендации пришло восемь человек».

На «финансовую лояльность» постоянных покупателей рассчитывают в Sminex. За два года участниками программы Sminex Club стали более 600 клиентов, купивших у компании апартаменты, офисы и торговые помещения, рассказывает Волков. На именную карту покупателя после завершения сделки начисляются баллы из расчета 0,5% от ее суммы. С картой можно участвовать в закрытых продажах, расплачиваться баллами при следующей покупке, оплачивать услуги управляющей компании и аренду паркинга. Также баллы начисляются тем, по чьей рекомендации приходят новые клиенты. Все следующие приобретения недвижимости суммируются. Клиентам уровня Platinum, например, предоставляются бесплатные услуги по сдаче их помещений в аренду. Так компания побуждает клиентов к повторным сделкам. По словам Волкова, уже сформировался круг клиентов, купивших сразу несколько помещений – апартаменты для себя и детей или родителей, апартаменты для себя и офис для своего бизнеса, помещения под ритейл и т. д., а с момента начала программы в апреле 2014 г. доля повторных сделок увеличилась на 7%.

ФСК «Лидер» предлагает «Привести друга» и получить за рекомендацию подарочную карту «М.видео» номиналом 30 000 руб. Друг получает дополнительно скидку в 1% на покупку квартиры (при условии 100%-ной оплаты или ипотеки, суммируется с остальными скидками). «У нас есть клиенты, которые уже приобрели квартиру по данной акции, есть клиенты «в работе», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

«ЛСР. Недвижимость – Москва» предлагает скидки по социальной карте москвича и жителя Подмосковья. «Кроме нас такие предложения никто клиентам не делает», – отмечает коммерческий директор компании Максим Зорин.

Партнеры под контролем

В проекте Rose Group «Микрогород «В лесу» выдают именную «карту жителя» (одну на семью). «Программу мы готовили специально к заселению первой очереди. Для нас было важно создать комфортные условия клиентам в процессе переезда и дальнейшего обустройства квартир. К сотрудничеству были привлечены такие компании, как «Деликатный переезд», OBI, кухни «Мария», Mr. Doors, компании из сферы образования, медицины, развлечений, рестораны, всего около 30. По «карте жителя» человек получает у партнера по программе лояльности скидку на покупку (от 5 до 50%, но в среднем 10%) или специальные условия», – рассказывает Орлова. Все ли обладатели карты ею воспользовались, Орлова сказать не смогла. Она уточнила, что вначале возникали проблемы: «Не весь персонал компаний-партнеров знал о существовании нашей карты и спецусловий. Но такие вопросы решались оперативно через менеджмент».

ФСК «Лидер» сотрудничает с десятками компаний, занимающихся производством и продажей мебели, плитки, сантехники, дверей, обоев, предметов декора и интерьера, разработкой дизайн-проектов. Скидки на товары и услуги для покупателей составляют от 3 до 12%, говорит Алтухов. Программа «Домовик» для клиентов ГК «МИЦ» включает 15 категорий товаров и услуг, актуальных для новоселов, от ремонта до покупки бытовой техники.

В «Жилом квартале 9–18» (проект «Региондевелопмента» в Мытищах) партнеры программы лояльности – их сейчас около 30 – выбирались по географическому признаку. Покупатели получают карты «Я рядом». «Мы стараемся сделать так, чтобы клиенту не пришлось ехать в другой город, чтобы воспользоваться теми или иными услугами», – рассказывает гендиректор «Региондевелопмента» Ольга Вальчук.

Первая и единственная работающая уже в течение пяти лет программа лояльности на рынке загородной недвижимости, по словам директора по маркетингу компании Villagio Estate Антона Гололобова, – Villagio Privilege Club (VPC). Клуб дает жителям поселков возможность получать особые условия при покупке товаров и услуг класса люкс. Среди партнеров VPC – известные представители индустрии красоты и поставщики товаров для загородного образа жизни, дилеры дорогих автомобилей и бизнес-джетов. Единственная сложность – поддерживать пул партнеров на высоком уровне. «Нелегко контролировать тех, кто уже вошел в число наших компаньонов. Все это требует огромного внимания и сил», – говорит Гололобов.

Программы риэлторских агентств могут распространяться на объекты разных застройщиков. Например, у «Метриум групп» таких программ 20, а общее число компаний-партнеров перевалило за 50 и продолжает расти. Посыл такой: вы покупаете квартиру у «Метриум групп» и получаете скидки от компаний-партнеров, от тех, чьи услуги сопряжены с покупкой новостройки (строительные, мебельные магазины, архитектурные бюро, грузоперевозчики), до супермаркетов, фитнес-клубов и медицинских учреждений. Партнеры подбираются по ценовому уровню дома и по географическому признаку. К примеру, в эконом-классе может быть актуален дисконт в близлежащем супермаркете «Пятерочка» или «Дикси», а покупателям элитного жилья может показаться интересной скидка в агентстве по подбору домашнего персонала. «Грамотно сформировать пакет предложений в программе лояльности помогает получение обратной связи от партнеров. Также важно правильно составлять партнерские соглашения, чтобы застраховать себя от имиджевых рисков», – говорит управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая.

«Важную роль играют правильно составленные партнерские соглашения с компаниями-участницами. Ведь услуги наших партнеров рекламируем мы, и в случае, если у наших клиентов возникнут какие-то проблемы с их получением, люди придут именно к нам. Поэтому соглашения прописываем таким образом, чтобы компания-участница не могла в одностороннем порядке изменить условия. Также важно отслеживать, выполняет ли партнер свои обязательства. Если к нему нет обращений от клиентов в течение определенного времени, то мы прекращаем с ним сотрудничество. Например, жители комплекса «Эко Видное» не пользовались услугами спортклуба. Поэтому мы исключили этого партнера из программы лояльности», – рассказывает Литинецкая.

Предполагается, что все участники получают клиента. Директор по маркетингу компании «ALNO Москва» Юлия Черницкая (бренд BoConcept – мебель и товары для дома) говорит, что довольна сотрудничеством с «Метриум групп»: «Это позволяет усилить узнаваемость бренда среди целевой аудитории и расширить ее».

Чем больше участников, тем выше риски, предупреждают в компаниях, практикующих программы лояльности. «Были случаи, когда мы отказывались от работы с некоторыми партнерами программы «Свой круг», которые не выполняли обязательств по предоставлению скидок (варьируются от 7 до 50%). Мы просим клиентов сообщать о таких случаях», – говорит директор департамента маркетинга группы компаний «Миэль» Наталья Кац. В результате «Миэль» сузил круг партнеров.

Компания Est-a-Tet в 2011 г. начала программу привилегий Family Club. Количество партнеров уже перешагнуло цифру 120, а число держателей карт «семейного клуба» приближается к 10 000 человек. «Ежемесячно в клуб вступают 300 семей», – рассказывает заместитель гендиректора по маркетингу Est-a-Tet Алексей Артошин. По его словам, главная идея проекта – оставить у клиента приятное «послевкусие» по завершении сотрудничества с риэлтором. «Индивидуальная карта участника Family Club служит постоянным напоминанием о сотрудничестве с компанией Est-a-Tet, это один из элементов эффективного брендинга, когда клиент использует карту с логотипом компании», – отмечает Артошин.

Подробнее: http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2015/09/21/609481-v-krizis-developeram-nuzhni-loyalnie-klienti

17 сентября в клубном квартале Парк Мира прошла первая церемония награждения Sminex Awards, на которой по итогам совместной работы компания Sminex назвала лучших брокеров московского рынка коммерческой и жилой недвижимости. 

Лучшей брокерской компанией по количеству проданных площадей стало Агентство недвижимости PENNY LANE REALTY.

Лучшим индивидуальным брокером в этой номинации признана  Надежда Бабенко.

Лучшая компания-брокер в номинации «Жилая недвижимость» - консалтинговая компания S.A. Ricci. 

Лучший индивидуальный брокер, продавший больше всего жилых помещений - Анна Корешкова.

Лучшая компания в номинации «Офисная недвижимость» - НДВ-Недвижимость.

Лучший индивидуальный брокер - Александр Зыбалов.

И наконец, лучшей компанией в номинации «Торговая недвижимость» признано агентство элитной недвижимости  Blackwood.

А лучшим индивидуальным брокером стал  Иван Орлов.

«В напряженном ритме, в котором живет наше профессиональное сообщество, на слова признательности, к сожалению, порой просто не остается времени, - говорит коммерческий директор Sminex Дмитрий Волков. - Однако мы уверены, что плотный рабочий график - вовсе не повод не говорить своим партнерам о том, насколько важно для нас успешное сотрудничество с ними, и как мы ценим то доверие, которое они оказывают нам, рекомендуя проекты Sminex своим клиентам. И потому мы решили создать собственную премию Sminex Awards, в рамках которой планируем ежегодно отмечать лучших партнеров-брокеров». 

Вакансия на рынке аренды помещений формата стрит-ритейл в 2015 году выросла, по оценкам экспертов компании Colliers International, в 2,5 раза и составила почти 12%. К концу года аналитики прогнозируют рост до 14%. Впервые за всю историю рынка площади стали сдавать за процент с оборота. Однако, как считает партнер, директор департамента оценки компании Sminex Александр Лагутов, стрит-ритейл остается одним из самых ликвидных активов на рынке коммерческой недвижимости. О том, какие перспективы имеет формат и для какого типа стрит-ритейла не нужен покупательский трафик, он рассказал порталу ComEstate.ru.

Что на сегодняшний день представляет собой рынок стрит-ритейла Москвы?

Условно стрит-ритейл можно разделить на четыре основных типа. Первый тип – «импульсивный». Это ритейл, рассчитанный на спонтанный спрос, не запланированный заранее покупателем, когда ситуационно нужен товар «здесь и сейчас». Самые яркие примеры – продуктовые палатки у выходов из метро, где покупатели в любой момент могут приобрести бутылку воды или снеки. Как правило, такой ритейл располагается вблизи транспортных узлов: станций метро, вокзалов, ТПУ. Данный тип стрит-ритейла ориентируется в основном на пешеходный трафик, за его счет он и живет.

Второй тип стрит-ритейла рассчитан на периодический трафик. Он не так жестко зависит от покупательского потока, но для успешного развития торговой точки все-таки необходим. Предполагается, что покупатель периодически проходит или проезжает мимо торговой точки и соответственно четко знает о ее существовании. И когда покупателю понадобится продукт или услуга, предоставляемые в этой точке, он ими воспользуется. Такой тип стрит-ритейла, как правило, располагается на первых линиях магистралей или в прямой видимости (но не рядом с транспортными узлами).  Яркие примеры – сетевые рестораны и кафе, магазины одежды и обуви, банки. Данный тип стрит-ритейла рассчитан в основном на автомобильный трафик.

Третий тип - адресный. Покупатель сам мотивирован попасть к продавцу. Это брендовые рестораны, бутики одежды, магазины элитных вин, сигар и т.п., куда посетители едут специально.

Обычно для такого ритейлера важен район (окружающая жилая и деловая среда должны соответствовать уровню предлагаемого товара или услуги). Как правило, адресный ритейл расположен в переулках с невысоким автомобильным и пешеходным трафиком. В данном случае трафик улицы почти не имеет значения.

И четвертый тип стрит-ритейла – это известный всем формат «магазин у дома». Ритейл, рассчитанный в основном на жителей близлежащих домов, которые в итоге и составляют более 80% покупателей. Как правило, это магазины продуктов, точки предоставления бытовых услуг и т.п. Как следует из названия, этот ритейл, как правило, расположен внутри жилых, спальных районов. Трафик улицы, как и в предыдущем случае, большого значения не имеет.

Эти типы могут быть комбинированы в разных «пропорциях» в зависимости от видов бизнеса. Скажем, банки с одной стороны являются ритейлом, рассчитанным на периодический трафик (зачастую клиенты начинают сотрудничать с определенным банком просто потому, что отделение находится по пути на работу или в непосредственной близости от нее), с другой - адресным.

Что же касается состояния рынка, то, по нашим оценкам, в течение 2015 года уровень вакантных площадей стрит-ритейла в Москве в среднем вырос на 5%. Рублевые ставки либо остались на том же уровне, либо упали на 5-10% в зависимости от торгового коридора.

Какова ставка в стрит-ритейле Москвы? Как она зависит от месторасположения объекта?

Ставки аренды в зависимости от типа ритейла по этой классификации распределены приблизительно так: наиболее высокие расценки на аренду в «импульсном» стрит-ритейле, далее – в рассчитанном на периодический трафик, несколько ниже в адресном ритейле и самые низкие в формате «у дома». Безусловно, это очень укрупненно и есть масса исключений, в основном касающихся исторически сложившихся торговых коридоров (так наиболее высокие ставки аренды в Москве сейчас зафиксированы в Столешниковом переулке, который представляет собой яркий пример адресного ритейла).

Как себя ведет ритейл в кризисной ситуации?

По нашим наблюдениям, сегодня, как и в 2009 году, наиболее устойчивым к кризису оказывается «импульсный» ритейл. Торговые точки, расположенные у метро, теряют выручку меньше других. Ритейл «у дома» и адресный имеют среднюю устойчивость. Наиболее чувствителен к кризису второй тип ритейла, то есть расположенный на магистралях и рассчитанный на автомобильный трафик.

Еще один признак, по которому можно классифицировать ритейл, – целевая аудитория и средний чек магазина или заведения. Можно говорить об элитном ритейле, а также ритейле эконом- и  бизнес-сегмента.  

В кризис обычно активизируются ритейлеры, работающие в сегменте «эконом» (продуктовые магазины, сети обуви соответствующего уровня, магазины фиксированных цен, операторы фаст-фуда и т.д.). В меру устойчивыми являются торговые точки, рассчитанные на элитную целевую аудиторию. Возможное исключение – так называемые имиджевые точки сетевых операторов. Данные точки изначально убыточны для сетей и финансируются только ради рекламы всей сети в целом, в кризис такие точки несут еще большие убытки и зачастую подлежат ликвидации.

Сильнее всего в кризис страдают магазины, рассчитанные на бизнес-аудиторию, - во времена экономических потрясений часть целевой аудитории временно возвращается к точкам сегмента эконом или откладывает покупки.

Таким образом, понимая тип торговой точки и уровень целевой аудитории, можно укрупненно спрогнозировать ее устойчивость в период кризиса.

Насколько перспективны инвестиции в торговые помещения в текущей ситуации?

В целом с точки зрения вариантов инвестирования в недвижимость  Москвы, вложения в стрит-ритейл являются одними из самых надежных. Как показывает практика, этот сегмент один из самых устойчивых к кризису, и, несмотря на текущее падение, я прогнозирую его скорейшее восстановление в случае улучшения макроэкономической ситуации. В случае же стабилизации ситуации на текущем уровне, прогнозирую незначительное падение ставок в пределах 5%, после чего - их стабилизацию.

Сегмент элитного жилья на столичном рынке недвижимости принято считать самым консервативным. Хотя бы уже потому, что, по оценкам аналитиков, спрос на премиальные квартиры остается практически неизменным даже в самых сложных финансовых ситуациях. Однако, как отметил коммерческий директор компании Sminex Дмитрий Волков, даже классическим сюжетам в жилой недвижимости не чужды новшества.

Сила места

Как известно, самым первым и едва ли не главным признаком элитного жилья по сей день является район его расположения. Долгое время таковым считался исключительно исторический центр Москвы.  В конце 90-х в лексиконе столичных девелоперов даже появилось определение «Золотая миля». Поначалу к ней относили территорию, расположенную между улицей Остоженка и Пречистенской набережной. До революции в этом районе строились недорогие доходные дома да мануфактуры, в постперестроечное же время на месте пришедших к этому моменту в аварийное состояние зданий начали вырастать первые московские «элитки». В начале 2000-х выяснилось, что спрос на «жизнь в центре» в стиле luxury со стороны состоятельных горожан очень высок, «золотая миля» вышла за пределы Остоженки, и домами премиального класса точечно стали застраиваться Патриаршие пруды, Плющиха, Арбат и Замоскворечье. Однако затем на рынке элитного жилья наметился новый тренд. «Выбрав» практически все возможные площадки для строительства в центре Москвы, застройщики стали осваивать  запад столицы – районы Кутузовского проспекта, Воробьевых гор и Крылатского. Несмотря на первоначальный скепсис риелторов, новое предложение любителям премиального жилья пришлось по душе. Благоприятная экологическая обстановка – обилие лесопарковых зон, близость Москвы-реки на фоне почти полного отсутствия промышленных предприятий,  для многих оказалась привлекательнее близости к Кремлю.

Архитектура

Основным отличием элитного жилья постперестроечных времен от типовых советских многоэтажек чаще всего были лишь фасады, облицованные красным кирпичом. Но в начале 2000-х внешний облик элитного дома уже воспринимался не только как эстетический элемент, но и  как вполне действенный «инструмент конкурентной борьбы». К этому времени клиенты, способные потратить на покупку жилья высокого класса  миллион долларов и больше, успели объездить, что называется, полмира и на собственном опыте убедились, насколько красивой может быть жизнь в доме, спроектированном в индивидуальном порядке. Реакцией «элитных» девелоперов на новые запросы своей целевой аудитории стало появление на карте столицы целого ряда жилых зданий, проекты которых были созданы известными российскими архитекторами  – Ильей Уткиным, Сергеем Скуратовым, Михаилом Филипповым, Сергеем Ткаченко и другими.

Примерно в это же время  в моду входит и брендирование объектов – жилые комплексы обретают не только адреса, но и имена – «Дворянское гнездо», «Римский дом», «Коперник» и т.д.

Правда, в последние годы равнение на громкие имена – как собственные, так и архитектурные, стало терять свою актуальность. На заре формирования рынка элитное жилье рассматривалось покупателем, в первую очередь, как возможность продемонстрировать свой статус. Поэтому девелоперы пускали в  ход любые ухищрения: затейливую архитектуру, предметы искусства в интерьере, модные технологии.  Покупателя важно было убедить в том, что именно эти элементы соответствуют его недавно приобретенному статусу. Ведь на тот момент у него почти не было собственных, сформированных на опыте критериев выбора элитного жилья. Поэтому клиент принимал те правила игры, которые диктовал рынок и окружение, на которое он ориентировался. Как показывают опросы покупателей,  сегодня для рынка характерен более прагматичный взгляд на недвижимость. Клиенты все чаще хотят платить за качество, удобство и функциональность, оставляя приятные, но имеющие опосредованное отношение к жизни конкретного жителя преимущества объекта за скобками. Есть все основания полагать, что в этом направлении сегмент элитного жилья будет развиваться и дальше. Безусловно, на рынке останутся и консервативные покупатели, которые как покупали, так и будут покупать всевозможные «дворянские усадьбы» и «барские поместья», но эта тенденция будет снижаться.

Внутреннее содержание

Главными инфраструктурными «фишками» элитного жилья 90-х – подземной парковкой и огороженной придомовой территорией, сегодня никого не удивишь. Более того, эти опции уже давно стали признаком «must have» для домов не только элитного, но и бизнес-класса. В разряд привычно-обязательных перешло и эксклюзивное оформление МОПов – входных групп, холлов, лестничных площадок, для создания которых девелоперы приглашают именитых дизайнеров.

Судя по результатам опросов, которые компания Sminex проводила среди покупателей жилья премиального класса, сегодня их гораздо больше интересуют вопросы содержания не столько внешнего, сколько внутреннего: есть ли в доме центральное кондиционирование, как работает система пожарной безопасности, обеспечен ли дом автономными источниками питания, кто будет охранять покой жителей и т.п. Представление об эксклюзивности ощутимо изменилось. Сегодня клиент оценивает предложения более рационально и готов отбросить внешнюю мишуру, которая лично для него ценности не имеет.  Он четко осознает свою собственную индивидуальность, и рынок вынужден под нее подстраиваться. Разумеется, это не означает, что статус потерял свою значимость — скорее, он из ключевого критерия выбора стал условием «по умолчанию» для рынка элитной недвижимости. «Хорошо, этот дом соответствует моему статусу, но что он дает лично мне?» — теперь вопросы и запросы покупателей формулируются в таком контексте.

Вместе с тем, уходит в прошлое и обязательный в среде элитных покупателей еще 5-10 лет назад «дизайнерский ремонт». Как показывает практика, все больше девелоперов сейчас предлагают квартиры с качественной отделкой, и все больше покупателей жилья премиум-класса соглашаются на такой вариант, объясняя свое решение нежеланием включаться в затяжной ремонт и возможностью не откладывать переезд в долгий ящик.

Рациональные причины просматриваются и в нынешнем вполне спокойном отношении клиентов к «многоквартирности» элитных жилых комплексов. Мода на клубные дома на 8-20 квартир, популярные 10-15 лет назад, постепенно уходит. Покупатель, умеющий распоряжаться деньгами, сегодня понимает: чем больше в доме собственников, тем меньше каждому из них придется тратиться на содержание дома и его инфраструктуры, объясняют «элитные» девелоперы.

Подробнее: http://urbanlook.ru/pokupateli-elitnogo-zhilya-uzhe-ne-xotyat-platit-za-brend/

Компания Михаила Балакина пытается найти средства для выплат по облигациям

Как удалось выяснить Forbes, строительная компания СУ-155 Михаила Балакина 50 выставила на продажу здание головного офиса в Москве на Малой Ордынке. Об этом рассказали два источника на рынке недвижимости. «Здание СУ-155 продается почти задаром», – утверждает один из них. 

Представитель пресс-службы СУ-155 сообщил, что компания «находится в активной стадии реализации активов» для покрытия долгов, в том числе и недвижимости. «По зданию на Ордынке наша позиция будет зависеть от предложения», — уточнил он.

Штаб-квартира СУ-155 на Малой Ордынке удачно расположена: центр Москвы, транспортная доступность. Исходя из текущих рыночных ставок аренды здание можно оценить в диапазоне $30–35 млн, говорит руководитель департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик. По его мнению, здание может быть перепрофилировано в премиальный жилой комплекс или гостиницу, что придает ему больше ликвидности и привлекательности для инвесторов.

Директор департамента оценки Sminex Александр Лагутов говорит, что общая площадь здания, согласно данным Росреестра, составляет 8016 кв. м и здание, скорее всего, относится к классу В/B+. «Расчетная рыночная цена здания составит порядка 150 000-170 000 рублей за кв. м, или порядка 1,3 млрд рублей.

Но быстро продать такой актив на текущем рынке нереально. Придется сделать скидку порядка 30%.

Таким образом, цена продажи с учетом обозримых сроков составляет не более 0,9 — 1 млрд рублей», — считает Лагутов.

Другой источник объясняет, что продажа здания может быть выгодна собственнику компании, так как на вырученные средства компания может выкупить собственные облигации. Гендиректор «Ари Капитала» Алексей Третьяков объясняет, что СУ-155, с одной стороны, нужно договариваться со всеми кредиторами и инвесторами  о реструктуризации долга, а с другой —искать оптовых покупателей на недвижимость. «Рублевые облигации СУ-155 торгуются в дефолтной секции ММВБ по ценам 25-30% от номинала. Безусловно, если компания поймет, что сможет продолжить свое существование, ей выгодно выкупить свои долги с огромным дисконтом», — объясняет Алексей Третьяков.

Дочерняя организация группы – «СУ-155 Капитал» –  25 августа объявила дефолт по облигациям и не смогла выплатить 84,77 млн рублей дохода. Причиной дефолта стало отсутствие денежных средств у эмитента, говорится в материалах. В марте «СУ-155 Капитал» не смогла исполнить оферту по облигациям 5-7 серий на несколько миллиардов рублей. К СУ-155 подали десятки исков о банкротстве, среди обратившихся, в частности, были Сбербанк, Росбанк и банк «Российский капитал». Источник в СУ-155 говорит, что если компании дадут спокойно работать и не будут давить и опускать цены активов группы, то долги будут покрыты. «Если будут отжимать «за рубль», то нам будет тяжело», — объясняет он.

Подробнее: http://www.forbes.ru/finansy/nedvizhimost/297881-bezdomnye-stroiteli-su-155-vystavila-na-prodazhu-shtab-kvartiru

Зачем потребителю знать, откуда у девелопера деньги

Считать чужие деньги, заглядывать в чужой кошелек — дурной тон, но только не тогда, когда чужие деньги напрямую связаны с твоими, да и вообще могут повлиять на всю твою жизнь. Так что вопрос финансирования девелоперских проектов вовсе не «скучная тема» и «лишняя информация», как может показаться. Более того, для покупателя недвижимости в строящихся проектах, именно вопрос «кто и как финансирует проект» может стать главным при принятии решения о покупке.

Надо сказать, что среди покупателей, даже не впервые выходящих на рынок новостроек, бытует заблуждение, что проект, строящийся «на свои» деньги девелопера — это гарантия и того, что он будет достроен, и того, что цена метра будет более лояльной. А проекты «закредитованные» опасны, особенно в кризис. На самом деле это не совсем так.

История страха

Боязнь заёмных средств пришла к нам еще из далеких 90-х годов прошлого века и эту фобию успешно поддержали кризисы уже века нынешнего, однако сегодня грамотное сочетание заёмных и собственных средств — гарантия успешной реализации проекта. 

Чтобы разобраться, что к чему, «сеанс финансовой психотерапии» придётся начать, как всегда, «с детства». Как рассказывает девелопер, сооснователь корпорации «Строймонтаж» (Санкт-Петербург) Артур Кириленко, для застройщика соотношение собственных и заёмных источников средств может быть отражением многих факторов: и собственной стратегии застройщика, и характера проекта, и состояния рынка. Соответственно, говорить, что безопасно строить «только на свои» или «только на чужие» — нельзя.

 «В 1990-х годах, когда девелопмент жилья как бизнес только проходил стадию становления, первоначальные инвестиции в проект могли быть незначительными. Можно было получить участок у города на инвестусловиях с оплатой в рассрочку, поставить забор и начинать продавать квартиры. Тогда застройщику не нужны были большие заёмные средства, проект в значительной мере мог финансировать сам себя, – обращается к истории эксперт. – В 2000-х годах ситуация изменилась: большинство участков под застройку приходилось покупать с оплатой до начала строительства, покупатели уже не так охотно заключали договоры на ранних стадиях, поэтому появилась необходимость финансировать проекты заёмными средствами».

К концу 2000-х добавились другие существенные факторы: ипотека, закон о долевом строительстве, ужесточение политики банков в части кредитования застройщиков. «Если посмотреть на историю в развитии, то если в 1990-х годах финансирование проектов шло в основном за счёт средств дольщиков, в 2000-х за счёт комбинации заёмных средств и средств дольщиков, то сейчас без достаточного объёма собственных средств реализация проекта невозможна: банки не выдадут кредиты, не аккредитуют проект для ипотеки, застройщик не сможет выдержать законодательные нормативы по структуре капитала», – поясняет ситуацию Артур Кириленко. 

Маркер доверия

Сегодня, в ситуации, когда девелоперы поставлены в довольно жёсткие рамки, доступ к кредитным средствам является определённым «маркером доверия». Как рассказывает заместитель генерального директора компании Est-a-Tet по инвестициям Владислав Луцков, на сегодняшний день финансирование строительства жилых объектов в крупных девелоперских компаниях, как правило, происходит в определённых пропорциях собственных и заёмных средств, и привлечённых средств дольщиков.

Пропорции, по словам экспертов, могут достаточно сильно различаться. По мнению Владислава Луцкова самое распространённое соотношение — 10 % собственных средств, 20 % заёмное банковское финансирование и 70% привлечённых средств дольщиков. А вот по мнению специалиста департамента аналитики и консалтинга компании «Азбука Жилья» Екатерины Артёмовой, «сегодня в большинстве случаев соотношение собственных и заёмных средств девелопера выглядит так: либо 50 % на 50 %, либо 30 % на 70 % соответственно». 

Но эксперты сходятся во мнении, что чаще всего объём собственных средств варьируется от 10 % до 30 %. Как говорит директор по продажам компании Kalinka Group Алексей Сидоров, «10-30 % собственных средств достаточно, чтобы запустить проект и получить разрешение на строительство. В таком случае, когда уже точно понятно, что проекту быть, кредитные организации предоставляют проектное финансирование». По оценке эксперта, размер собственных средств застройщиков может увеличиться до 50 % по той причине, что банки стали ужесточать требования к застройщикам, а условия кредитования становятся менее привлекательными». 

Могут изыскиваться и дополнительные средства. «В сегодняшних условиях наблюдается некоторое снижение платёжеспособного спроса и ряду проектов требуется дополнительное финансирование. Кто-то прибегает к дополнительному банковскому финансированию, кто-то привлекает соинвесторов или партнёров в проект, а кто-то пытается дополнительно активизировать интересы к своему проекту специальными акциями, предложениями для покупателей», – поясняет Владислав Луцков. Но в любом случае, тот факт, что банк даёт заёмные средства, является определённой гарантией того, что заёмщик-девелопер надёжен. 

Конечно, указанное соотношение своих, заёмных и привлечённых от продажи средств вовсе не правило для рынка, а максимально распространённая практика. Как рассказывает эксперт, на рынке есть примеры некрупных девелоперских структур, которые осуществляют финансирование проекта за счёт собственных оборотных средств (таких немного), используя только инструмент реинвестирования (привлечение дольщиков) и в их проектах доля собственных средств составляет не менее 30 %. 

 «Существуют стратегии реализации проекта — сначала всё построить, а уж затем выходить на продажу с максимальным уровнем цен/капитализацией проекта, хотя на наш взгляд, подобная стратегия не всегда оправдана и может нести дополнительные риски. В последнее время в быстро меняющейся конъюнктуре рынка не велика вероятность завтра получить покупателя, который был бы готов приобрести квартиру в вашем проекте сегодня. Тем более подобная стратегия не предоставляет дополнительных дисконтов и соответственно возможностей для конечных потребителей купить с меньшим бюджетом на более ранних стадиях. То есть риски рыночной реализуемости проекта для девелопера/инвестора увеличиваются», – делится экспертным мнением Владислав Луцков.

На свои и на чужие

О том, что «строить на свои» вовсе не выгодно для застройщика и не слишком выгодно для покупателя, говорит и Артур Кириленко. Конечно, по мнению дольщика, собственные средства девелопера — это наиболее безопасный способ финансирования проекта. Это идеальная модель, о которой мечтает государство. В этом случае никаких рисков и никаких обманутых дольщиков быть просто не может. Но работает такая модель, увы, только в ситуации, когда есть устойчивый и стабильный спрос, население готово платить больше, а государство готово давать населению ипотечные кредиты на покупку такого жилья, скажем, под 3-4 % годовых, да ещё и лет на двадцать, а девелоперам ссужать деньги на строительство по льготным программам, а ещё лучше — гарантировать выкуп построенного жилья. 

Но пока мы живём в других реалиях и такая модель не выгода ни покупателю, который не готов платить больше, ни девелоперу. «Такой способ финансирования абсолютно нецелесообразен для застройщика по целому ряду причин: здесь и невыгодность вывода на рынок одновременно большого числа готовых квартир, и необходимость отвлечения огромного объёма собственных средств на весь срок проекта», – поясняет Артур Кириленко. А главное, выводя на рынок готовые квартиры, застройщик будет продавать их по более высокой цене. Он также захочет компенсировать себе стоимость отвлечённых финансовых ресурсов. Так что стоимость жилья для покупателя в итоге вырастет. 

 «В России считается, что чем надёжней застройщик, тем больший объём собственных средств задействован в его бизнес-процессе. Соответственно, в цену на недвижимость закладывается переплата как за имя, так и за возможный риск потери собственных активов. Если же застройщик только начал свою деятельность, то основным воздействием на отток клиентов от крупных игроков рынка всегда будет являться цена, которая должна быть ниже заявленной у конкурентов», – делится рыночными реалиями Екатерина Артёмова.

Соблюсти баланс

Еще один аргумент за кредитное финансирование, но на сей раз объясняющее позицию девелопера — стоимость собственных средств. «Вопреки распространённому обывательскому мнению о том, что собственные деньги бесплатные, на самом деле собственные средства самые дорогие, потому что застройщик закладывает в их стоимость упущенную доходность, которую он мог бы получить, используя их иначе, – поясняет Артур Кириленко. – Банковские заёмные средства тоже имеют стоимость в виде процентной ставки и других затрат по обслуживанию кредитов. Всё это закладывается в стоимость жилья. На длительных проектах стоимость финансовых ресурсов может доходить до 25-30 % затрат проекта. Поэтому мифы о баснословной доходности девелоперского бизнеса часто преувеличены. Огромная часть средств на самом деле уходит тем же банкам, которые финансируют проект: с одной стороны через ипотечное кредитование дольщика, с другой — через проектное финансирование застройщика».

Разумеется, соотношение «свои-заёмные» влияет на финансовую устойчивость компании, что должно интересовать конечного покупателя. Но тут всё тоже неоднозначно. «Чем больше объём собственных средств, тем финансово устойчивей компания. Однако при условии такого вложения, компания не имеет возможности сформировать дополнительный объём активов и не использует прирост прибыли на вложенные средства», – поясняет Екатерина Артёмова. 

В тоже время, говорит эксперт, организация, использующая только заёмные средства, казалось бы, имеет больший потенциал для развития. Но прирост удельного веса привлечённых средств в основной капитал будет способствовать увеличению дополнительных рисков, обесцениванию основного капитала и может привести к банкротству. 

«Чем выше доля заёмных средств в капитале компании, тем больше риск потери ликвидности, у компании могут возникнуть трудности с обслуживанием и обеспеченностью долга, выполнением обязательств по контрактам. Проблемы возникают, как правило, в тот момент, когда падает выручка и доходность проектов компании, а дальше может возникнуть цепная реакция: кредиторы отказываются от дальнейшего финансирования проектов, деятельностью по проектам», – говорит вице-президент по финансовым и юридическим вопросам Sminex Василий Булгаков. 

К вечным ценностям

В общем и так плохо, и так — нехорошо. Так что же делать покупателю: изучать финансовую отчетность, искать эксперта, или ещё как-то оценивать подводные камни и возможные риски? 

Не углубляться, если у вас нет специального образования, говорят эксперты: многие знания — многие печали. Конечно, если вас заинтересовал сам процесс финансирования строительства, то можно озадачиться изучением всех тонкостей, но на самом деле, при покупке недвижимости есть и более понятные и не менее значимые «маркеры» надежности покупки. 

 «Цель любого потенциального покупателя всегда одна — покупка приемлемого для него объекта недвижимости по минимальной стоимости. И выбор девелопера проекта по наибольшему объёму собственных средств будет одним из самых безопасных», – уверена Екатерина Артемова. Узнать об их количестве можно из проектной декларации, которую застройщики обязаны выкладывать в открытый доступ. Если количество заёмных средств увеличивается в процессе строительства, это изменение также отображается в дополнительных правках проектной декларации. 

В первую очередь, необходима ориентированность на надёжность застройщика, смотреть, какие проекты уже были реализованы, выдерживались ли темпы строительства и т.д., и только потом интересоваться объёмом заёмных инвестиций в строящийся ЖК. Также очень хорошим мерилом надёжности является участие застройщика в возведении социальных объектов по госзаказу. 

И всё же, как советуют специалисты, во главу угла при принятии решения о покупке недвижимости в новостройке стоит поставить «вечные ценности» — бюджет покупки, потребительские свойства приобретаемой квартиры, финансовую устойчивость застройщика, наличие разрешений и технических условий. А тщательное изучение соотношения «своих-заёмных» доверить банкам и аналитикам.

КВАДРУМ традиционно подводит итоги прошедшего месяца: насколько жарким был июль?

Июль — месяц отпусков и неспешного размышления о жизни. Однако на рынке российской недвижимости именно этот месяц запомнится жаркими событиями, накал обсуждения которых продолжается до сих пор. Это, прежде всего, возможная отмена ДДУ и стоимость капитального ремонта для жителей столицы. 

Отказ от ДДУ

Июль 2015-го стал поворотным месяцем для всего российского девелопмента, так как отказ от ДДУ однозначно отразится на всём рынке.

Безусловно, это намерение продвигается как благое деяние, направленное на защиту покупателей. Действительно, риски стать обманутым дольщиком сохранялись и при ДДУ, однако, в прошлом году эти риски пытались переложить на страховые компании, но, наверное, страховщики не оправдали такого доверия, и власть снова озаботилась вопросом защиты интересов простых граждан. Герман Елянюшкин, заместитель председателя правительства Московской области, разъясняет, что потребность в реформе уже назрела, что Подмосковье с 2012 года постоянно решает проблемы обманутых дольщиков и за этот период уже потратила 30 млрд руб. Чиновник заверил, что резкой отмены ДДУ не будет, переход будет постепенным и продуманным, и уже сейчас есть несколько возможных схем, по которым будет продаваться жильё: «Первым вариантом может быть переход на банковскую гарантию, вторым — продажа квартир с участием крупных банковских структур, и третьим — переход от долевого строительства к продаже готового жилья».

По всей видимости, банки хотят активнее принимать участие в строительстве жилья, а если не хотят, то им придётся поменять свои предпочтения. Губернатор Московской области Алексей Воробьёв предложил Сбербанку и ВТБ проработать вопрос и схемы банковского участия в строительстве и продаже жилья, так как эти финансовые структуры имеют большой опыт финансирования жилищного строительства. В результате отмены ДДУ мы придём к покупке лишь готового жилья, а это означает, что возможности купить жилплощадь по более-менее доступной стоимости у граждан не будет. 

Эксперты компании «БЕСТ-Новостой» отмечают, что сейчас квартиры на старте продаж стоят на 20-30 % дешевле, чем в готовом доме, что и на этой стадии 50-70 % сделок происходит с привлечением ипотеки, а это говорит о том, что именно такой продукт является практически единственной возможностью покупки качественного жилья гражданами. Если же ДДУ отменят, то эксперты «БЕСТ-Новостроя» убеждены, что все дополнительные издержки, в которые войдут и проценты за банковские кредиты, застройщики традиционно переложат на плечи покупателя. Кроме того, возрастут сроки окупаемости жилья для девелопера, а значит компании начнут быстро строить, быстро сдавать и проектировать лишь самый ходовой товар. К сожалению, на данный момент самым ходовым являются студии площадью 25 кв. м.

И что мы получим в итоге? Зачем нам отказываться от ДДУ, к которому рынок шёл долго, и который всеми экспертами рынка всегда признавался как достижение?

Сергей Свиридов, старший партнёр, вице-президент по развитию компании Sminex, высказал свою точку зрения по этому вопросу: «Появление этой темы может быть обусловлено двумя взаимодополняющими моментами. С одной стороны, мы в очередной раз убеждаемся в том, что регуляторы не понимают саму структуру рынка. Как минимум, 90 % участников рынка жилой недвижимости финансирует строительство за счёт продаж. А с другой, вполне возможно, что есть совершенно явный интерес со стороны окологосударственных структур поставить под контроль рынок и выдавить из него остальные компании. Интересантами могут быть как банковские структуры, которые в результате прошлого кризиса получили крупные девелоперские активы, так и крупные олигархические девелоперские компании. Основная проблема и тех, и других, как показывает опыт реализации проектов таких застройщиков, заключается в том, что продавать свои проекты они не умеют. Когда речь идет о получении каких-то преференций от государства, у таких участников рынка всё складывается хорошо. Но как только нужно работать с рынком, то есть продавать не оптом одному покупателю в лице государства, а, что называется, штучно, конечному потребителю, возникают проблемы. В такой ситуации самый простой способ решения проблемы — "выдавить" с рынка конкурентов. Вполне возможно, не случаен и тот факт, что инициатором обсуждения этого вопроса стал чиновник Московской области, ведь именно в этом регионе наблюдается наиболее жесткая конкуренция в жилом сегменте. 

Примечателен и сам способ подачи идеи об отмене долевого строительства. Сначала об этом "решении" заявил не самый высокопоставленный чиновник регионального уровня. На сообщение, как и положено, большим количеством публикаций отреагировали СМИ. И вот уже буквально через несколько дней этот вопрос поднят Игорем Шуваловым на совещании с российским президентом, который согласился с предложением упразднить систему долевого строительства. Сама организация этого процесса, на мой взгляд, свидетельствует о мощной GR и PR поддержке, которая в нашей стране, как правило, происходит в интересах каких-то определённых структур. Причём, вполне возможно, что часть участников этого процесса используется "в тёмную". 

Очевидно, что исполнение этого решения имеет целый ряд негативных последствий. Прежде всего, это может привести к тому, что рынок девелопмента в России "схлопнется". Примеры таких "слонопосудных" действий в нашей истории уже есть. Достаточно вспомнить введение системы ЕГАИС, при помощи которой контролировался рынок производства алкоголя, в результате её введения почти на полгода практически все российские предприятия, производившие крепкие алкогольные напитки, просто встали. 

Кроме того, под угрозу ставится выполнение распоряжение российского президента об увеличении объёма жилья в стране, не говоря уже о том, что десятки тысяч людей, занятых в строительной отрасли просто потеряют работу».

Подробнее: http://journal.kvadroom.ru/analitica/tochka_zreniya/material_47066.html

Несколько лет назад я работала в Графском переулке, что недалеко от метро Алексеевская. Помню, что обедать все ходили к метро, так как кроме нашего офиса в районе были лишь административные здания и полное отсутствие инфраструктуры.

Сегодня же, я удивляюсь насколько преобразился район благодаря комплексу «Парк Мира». Будто бы в одно мгновение здесь открылись магазины, кулинария и рестораны. Причем не абы какие, а вполне приличные по качеству и ассортименту.

Особенно вдохновляющим мне показался ресторан, где можно отдохнуть с чашечкой кофе и десертом на террасе, взирая на городскую суету с высоты третьего этажа.

Впрочем, не удивительно. Бизнес-центр «Парк Мира» и прилегающий к нему квартал апартаментов привлекли в район обеспеченных людей и, конечно, же владельцы ресторанов не оставили этот факт без внимания. Большинство ресторанов даже сделали специальный вход для жильцов со стороны внутренней территории квартала.

А что же с остальной инфраструктурой?

В округе 4 детских сада и 9 общеобразовательных школ. Лучшая языковая подготовка традиционно была в школе № 1201. Но сейчас многим интересен Центр образования № 1470, новое здание которого построено в 2005 г.

ВУЗов на Алексеевской и того больше - 13 штук. Некоторые, например, Институт практической психологии и психоанализа, мало известны на рынке. Другие являются авторитетнейшими в своей области – Финансовая академия, Академия противопожарной службы МЧС, два факультета МГПУ.

Здесь же расположены три действующие православные церкви. В одной из них — Тихвинской Божьей Матери — находится уникальная икона Богоматери, дающая прибавление ума. Актуально, учитывая количество вузов в районе.

Государственные районные поликлиники Алексеевского района находятся на «окраине», на ул. Касаткина. На ул. Ярославской, 4/8, расположено одно из отделений многопрофильной коммерческой СМ-клиники. Впрочем, спрос рождает предложение и как только жильцов станет больше, за ресторанами и магазинами подтянутся в район медицинские центры и салоны красоты.

В районе также есть два фитнес-клуба, стадион и два бассейна. Тот, что на ул. Касаткина, 23, считается детским, хотя взрослые могут покупать абонементы и приходить на разовые занятия.

Ситуация с парковками, учитывая близость ТТК, тоже весьма неплохая. Впрочем, жителям Парка мира об этом не стоит беспокоиться, так как для них предусмотрены парковки на внутренней территории.

Подробнее: http://burdyugova.livejournal.com/838291.html

Малогабаритные квартиры (путинки), которые сегодня принято продавать под брендом «квартир-студий», — это девелоперский ответ на запрос россиян иметь собственное жилье при ограниченных финансовых возможностях. Эдакое специфическое, российское понимание формата: студия – это квартира аномально маленькой площади. В классическом же понимании квартира-студия представляет собой соединение площадей нормального размера спальни (не менее 15 кв. м), гостиной (не менее 18 кв. м) и кухни (не менее 10 кв. м) в единое пространство. У нас функционал всех трех зон объединяют на площади 20-25 кв. м и называют это студией. На мой взгляд, такие квартиры – продукт нишевый. Причем, не только для нашего рынка, но и западного. Исключение составляет разве что рынок жилья США, где квартиры-студии широко распространены. Но американцы рассматривают этот формат, прежде всего, с точки зрения аренды, а не покупки. Я считаю, что квартиры аномально маленьких площадей на московском рынке жилья значительного распространения все же не получили и вряд ли получат. Наши соотечественники чаще всего покупают квартиру «на полжизни», а то и на всю жизнь. Приобретать квартиру, которую придется менять, поскольку жить семьей в таких условиях крайне неудобно, при таком подходе, по меньшей мере, странно.

Подробнее: http://q99.it/YZH6Djp

Интенсивный рост цен на жилье в столице и Подмосковье, стартовавший в самом начали 2000-х годов, привел к тому, что Москва сейчас является одним из самых дорогих городов мира. 

При этом, количество людей, желающих приобрести собственное жилье, не уменьшается, а, напротив, постоянно растет. Этому способствует как постепенный рост доходов населения, так и массовая миграция россиян и жителей СНГ в Москву.

Наиболее популярными в части приобретения стали однокомнатные квартиры. Однако рост цен на жилые площади все же опережает рост доходов населения. Это привело к возникновению целого социального среза людей, которые хотят купить 1 комнатную квартиру в Москве, но пока что не могут себе этого позволить. 

Рынок не мог не отреагировать на спрос и несколько лет назад представил принципиально новый для России тип недвижимости: квартиры-студии.

Что они из себя представляют?

Эксперты несколько расходятся в точках зрения на данный продукт. 

Например, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Москва» Максим Зорин считает, что «Говоря о малогабаритных квартирах, в основном, мы имеем в виду студии площадью от 18 до 35 кв. м.».

Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex придерживается менее оптимистичной точки зрения и утверждает, что «У нас функционал всех трех зон (гостиной, спальни и кухни) пытаются «запихнуть» в одну гостиную площадью 20-25 кв. м и называют это студией».

В любом случае вполне понятно, что под студией подразумевается малогабаритная квартира с невыделенной в отдельную зону кухней. 

По оценкам специалистов в настоящее время до 10% квартир класса эконом и комфорт относятся именно к этой категории.

Кто же, в первую очередь, желает купить квартиру студию в Москве? Судя по оценкам экспертов, такое жилье популярно у двух основных категорий населения. 

Максим Зорин считает, что «покупатели «малогабаритных однушек» (студио) - это семьи из двух человек, преимущественно, без детей.». 

И в самом деле, жить в одной комнате и, одновременно, кухне втроем не слишком приятно.

Для себя, по приблизительным оценкам экспертов, приобретается до 75% студий.

Другая категория покупателей – инвесторы. 

При этом, речь идет не о крупных инвестиционный компаниях, но, как правило, о частных лицах.

Купить квартиру студию в Москве, учитывая стабильный рост цен на столичную недвижимость, остановить который не в силах даже финансовый кризис, - это отличная возможность получить до 5-7% пассивного ежегодного дохода. 

А учитывая, что такую квартиру легко сдать в аренду, сумма чистой инвестиционной прибыли возрастает еще больше. Особенно такие вложения актуальны для семей, в которых растут дети. 

Это совпадает с объективными оценками экспертов рынка. 

Например, Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам компании «ОПИН» утверждает: «Cемьи приобретают квартиры студии исключительно для инвестиций, для детей, либо для одиноких родителей».

Стоит дополнительно отметить еще один важный момент. Поскольку квартиру студии относятся в первую очередь к эконом-классу, они, как правило, продаются без какого-либо ремонта. 

То есть вы приобретете бетонную коробку с электричеством, проведенным до входной двери. И, если вам придется сдавать ее или если вы хотите жить в ней сами, будьте готовы вложить существенную сумму, чтобы ваша студия приобрела жилой вид. 

Одновременно, многие 1 комнатные квартиры продаются пусть с минимальным, но все-таки уже готовым ремонтом.

Итак, что же выбрать: купить 1 комнатную квартиру в Москве или ограничиться студией?

Чтобы принять правильно решение, ответьте себе на вопрос: для чего именно вы покупаете квартиру?

Если вы будете жить в ней сами, да еще и мечтаете о продолжении рода, лучше все-таки купить 1 комнатную квартиру.

У вас уже есть, где жить, и вы рассматриваете новую жилплощадь в качестве вложений? Тогда купите квартиру студию. Через 5-7 лет ее стоимость вырастет на 20-25%. К тому же в течение этих лет вы сможете регулярно получать определенные суммы в качестве платежей за аренду.

Подробнее: http://www.mos-kva.ru/article/studija-ili-kvartira.php

Первое полугодие 2015 характеризуется средним падением продаж жилья в районе 30% от аналогичного периода 2014. Апартаменты сейчас занимают порядка 30% рынка жилья. По ним ситуация несколько хуже, чем по квартирам. 

Это обусловлено тем, что рынок квартир был поддержан государством в рамках программы «ипотека с господдержкой». Объекты, которые были аккредитованы по данной программе, и по которым те самые 8 млн. руб. составляют значительную часть покупки, просели меньше, чем в среднем по рынку. На апартаменты же программа ипотеки с господдержкой не распространяется. Ставка ипотеки здесь не менее 14% годовых, тогда как по программе с господдержкой – не более 13%. Таким образом, ежемесячный платеж по кредиту с одним и тем же телом будет отличаться на 20% и более. 

Кроме того, минимальный процент первого взноса по апартаментам, как правило, выше чем по квартирам (по квартирам - от 20%, по апартаментам - от 30%). Это делает покупку апартаментов менее привлекательной. Однако апартаменты все еще стоят ощутимо дешевле квартир, что поддерживает их рынок.

 Я оцениваю среднее падение темпов продаж в этом сегменте рынка в первом полугодии 2015 на уровне 40-50% по сравнению с сопоставимым периодом 2014 года. Рублевые цены за квадратный метр в общем пока держатся, однако имеют тенденцию к снижению за счет акций и скидок. 

Так или иначе, спрос на действительно удачные проекты сохраняется на приемлемом уровне не смотря на кризисную ситуацию. Кризис всегда выявляет сильнейших и слабейших.

Подробнее: http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2015/07/11/itogi-polygodia-v-moskovskom-regione/

В июне столичную общественность взбудоражили сообщения о проектах Парламентского центра, который планируется возвести в Мневниковской пойме в Москве. В результате закрытого конкурса были отобраны несколько проектов, которые вызвали у специалистов отторжение. «Победители конкурса предлагали решения с отсылкой к архитектуре XVIII-XIX веков либо к сталинскому ампиру, — отмечает заместитель генерального директора компании Est-a-Tet Владислав Луцков. — На мой взгляд, в проекте могли бы найти воплощение современные, функциональные и прагматичные решения, здание Парламента могло бы стать символом современных градостроительных тенденций».

Вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов, комментируя один из представленных проектов, добавляет, что «здание в виде сплава петербургского классицизма с вашингтонским «псевдо-Капитолием» вряд ли можно назвать органичным для московской застройки».

Видимо, проекты не понравились и заказчикам, поэтому в конце июня было объявлено, что комиссия по строительству нового Парламентского центра в Мневниковской пойме Москвы решила провести конкурс повторно. Такое решение связано с тем, что, по сло вам членов  конкурсной комиссии, во всех трех проектах, вышедших в финал, выявлено «много минусов».

Образ власти 

Соучредитель и главный архитектор бюро UNK project Юлий Борисов отмечает, что данный конкурс ничего не дал, кроме понимания того, что у архитекторов и парламентариев отсутствует четкое представление об «образе власти».  Поэтому и результаты конкурса никого не удовлетворили. «Интересно, что в 30-40 гг. прошлого века проходило большое количество амбициозных конкурсов на такие учреждения, как здание Народного Комиссариата тяжелой промышленности на Красной площади; Дворец Советов и другие, — напоминает Борисов, — но ситуация оказалась схожей. Самые талантливые архитекторы тех лет предлагали классические дворцы, конструктивистские или модернистские решения, но они так и остались лишь на бумаге». Архитектор также считает, что в данном месте неоклассика не совсем уместна. Руководитель архитектурного бюро GaFa Architects Григориос Гавалидис еще категоричнее: «Этот проект (Михаила Посохина — «СГ»), если будет реализован, с легкостью может победить еще в одной номинации — в интернет-голосовании за «самое уродливое здание, построенное за последнее время». Остается только надеяться, что в «верхних эшелонах» найдутся здравомыслящие люди, которые не допустят строительства по такому «решению». А чтобы они быстрее нашлись, общественность и профессиональное сообщество должны бить во все колокола».

Спортивное окружение

Архитектурное решение Парламентского центра — важная, но не единственная проблема. Пока критическому разбору не подвергались градостроительные решения по развитию территории всего района Мневниковской поймы. Будет ли проводиться конкурс на проект развития все территории, пока не известно. «Строительная газета» решила спросить мнение участников рынка о том, что и как там следует построить. 

На сегодняшний день Мневниковская пойма оторвана от других частей города, у нее низкая проницаемость и освоенность, там до сих пор есть самострои и заброшенные участки. В планах развития территории предполагается не только строительство Парламентского центра, но и дополнительных дорог, двух станций метро с транспортно-пересадочным узлом (ТПУ),  ледового дворца, центра водных видов спорта и почти 1,9 млн кв. м общественно-жилой застройки. В пойме планируется также разбить парк, связанный пеше ными мостами с природным заказником Крылатские холмы и с Филевским парком.

Больше всего вопросов у специалистов вызывает идея возвести в районе почти 2 млн «квадратов» недвижимости. «Если делать административный центр, то там, в первую очередь, должны быть административные здания, министерства и т. д. Смешивать социальные функции, жилую застройку с Парламентским центром неправильно. Следует выбрать единую функцию и развивать ее», — считает Юлий Борисов. «Жилая застройка возможна только в малоэтажном дорогом исполнении, не ниже класса «бизнес плюс», — считает директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group Егор Левченко. — В таком престижном и живописном месте строительство массового жилья эконом-класса нецелесообразно».

По мнению коммерческого директора ГК «МИГ Недвижимость» Ольги Гусевой, «это должна быть территория, полезная для жителей близлежащих районов с точки зрения проведения досуга и отдыха». То, что эксперты склоняются к необходимости развивать рекреационную и спортивную функции, объясняется особенностями месторасположения: Мневниковская пойма — живописное место, окруженное водой, где логично развивать рекреационную зону с соответствующей инфраструктурой.

Как добраться?

Но любые концепции могут повиснуть в воздухе, если не будет решена еще одна важная проблема — транспортная. «Важно обратить внимание на разработку грамотной концепции транспортной инфраструктуры, которая должна исключить дополнительную нагрузку на близлежащие Кутузовский проспект и Рублевское шоссе, — отмечает Сергей Креков. — Оптимальным решением может стать продление Минской или Новозаводской улиц и строительство моста для организации прямого заезда в пойму с Кутузовского проспекта с одной стороны, и продление линии метро от станции «Международная» до новой станции, например, «Парламентский центр», с другой. Также возможно дальнейшее развитие транспортно-пересадочного узла (ТПУ) в районе железнодорожной станции «Тестовская» (МКМЖД). Связь деловой зоны и правительственного центра станет дополнительным толчком для дальнейшего развития «Москва-сити». 

Транспортные проблемы предвидит и Сергей Свиридов. «Появление Парламентского центра в Мневниковской пойме станет причиной серьезных транспортных проблем, хотя бы потому, что создаст так называемые маятниковые перевозки, — говорит он. — Кремль был и остается точкой притяжения государственной жизни, поэтому движение между Парламентским центром и Администрацией президента, расположенной на Старой площади, в районе Китай-города, создаст дополнительную нагрузку». В результате переезда Парламентского центра в район Мневников, который является все же зоной ограниченной транспортной доступности, проблемой станет, в частности, Звенигородское шоссе как практически единственная на сегодня транспортная артерия, способная обеспечить движение от Мневников в центр города.

И все же часть экспертного сообщества смотрит на планы освоения Мневниковской поймы с оптимизмом. «Для района, куда будет перенесен Парламентский центр, это будет иметь свои плюсы, — считает Владислав Луцков. — Жители района обзаведутся уникальным «соседством» — в первую очередь, большим парком и развитыми общественными зонами. А вслед за Парламентским центром в локации появятся новые объекты коммерческой недвижимости и точки приложения труда.

Подробнее - http://www.stroygaz.ru/userfiles/ufiles/28.pdf

Друзья, скольким из вас повезло хвастаться подъездом перед гостями?

Большинству из нас каждый день приходится пробираться сквозь мрачные, темные, а, зачастую, и грязные подъезды, чтобы попасть в безопасность собственной квартиры. А уж если в доме есть мусоропровод, то пробираться приходиться, зажав нос.

Как сие сооружение петербуржцы умудряются гордо именовать «парадная» мне не приходило в голову буквально до недавних времен.

Все изменилось, когда я побывала в жилом комплексе «Парк Мира» и увидела, какие парадные (прозаичным словом «подъезд» их не назовешь) создаются современными дизайнерами и архитекторами.

Согласитесь, в таком пространстве не то, что находиться приятно, в нем хочется остаться навсегда.

Отправной точкой для концепции интерьеров послужило само название – Парк Мира. Наверное поэтому, интерьеры умиротворяют и вдохновляют на творчество.

Интерьеры получились очень разными, но при этом они объединяются общей темой прогулки в парке, которая проявила себя во всех зданиях.

Подробнее - http://burdyugova.livejournal.com/835816.html

При проектировании архитектуры комплекса было принято цветовое деление корпусов по функциональному назначению: сочный салатовый цвет выбран для апартаментов и энергичный оранжевый - для офисов. Эти же цвета продолжаются и в дизайне внутренних помещений зданий – холлов, входных групп, коридоров.

Учитывая внешнюю концепцию дизайна, для апартаментов была выбрана спокойная природная цветовая гамма. Бежевый и благородный темно-коричневый, шпон натурального дерева - все это в сочетании с яркими салатовыми акцентами создает атмосферу весеннего парка. Эту же идею подчеркивают большие фотографии цветов во всю стену, и графика со стилизованными деревьями.

В офисных строениях преобладает оранжевый цвет, который в сочетании с темно-серым и белым создали очень графичные интерьеры, но при этом также стилизованные фотографии листвы и парков, которые разбавляют эту четкую структуру и создают очень яркий запоминающийся и динамичный интерьер.

Особенно мне понравилась специально разработанная дизайнерами стилистика навигации.

А вы бы хотели жить в доме с такими парадными?

Не секрет, что в России проживают одни из самых мнительных граждан. Страхи наших соотечественников распространяются буквально на все - от звонка полиции в дверь до элементарной установки программного обеспечения на компьютер. Мне много раз приходилось видеть девушек, которые при всплывании окна обновления Adobe в панике заламывают руки «О, ужас! У меня вирус!!! Что делать?». И иногда такая чрезмерная мнительность идет нам на пользу, но в других случаях – мы упускаем что-то ценное из страха перед новшествами.

В одной из моих предыдущих публикаций, где я рассказывала о квартале «Парк Мира» и тонкостях современного градостроительства, разгорелись нешуточные дебаты. Одной из тем, которую поднялoladuh1, стали недостатки апартаментов перед обычными квартирами.

Меня заинтриговали страхи населения, и я решила разведать, как на самом деле обстоят дела с покупкой апартаментов.

На мои вопросы отвечает руководитель группы проектов компании Sminex, Андрей Ильичев.

Миф №1. Стоимость проживания в собственных апартаментах (оплата коммунальных ресурсов, эксплуатационных затрат) существенно выше, чем в квартире.

Как правило, эксплуатационные расходы в апартаментах сопоставимы с расходами в жилье бизнес-класса и элитного и на 15-20% выше, чем в жилых помещениях эконом- комфорт-класса.

Сложно сказать, как формируется стоимость «коммуналки» во всех московских апартамента, но если говорить о Парке Мира, то коммунальная нагрузка жильцов нашего комплекса гораздо ниже, чем у жильцов квартир в элитных жилых домах и даже в домах бизнес-класса, как минимум, из-за наличия на территории собственной котельной.

Таким образом, если рассчитать затраты по статьям: эл. энергия + горячее водоснабжение + холодное водоснабжение + водоотведение, то стоимость за кв. м составит в Парке Мира - 96,8 руб./кв. м; в квартире, расположенной в элитном доме - 189,09 руб./кв. м.

Кроме того, разница в стоимости содержания апартаментов по сравнению с жилым фондом компенсируется стоимостью приобретения. Покупка апартаментов сегодня обходится в те же 15-20% дешевле, чем покупка жилья в сопоставимом районе. Таким образом, полученную при покупке экономию можно окупать за счет повышенного размера содержания апартаментов очень много лет.

При разнице в стоимости покупки апартаментов площадью 70 кв. м в 1 000 USD за кв. м (70 000 USD или 2 450 000RUB), ежемесячная переплата в 5 000 руб. (60 000 RUB в год) будет окупаться 40 ЛЕТ.

Миф №2. Оформление прав собственности на апартаменты (нежилые помещения) отличается от оформления прав на жилые помещения более сложным порядком и требует дополнительных временных и денежных затрат в том числе и регистрации в налоговой инспекции как предпринимателя.

Оформление апартаментов в собственность отличается от оформления квартиры только информацией о назначении помещения. В случае квартиры – это жилое помещение, а апартаменты по документам – не жилое. Во всем остальном отличий нет.

Собственник получает свидетельство единого образца по форме Приложения № 14 к Постановлению Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В классическом западном понимании апартаменты – это любое помещение, пригодное для проживания. Однако на российской почве этот сегмент приобрел уникальные, не характерные западному рынку недвижимости, черты. В силу того, что в нашей стране существует более жесткое, чем на Западе, разграничение на жилые и нежилые помещения, на нашем рынке закрепилось убеждение, что апартаменты – это нежилое помещение, приспособленное для жилья. При этом разница между жильем (квартирой) и апартаментами заключается лишь в наличии института прописки.

В западных мегаполисах (Нью-Йорк, Лондон) в случае использования нежилых помещений в качестве жилья могут возникнуть вопросы со стороны местных регулирующих органов – например, жилищной инспекции. Но эти вопросы будут связаны с нецелевым использованием площадей, а не с наличием или отсутствием регистрации в данном помещении, поскольку институт регистрации в западных странах отсутствует.

В России же наоборот. Нормативной базы, которая запрещает человеку проживать в каком-то помещении независимо от его назначения, у нас нет, зато есть требование регистрации в помещении, отсутствие которой может стать причиной для административной ответственности.

Что касается обязательной постановки владельцев апартаментов на учет в налоговую инспекцию – это так же миф.

Владельцы квартир и апартаментов имеют одинаковые условия с точки зрения налогов: если помещение не используется для систематического извлечения прибыли, становиться на учет в налоговую инспекцию не нужно.

Миф №3. В отношении апартаментов существует более сложный принцип налогообложения.

На самом деле, принцип налогообложения един – налог на имущество физических лиц. Ставка: 0,1-0,5% от кадастровой стоимости жилого/нежилого помещения.

Налог на апартаменты в Парке Мира составляет 0,5% от кадастровой стоимости, в то время как налог на жилые помещения составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Но! Кадастровая стоимость апартаментов почти в 2 раза ниже рыночной стоимости (та стоимость, по которой апартаменты продаются). Поэтому, при расчете суммы налога обычной квартиры и апартаментов Парк Мира будет видно, что разница в налоговой нагрузке практически отсутствует.

Реальность…

В апартаментах действительно нельзя прописаться. И это, конечно, ограничивает возможности людей, которые планируют приобрести в собственность единственное жилье и не имеют иной регистрации в Москве.

Однако, есть и преимущества апартаментов:

Перепланировка апартаментов практически не требует согласований. Не нужно согласовывать перемещение/устройство санузлов или СМР по устройству полов (в отличие от перепланировки квартиры).

Согласованию подлежат только изменения, касающиеся несущих стен и перекрытий, внешнего вида здания и замены инженерных систем.

Вот как-то так. Спасибо Андрею за столь подробные ответы.

Москва меняется. Сколько бы ни было криков и претензий в адрес градостроителей, а "караван идет" себе вперед. Иногда еду по старому маршруту, где несколько лет не была, а вокруг такая красота, что диву даешься :)

Вот и сегодня хочу познакомить Вас с проектом "Парк Мира", который вырос недалеко от моего старого офиса в районе метро Алексеевская.

Раньше здесь был огороженный забором то ли пустырь, то ли какие-то склады, а сегодня как грибы после дождя вырастают симпатичные домики. Еще немного, и красивый квартал распахнет свои двери на радость местных жителей.



"Парк Мира" - это жилой квартал в стиле эко-фьюжн, который расположился на территории, закрытой от шумного Проспекта Мира бизнес-центром "Парк Мира" (Проспект Мира, д. 102). Было время, когда я каждый день проезжала на велосипеде мимо этого квартала, и потому особенно приятно видеть изменения к лучшему.



Заинтересовавшись, я смогла пообщаться с архитектором Евгением Глекелем и разузнать больше о проекте.


Что такое стиль эко-фьюжн с точки зрения архитектуры?

Давайте разберемся в понятии эко-фьюжн.

Начнем с частички «Эко» - экология, экологический, связанный с природой. С точки зрения архитектуры, это означает, что в проекте используются экологически чистые, натуральные отделочные материалы. Именно так дело обстоит и в Парке Мира. Большая часть фасадов отделана клинкером ручной формовки, изготовленным европейскими мастерами, и испанскими фасадными панелями, отделанными натуральным шпоном. Кроме того, используются керамические фасадные панели. И, конечно же, во всех апартаментах деревянные окна, которые идеально вписываются в нашу концепцию и по своей фактуре, и по своим качествам. Благодаря тому, что дерево «дышит», в помещении, где установлены такие окна, хороший воздухообмен. А современные технологии изготовления деревянных рам обеспечивают еще и отличную защиту от внешнего шума, не говоря уже о сохранении тепла и регулировании влажности.

Мы продумали и благоустройство самого квартала: ландшафтное озеленение, уютные дорожки и лавочки, беседки, детские площадки, элементы навигации и даже номера на домах и название улочек.

В итоге, общая картина комплекса - теплые цвета и оттенки кирпича, сочетание дерева, керамики и натуральной зелени с цветными декоративными акцентами.



Теперь «Фьюжн» - сплав, смесь, соединение. Применяется, как в музыке например, джаз-фьюжн, так и в архитектуре и дизайне. Как в музыке разные мотивы и стили соединяются в единую композицию, где одно не противоречит другому, а только дополняет, так и в архитектуре. Таким образом, архитектура решается соединением в гармоничную композицию всех элементов: объёмов зданий, отделочных материалов фасадов, элементов благоустройства и интерьерных решений

Итогом мы получаем гармонию качественных, долговечных, эко-материалов и архитектурных объёмов, элементов.

Как появилась идея архитектурного решения для данного проекта?
Почему был выбран именно эко-фьюжн?

Когда мы начали заниматься этим проектом, название комплекса было уже определено - “Парк Мира”. Был решен логотип, фирменные цвета комплекса. Это стало нашим вдохновением для создания архитектуры фасадов, интерьеров и благоустройства, соответствующих названию квартала. Как раз, так называемый подход к стилю архитектуры комплекса эко-фьюжн был абсолютно уместен.

Как квартал будет вписываться в стиль местности?

Существующая архитектура местности достаточна противоречива. Это своеобразная «смесь» сталинской застройки, типовых зданий советских 70-80-х годов и промышленных объектов. Поэтому цели вписывать наш квартал в существующий стиль у нас не было. Напротив, хотелось максимально оторваться от однообразия окружения и сделать теплый, уютный светлый и зеленый квартал со своими улочками и скверами.



Меня так увлекла беседа с архитектором, что захотелось поскорее прогуляться по кварталам, заглянуть в новенькие квартиры, а также узнать: какие люди живут тут. Читайте об этом следующих репортажах.


Кстати, а какой стиль городской архитектуры Вам наиболее близок?

Архитекторам ADM удалось превратить небольшой фрагмент старомосковской промышленной застройки на берегу Яузы в непафосный, но тщательно продуманный европейский квартал невысоких «офисных таунхаусов». Он завершен и открылся. В нём даже работает приятное кафе, успешно поддерживающее европейскую атмосферу.

Бизнес-квартал Bankside в Наставническом переулке, раскинувшийся в излучине Яузы и объединенный панорамой Андроникова монастыря, соседством с «Винзаводом», «Артплеем» и Садовым кольцом, словом, в месте удобном и почти центральном, между небольшим парком и рекой, – обустроен архитекторами бюро ADM по заказу девелоперской компании Sminex на месте группы разнохарактерных и разноэтажных (от одного до трёх этажей) зданий, объединённых общим промышленным прошлым. Будучи завершенными и заселёнными, квартал Bankside стал удачным примером редевелопмента берегов второй по размеру и значению московской реки.

 «Мы предложили заказчику идею офисных особняков, – рассказывает руководитель бюро ADM Андрей Романов. – Дополнили существующие корпуса новыми входными группами и разделили, таким образом, здания на несколько сравнительно небольших изолированных блоков. У каждого – отдельный вход, лестница и два-три этажа помещений, площадь которых не превышает тысячи квадратных метров. Небольшая компания вполне может разместиться в таком офисе».

Фасады отделаны травертином со вставками из зеленой патинированной меди. Такими же панелями густого зеленого цвета покрыты кровли и скошенные стены верхнего этажа на главном фасаде, выходящем к набережной. Вставки из зеленой меди также отмечают вертикали входных зон и разделяют длинный корпус на отдельные блоки, «стекая» на фасад с крыши широкими вертикальными полосами. Оконные рамы из травертина, наоборот, поднимаются вверх, «прорастая» сквозь зеленую стену третьего этажа.

Тема взаимопроникновения двух материй продолжена и во дворах офисного здания, где преобладает камень: входы также отмечены медными вертикалями, ростом чуть ниже основных объемов и слегка выступающими вперед. Создается впечатление, что все здания состоят из медного каркаса и надетых на него каменных масс. Медь ощущается как материя внутренняя (кое-где через окна медные элементы видны в оформлении холлов), лишь иногда проступающая наружу, как будто бы для того, чтобы встретить посетителей.

Камень же – внешняя оболочка, каковой, впрочем, ему исторически и полагается быть. Выбор травертина, камня ноздреватого и рельефного (в отличие от популярной в Москве полированной облицовки), придаёт зданиям сдержанное благородство, и возможно – даже намек на сходство с застройкой какого-нибудь южноевропейского города. Тонкий рисунок стыков между каменными пластинами напоминает лёгкий руст и, в сочетании с цветом патинированной меди, завершает ассоциативный ряд, приводящий нас к тёплым воспоминаниям о старых городах Европы.

Впрочем, ассоциации существуют на уровне ощущений – никаких прямых намеков на сходство с исторической застройкой архитекторы не дают. Напротив, комплекс сугубо современен. Архитектура лаконична до аскетизма, что заставляет зрителя сосредоточить внимание на материалах, которые из-за подчеркнутой простоты формы воспринимаются почти как пифагорейские «элементы», представители базовых свойств материи. Это чистые, основные виды материи: камень, металл, дерево и стекло.

Дерева совсем немного, и оно ведёт себя приблизительно так же, как и медь, но в отличие от металла, почти полностью сосредоточено во внутренней отделке, а наружу выходит очень скупо – поперечными пластинами, которые разделяют французские, до пола, окна первых этажей на две части по вертикали. Появление дерева на фасадах усиливает общую теплоту архитектурной фактуры и опять же возвращает нас к теме традиции. И, наконец, четвертый «элемент» пластической игры – это стекло. Его чистые плоскости не только заполняют окна, но и формируют во дворе несколько акцентов. Один из них – это лестница, медная лестница в стеклянном кожухе, которая выглядит на сдержанном фоне каменных стен как арт-объект.

Второй, главный акцент – совершенно прозрачный кубический объем, в котором разместилось необычное кафе «Банка», уже отмеченное в обзоре «Афиши»: кафе, где еду, кроме шуток, подают в стеклянных банках, чтобы ее при желании можно было легко унести с собой. «Сидим в стекле – едим из стекла» –главная «фишка» кафе чутко отразила и обыграла особенности самого прозрачного объёма во всем комплексе. Кафе популярно, что радует, в том числе, и архитекторов, которые с вниманием относятся к последующей жизни созданных ими пространств. Сейчас оно выплеснулось террасой на набережную Яузы, связывая бизнес-комплекс с городом.

Кстати сказать, обустройство дворов и улочек будущего бизнес-квартала в этом проекте едва ли не столь же важно, как и фасады корпусов. Благоустройству пространства между корпусами архитекторы уделили очень много внимания, прорисовав его едва ли не более дотошно, чем всё остальное. В этом проект созвучен многим работам ADM, к примеру офисному комплексу «Атмосфера», где расположен офис архитекторов ADM или бизнес-кварталу Smart Park в Научном проезде, выполненному для того же заказчика – компании Sminex.

Архитекторы ADM уже давно, лет пять или даже дольше, последовательно развивают тему ландшафтного дизайна, «погружая» свои здания в комфортное окружение и сращивая их со средой – продуманной и спроектированной не менее тщательно, чем сами здания и их фасады. Bankside на Яузе был одним из первых проектов, работая над которым архитекторы вложили душу в благоустройство территории. Теперь он реализован. Четыре вида вымостки и гладкий гранит, служащий рамой для газонов, делают фактуру дворов разнообразной. Трава газонов находится на одном уровне с основной мостовой, что превращает газон из «неприкасаемого острова» в разновидность пушистого ковра. Гранитным рамкам газонов вторят такие же каменные ленты перед всеми фасадами, в которые вмонтированы строчки светильников. По вечерам здесь светятся не столько привычные фонари на «ножках», сколько сама мостовая складывается в световой орнамент. Прямоугольные гранитные скамейки покрыты деревянными полосками – прием нередкий, но в данном случае он перекликается с частицами дерева на фасадах и тоже вносит теплоту.

В итоге улочки-дворики бизнес-центра (а вместе они образуют довольно-таки сложное внутреннее пространство – не стоит забывать, что архитекторы не сносили, а только переоформили имевшийся квартал) – становятся уютным пространством. Так и хочется сравнить его с атриумом без крыши. Архитекторы выстроили между городом и офисами бизнес-центра несколько переходных «слоев», а точнее, несколько сред: тонкий слой полубульвара вдоль речного фасада служит границей; первое внутреннее, полуоткрытое пространство – это дворы; второе, чуть более закрытое – стеклянное кафе, затем переходы – лестницы. Именно эти пространственные «слои» и стали главным предметом работы архитекторов в данном проекте. Они составляют его основное, и самое увлекательное содержание: не декор, не фактура и не объемы, а именно взаимная последовательность разных пространственных сред. Это тонкий и непривычный предмет – срастание ландшафтной архитектуры с архитектурой привычной каменной.

Многие мечтают жить в зеленом оазисе рядом с чистым водоемом, дышать свежим воздухом и при этом не лишиться преимуществ городской жизни. Но готовы ли россияне сегодня пожертвовать собственным комфортом ради города, в котором приятно жить? Эксперты утверждают, что готовы. Но пока это лишь небольшой процент населения. 

Качество городской среды зависит от чистоты атмосферного воздуха, состояния источников воды, почвы, правильной утилизации различных видов отходов. По мнению специалистов, экологическая обстановка большинства российских городов за последние 10-15 лет не сильно изменилась, о чем свидетельствуют рейтинги Минприроды России, Росгидромета. Это одновременно и хорошая, и плохая "новость". "Ситуация остается, с учетом взаимовлияния различных факторов, в целом стабильной, но с точки зрения экологии далекой от совершенства по многим показателям. Сегодня природоохранное законодательство несовершенно. Нормы жесткие, исполнять их необязательно, да и невозможно. Пример - рыбохозяйственный норматив по воде", - говорит Алексей Петров, директор НП "Гильдия экологов".

По словам Александра Федорова, эксперта Ассоциации журналистов-экологов СЖР, один из наиболее объективных показателей - список городов с неблагоприятной экологической обстановкой, публикуемый Росгидрометом. За последние 15 лет он мало изменился.

Основные экологических проблемы российских городов - это коммунальные и промышленные отходы, а также выбросы автотранспорта. Только в Москве ежегодно образуется 5-6 млн тонн бытового и строительного мусора, в том числе около 100 тысяч тонн медицинского. Сейчас в столице перерабатывается лишь каждый четвертый килограмм мусора, в первую очередь в переработку пускается то, что приносит прибыль, - металлолом, макулатура и т. д. Самые опасные элементы - пластик, отходы химии, ртутные лампы, батарейки и прочее - часто просто закапываются в землю, в том числе и к грунтовым водам. Однако экологи утверждают, что лимит на захоронение мусора в столице и области уже давно исчерпан.

Многие города России расположены рядом с крупными водохранилищами, и состояние "большой воды" серьезно влияет на их экологию. С экологической точки зрения водохранилища являются огромными отстойниками, которые разбавляют сточные воды городов, разрушают загрязнения, хоронят их в донных отложениях. Водохранилища улучшают экологическое состояние городов, обеспечивают им надежное водоснабжение, там могут отдыхать люди. С другой стороны, активное загрязнение водохранилищ ухудшает их экологическое состояние - вода начинает "цвести", что ухудшает ее качество. "Основные причины загрязнения водохранилищ - сбросы недостаточно очищенных сточных вод, несанкционированная застройка берегов, нерегулируемая рекреация.

Например, Чебоксарское водохранилище с 1980-х годов используется не на проектной отметке 68 м, а на промежуточной отметке 63 м. В результате процент мелководий в нем превышает нормативные 20 процентов, что приводит к ухудшению качества воды в результате активного развития водорослей в хорошо прогреваемой на мелководьях воде. Кроме того, в водохранилище сбрасывается огромное количество недостаточно очищенных сточных вод, большинство - с территории Нижегородской области, а водохранилище не имеет достаточного объема воды для их нейтрализации. В таком виде водохранилище не защищает от наводнений, не позволяет улучшить водообеспечение Волго-Ахтубинской поймы, возникают значительные проблемы с судоходством - все это также опосредованно влияет на экологическую ситуацию", - говорит главный инженер филиала ОАО "РусГидро" - "Чебоксарская ГЭС" Евгений Щегольков.

Еще один фактор, кардинально меняющий городскую среду, - автомобильные выбросы. Но город не будет городом без автомобилей. Роман Пукалов, директор природоохранных программ общероссийской общественной организации "Зеленый патруль", видит здесь положительные изменения: "Парк автомобилей в стране ежегодно увеличивается на около 500 тысяч машин. Но в стране все больше автомобилей, соответствующих Евро-4 и Евро-5. Качество выбросов значительно улучшилось, исчез свинец, сернистых соединений стало меньше в выхлопах автомобилей".

У нас привыкли рассуждать об экологии много и горячо, но люди не спешат начать свою собственную борьбу за чистый город. Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию Sminex рассказывает, что их компания неоднократно обращалась к теме разделения мусора. "Вести раздельный сбор мусора не так дорого. Мы имеем четкое представление об экономике этого мероприятия и можем сказать, что никаких технических и финансовых трудностей в этом вопросе нет. Ключевая проблема заключается в другом - эта опция не востребована нашими покупателями". Опросы компании показывают, что возможность раздельной утилизации мусора в принципе не волнует большинство ее клиентов.

"В нашей традиционной культуре заложены серьезные предпосылки для развития экологической этики, - говорит Алексей Петров. - Однако культура, как и экология, находится в глубочайшем кризисе. Подавляющее большинство россиян не готовы добровольно отказаться от чего бы то ни было ради природы. Те, кто готов, не видят в этом большого смысла. Единственным катализатором серьезных изменений в экологическом мышлении был и остается страх. До тех пор, пока природа не нанесет свой "ответный удар" по благополучию больших социальных групп, ситуация в целом не изменится".

 Подробнее: http://www.rg.ru/2015/06/15/komfort.html

Мансарда — нероссийский продукт, привлекающий клиентов французским шармом 

Квартиры на самом верхнем этаже под мансардной крышей прославились благодаря Парижу. Именно этот город овеял для нас мансарды ореолом романтики, наделил художественным шармом и сложил вокруг них легенды о богемной жизни. В России всё было проще, романтичные мансарды у нас назывались попросту чердаками.

Ничего богемного и изысканного на русском чердаке не было. В основном там, среди домашнего хлама, обитали домовые, а если кто-то и селился в таком помещении, то явно по причине своего бедственного положения. Наверное, чердак, в котором жил Родион Раскольников, сыграл не последнюю роль в мировоззрении главного героя. Ведь Раскольников жил под самой кровлей в комнате похожей на шкаф. Там во всем было ощущение нищеты и безысходности, ничего притягательного и романтичного не было совершенно.

Справедливости ради стоит отметить, что и парижские мансарды изначально премиальной недвижимостью не являлись. Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have, напоминает, что годом рождения мансард принято считать 1630, когда французский архитектор Франсуа Мансара впервые оборудовал чердаки, на которых хранили сезонные вещи и старый хлам. Заметьте, никто сперва там не жил, это был всё тот же русский чердак для хранения. Однако, как рассказывает Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп», ситуация поменялась из-за фискальной французской политики: «В те времена величина налога на недвижимость зависела от количества этажей, а мансарда этажом не считалась. Поэтому в стоимость аренды жилья в мансарде не закладывалась налоговая нагрузка, и это было самое дешёвое и некомфортное жильё: летом под крышей было жарко, зимой холодно, а в межсезонье там гулял ветер». Именно поэтому мансарды привлекали бедных студентов, которые потом и прославили эти каморки. Известно, что под самой крышей в своё время жили Гофман, Чаттертон, Голдсмит, Ремарк, Хемингуэль, Рембо, Гамсун, Диккенсон и другие.

Итак, сперва всё было прозаично, потом появился ореол привлекательности, который вкупе с французским происхождением не мог не привлечь наших сограждан. Мы были бы не мы, если б не соблазнились французской штучкой и не построили мансарды в русских поместьях.

Дом с мезонином

Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group, отмечает, что впервые дома с мансардами появились у нас в Санкт-Петербурге в XVIII веке, естественно, под влиянием парижской моды. А в XIX веке российские города захватила мода на дома с мезонином — неким подобием мансарды. Мезонин надстраивался над центральной частью фасада и имел собственную крышу. Такая пристройка стала своеобразным русским ответом парижской мансарде, так как мезонин — типичный атрибут русского барского поместья. 

Что же касается мансард, то они тоже были в наших дореволюционных городских домах, особенно доходных. Однако Москва всегда уступала в этом вопросе Питеру. Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», отмечает: «Москва — не город мансард. Это связано, в первую очередь, со стилевыми решениями, которые применялись в московском домостроении. Если в Париже, Лондоне и даже в старых кварталах США четырёх- и пятиэтажные дома с "ломаной" линией крыши смотрятся гармонично и естественно, то в Москве таких домов сохранилось крайне мало, их можно пересчитать по пальцам. Это более характерно для Санкт-Петербурга, где много старых домов со скошенными крышами и чердаками мансардного типа, которые изначально были жилыми».

Такой явный проигрыш Москвы северной столице связан и с её тотальной перестройкой, а также с тем, что москвичи предпочитали изначально яркий и роскошный классицизм, в котором не было место для мансард. Московская душа требовала размаха, а мансарда всё же ограничивала этот простор.

Вихрь революций

После революции история с мансардами вообще практически не развивалась. В XX веке господствовал конструктивизм, который такого витиеватого и ломанного пространства не предусматривал. Чердаки были в сталинских ампирных домах, но их никак нельзя назвать мансардами. Жильё же хрущёвского и брежневского типа вообще было упрощено. Даже в старых дореволюционных домах мансарды исчезали в результате надстройки: обычно этаж с мансардой сносили, а на этом месте возникало ещё несколько этажей. Можно честно заявить, что массовое типовое строительство вообще не предусматривало никаких чердаков для жизни.

Однако мансарды изредка появлялись, часто благодаря предприимчивым гражданам, которые умудрялись присоединять чердаки в сохранившихся дореволюционных домах к квартирам. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», обращает внимание, что сейчас на вторичном рынке можно найти предложения квартир на последних этажах в домах, где существует возможность присоединение мансардного этажа и оборудования прямого выхода из квартиры. Например, такие предложения есть на улице Новопесчаной, д. 14, Долгоруковской, д. 29, Бажова, д. 11 к.1 и т.д. Всё это старый жилой фонд. А на Малой Бронной, 27/14 предлагается квартира с уже готовым проектом и согласованной документацией за 51,4 млн рублей.

Мансардный бум

Возрождение мансард на нашем первичном рынке произошло в 90-е годы. Первым в 1997 году был «Агаларов Хаус» на Пресне. Причём возрождать этот формат стали в элитном сегменте, и ставку делали на эксклюзивность и штучность. 

Чаще всего мансарды в городских проектах — это реконструкция старых зданий. Елизавета Некрасова сообщает, что обычно это 99 % рынка мансард, и именно поэтому 90 % такого предложения сосредоточено в центре, в основном в районах станций метро «Кропоткинская», «Парк культуры», «Цветной бульвар» и «Чистые пруды». Это подтверждает и Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне: «В настоящее время рынок мансард в большей степени представлен объектами в реконструированных административных или промышленных зданиях в формате апартаментов. Мансардные этажи имели место в этих объектах изначально, а в ходе реконструкции были выведены на рынок. Причём есть предложения как отдельных мансард, так и двухуровневых апартаментов, где второй уровень занимает как раз мансарда». 

В качестве примеров такой удачной реконструкции с жилыми мансардами эксперты рынка называют «Рассвет Loft Studio», Studio 8, Loft River, The Loft, Loft Garden, loft Factory, Loft Post, «Даниловская мануфактура», «Резиденция Знаменка», «Николаевский Дом», «Парк Мира», Barzarina 12, Wine House, «Большой Овчинниковский 20», Tivoli и другие.

Мансарды в настоящий момент появляются и в проектах первичного рынка. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», объясняет это появление развитием технологий монолитного домостроения, которые позволили «играть» с архитектурой проекта. Однако Дмитрий Волков, директор коммерческого департамента Sminex, констатирует тот факт, что в новостройках мансарды всё же редки: «При новом строительстве, когда здание возводится с нуля, застройщику гораздо выгоднее построить ещё один "полноценный" этаж, нежели мансарду. По стоимости строительства мансарда, как правило, гораздо затратнее квартиры, поскольку требует дополнительных работ и материалов, а, значит, и вложений на утепление кровли, установку специальных окон, изоляцию. При этом спрос на квартиры на рынке явно выше».

Итак, мансардная история для нашего рынка не так нова, как кажется. Даже сейчас большинство рыночных предложений — результат реновации старых объектов. Какова же цена столь «антикварного» предложения?

Добавочная стоимость

Обычно любой штучный товар стоит дороже, чем массовый, так как владение им даёт ощущение собственной исключительности. Работает ли это правило при продаже мансард? Дороже ли они, чем обычные квартиры? Однозначного ответа на этот, казалось бы, простой вопрос нет. На сегодняшний день есть те, кто считает этот товар эксклюзивным и продает его с надбавкой, а есть те, кто считает мансарды неполноценным жильём, и делает дисконт.

Григорий Алтухов настаивает на более дорогом ценнике для таких помещений, объясняя надбавку в стоимости нетиповой организацией пространства, индивидуальностью и этажностью: «Надбавка зависит от класса проекта, видовых и качественных характеристик мансард. Например, в UP-квартале «Западное Кунцево» надбавка к цене в мансардных квартирах составляет 6000 рублей за квадратный метр».

Однако чаще на рынке мансарды продаются дешевле, так как это сложное пространство, которое не все могут правильно обыграть. Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, связывает это с целым рядом причин: «Со «скошенными» потолками, из-за которых реально использовать можно только 70 % площади мансарды. С окнами, которые в большинстве случаев находятся в потолке, а не в стенах. К тому же, они меньше по размерам, что существенно отражается на инсоляции». 

Одним словом, это не совсем полноценная квартира, а с особенностями. Именно за эти сложности мансарды имеют дисконт. Дмитрий Волков отмечает, что этот дисконт, как минимум, составляет 15 %. А Полина Меделяновская вообще называет диапазон скидки от 30 до 50 % по сравнению со стоимостью обычного жилого помещения. Однако дёшево купить всё равно не удастся, потому что это обычно жильё бизнес-класса или элитного сегмента в центре Москвы. 

Стоит отметить, что в рекламе мансарды не нуждаются и быстро находят своих покупателей. Например, в первой очереди «Парка Мира» первыми были распроданы именно мансарды, а ведь одновременно с ними продавались и апартаменты на обычных этажах и ритейл на первом. И хотя ритейл при таком расположении, как первая линия проспекта Мира, обычно «уходит» первым, мансарды тогда оказались рекордсменами. У потребителей такого нишевого продукта обычно срабатывают эмоции, а не расчёт. Наверное, именно поэтому рынок так и не определился, дороже или нет следует продавать этот товар.

Возможно, вопрос с ценником на мансарды так и не будет выяснен, потому что по прогнозам экспертов рынок этого товара будет сокращаться. Дмитрий Котровский обрисовывает перспективу так: «Рынок мансард в новостройках столицы и даже в Подмосковье будет постепенно сокращаться, но не потому, что этот формат не востребован, а потому, что если мансарду назвать пентхаусом, спроектировать высоту потолков более 4-5 метров, "спрятать" скошенные из-за крыши стены, то её можно продать гораздо дороже». 

Наверное, именно поэтому уже сейчас девелоперы чаще проектируют двухуровневые пентхаусы с мансардами. А с ценой петхаусов рынок, действительно, давно определился. И хоть пентхаус не имеет французского шарма и ореола романтики, заработать на нём можно гораздо больше, а это часто являются определяющим в современной жизни.

 Подробнее: http://journal.kvadroom.ru/analitica/tochka_zreniya/material_46957.html

В начале года ипотечных сделок в общем объеме было около 20%, – рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – В апреле стало 40–50%. Если господдержка ипотеки прекратится, число сделок уменьшится на те же 30%. Никакие рассрочки [девелоперов] не спасут». «Лидер» уже пересмотрел темпы вывода объектов, чтобы не строить больше, чем продает. «Притормозили [с новыми корпусами] примерно на три месяца», – уточняет он. 

Поддержать спрос 

Ипотечные покупки продолжают занимать большое место в структуре продаж новостроек. У ЛСР в прошлом году до 40% сделок совершалось с применением ипотеки, в 30% случаев имела место 100%-ная оплата за счет собственных средств, 30% квартир покупали в рассрочку. Благодаря программе господдержки ипотеки объем сделок восстановился практически до прошлогоднего уровня, замечает член правления, управляющий директор в Москве Иван Романов. В МИЦ в апреле доля ипотечных сделок составила 55% от общего объема продаж (в прошлом году доходила до 70%). У «А101 Девелопмент» по «Испанским кварталам» процент ипотечных сделок «выше среднего» – около 60%. У ОПИН в феврале доля ипотечных сделок сократилась до 30%, а в апреле уже достигла 65%. На объектах «Дон-строя» число покупок в кредит в марте было 19%, в апреле – уже 32% от общего объема продаж, прокомментировали в пресс-службе застройщика. Средний показатель сопоставим с аналогичным показателем марта – апреля 2014 г. – около четверти от общего объема продаж. 

Застройщики рассчитывают, «что принятая государственная мера [поддержки ипотеки] будет пролонгирована и государство продолжит поддерживать строительную отрасль, которая является системообразующей и социально значимой сферой экономики», формулирует Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК МИЦ. «Государство не раз подчеркивало, что если эта программа будет иметь эффект для решения проблемы обеспечения россиян комфортным и доступным жильем, то оно имеет достаточно ресурсов для ее расширения, причем в разы», – вторит Романов. 

Как заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, Минстрой ведет переговоры с Минфином о возможности расширения объема субсидирования процентной ставки по ипотеке, для того чтобы удовлетворить заявки банков. 

На господдержку ипотеки по ставке 12% было предусмотрено 20 млрд руб., однако в настоящее время заявок в банках представлено на сумму, превышающую 550 млрд руб. Было подано 37 000 заявок, из них 65% идет через Сбербанк, отметил первый зампред правления Сбербанка России Максим Полетаев. 

Без кредитов нет жилья 

Объем сделок снизился на 23% – с 38 000 квартир до 29 000. По данным Росреестра, в Москве по 214-ФЗ в марте и феврале 2015 г. было продано почти в 2 раза меньше квартир, чем в прошлом году. В марте 2015 г. было зарегистрировано 1386 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), в марте 2014 г. – 2157. 

По данным Михаила Меня, в каждой пятой строительной организации в России отсутствует инвестиционная активность. Негативно влияют недостаточный спрос на строительную продукцию, низкая платежеспособность заказчиков и высокий процент коммерческого кредита. «Если нет собственных средств, вести девелоперскую деятельность сейчас сложно», – замечает Алтухов. Рост стоимости кредитования, по мнению Сергея Свиридова, вице-президента по развитию Sminex, съедает маржу застройщиков. По словам Александра Ручьева, президента ГК «Мортон», проектное финансирование банки предлагают под 19% годовых и выше, но и его получить сложно. 

Девелоперы обращались и к федеральным, и к подмосковным властям с просьбой посодействовать снижению ставки на проектное финансирование. Первый зампредседателя правительства РФ Игорь Шувалов на конференции «Ситуация в строительной отрасли в России» заявил, что власти помогли уже застройщикам с ипотекой, а с проектным кредитованием разбираться придется самим. 

Темпы продаж 

Жилой рынок уже уперся в ограничение спроса, полагает Свиридов. Цены на жилье фактически стоят с зимы, хотя некоторые застройщики все равно их поднимают. МИЦ с конца 2014 г. повысил цену 1 кв. м на 2–5%. На столько же переписали ценник в ГК ЛСР, «рост стоимости обусловлен увеличением строительной готовности наших объектов», объясняет Романов. С января по май 2015 г. проекты ОПИН подорожали на 5–6%, говорит руководитель аналитического центра компании Денис Бобков. «Дон-строй» поднял ценник с декабря 2014 г. к маю 2015 г. на 12–13%. В компаниях утверждают, что повышение цен продажам не мешает. Но, отвечая на вопросы о продажах, девелоперы тщательно выбирают слова и играют с цифрами. 

У группы ЛСР, как сказал Иван Романов, «темпы продаж соответствуют обычным темпам «нормального» 2013 года». Согласно отчетности группы за I квартал 2013 г. в Москве было продано 22 000 кв. м жилья, за I квартал 2014 г. – 37 000 кв. м, в 2015 г. – 30 000 кв. м. Доход компании от продаж новостроек в Московском регионе уменьшился на 27% по сравнению с I кварталом прошлого года: 2,6 млрд руб. против 3,59 млрд. В Санкт-Петербурге и на Урале потери девелопера существеннее – 38 и 42% соответственно. Тем не менее в Санкт-Петербурге компания с начала года вывела в продажу два новых жилых комплекса. 

В ГК МИЦ объем продаж в апреле 2015 г. по сравнению с мартом увеличился более чем на 50%, а по сравнению с февралем – на 173%, сказали в пресс-службе компании. Сколько было в феврале, не сообщили. В феврале падение числа продаж у разных компаний доходило до 50%, напоминает Алтухов. У ФСК «Лидер» объем продаж примерно на 10% ниже прошлогоднего апреля, поделился он. 

Рубен Разилов, заместитель директора по маркетингу и продажам AFI Development, сообщил, что в апреле количество звонков и визитов в офис продаж «Одинбурга» (ЖК в Одинцове) увеличилось на 10%, а «конверсия звонивших в заключивших ДДУ» выросла на 5% относительно марта. Абсолютное число сделок застройщик не назвал. На январь согласно открытым данным самой компании было реализовано 30 000 кв. м жилья, общая жилая площадь комплекса – 450 000 кв. м, продажи начались в конце 2013 г. 

В компании «А101 Девелопмент» сообщили, что за пять дней продаж проекта «Испанские кварталы» «было забронировано более 50% выведенного объема квартир». «Мы предложили рынку востребованный продукт», – радуются в компании, но сколько квартир было предложено рынку, не уточняют. Известно, что цена на жилье в «престижном квартале европейского уровня» – от 67 000 руб. за 1 кв. м. Это на 30% ниже среднего уровня цен в центре новой Москвы на аналогичных стадиях строительства, отметили в компании. Минимальная стоимость 1-комнатной квартиры составляла 3,2 млн руб. 

Рассрочки и акции стали нормой жизни рынка недвижимости. В апреле на готовые квартиры предлагались скидки до 20%, отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet: «Полностью сданные проекты чаще всего имеют слишком высокий уровень цен для основной массы покупателей». 

Стройки дорожают 

Начиная с IV квартала 2015 г. растет себестоимость строительства. В сегменте масс-маркет, по информации ЛСР, – на 5%. За счет курсовой разницы себестоимость отделки выросла по состоянию на май на 20% в эконом- и комфорт-классе и на 40% в элитном классе, подсчитал Свиридов. Строительные материалы тоже подорожали: плитка – на 20%, арматура – на 20%, на 8% выросла стоимость строительно-монтажных работ, перечисляет Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер». 

Переложить выросшие затраты на строительство на покупателя не удастся, уверен Свиридов. Капитальное строительство, по разным оценкам, «сожмется» от 15 до 20%, добавляет он.

Подробнее: http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2015/05/25/593327-obem-zhilogo-stroitelstva-v-etom-godu-mozhet-sokratitsya-na-15-30

Лофт — формат недвижимости, по сути своей российскому гражданину не близкий: открытое пространство, минимум отделки, потолки — как в музее. Тем не менее, в столице лофт-проекты в последние годы «растут», как грибы после дождя: еще вчера гудел завод, сегодня в нем москвич живет. Сколько стоят городские лофты и надо ли гнаться за модой на индустриальное жилье? Может, проще обклеить стены обычной квартиры обоями «под кирпич»?

По кирпичикам разобрали кирпичный завод

По данным аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, к середине весны 2015 года на столичном рынке новостроек было представлено 79 проектов с апартаментами, из которых лишь 18 — комплексы с предложением лофтов.

Как отмечают эксперты Est-a-Tet, среди московских проектов с лофтами преобладают комплексы бизнес-класса — из 18 проектов 13 относится именно к данному сегменту. Хотя для рядового покупателя класс недвижимости — это, скорее, условность, главное — цена. Распространенное мнение — апартаменты, в том числе и лофты, дешевле обычных квартир. Но не все столь однозначно: лофт — особый продукт, и общие правила ценообразования к нему не всегда применимы.

Если в локации есть жилье того же класса, то стоимость апартаментов будет ниже на 15-20 процентов, — рассказывает Елена Егорова, директор департамента городской недвижимости Kalinka Group. — Если конкурентного окружения нет, то девелопер может устанавливать и более высокие цены на лофты. При этом ценовая динамика лофт-формата такова, что за время редевелопмента здания, а это обычно полтора-два года, стоимость апартаментов в нем увеличивается на 30-40 процентов. За это же время жилье даст прибавку около 20 процентов, а сроки его строительства более длительные».

Вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова разделяет лофты на два типа: первый — это классические объекты в зданиях, подвергшихся редевелопменту, расположенных в пределах Старой Москвы. «За счет концепции и локации они, как правило, дороже обычных апартаментов и практически не отличаются по цене от квартир», — отмечает эксперт. Второй тип — стилизованные под лофты апартаменты, которые дешевле аналогичного по потребительским качествам жилья примерно на 10-20 процентов.

«В среднем по рынку стоимость лофтов дешевле апартаментов и жилья на 20 процентов, — рассказывает Яков Литвинов, генеральный директор компании «Крайс Девелопмент». — Но объекты с отличной локацией и богатым культурно-историческим содержанием могут быть и значительно дороже»».

 генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева утверждает, что лофты проигрывают по стоимости и квартирам — примерно на 16 процентов, и обычным апартаментам — почти на 15 процентов. «Низкая стоимость обусловлена тем, что в основном проекты с лофт–апартаментами строятся не с нуля, а являются объектами реконструкции предприятий», — поясняет эксперт.

Общая по рынку картина такова: цены на лофт-апартаменты в центре Москвы составляют от 180 000 до 370 000 рублей за квадратный метр, а за его пределами средняя стоимость «квадрата» лофтов — около 210 000 рублей за метр, говорится в материалах, предоставленных отделением компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. По оценке управляющего партнера компании «Ника Эстейт» Виктора Садыгова, средняя цена лофтового пространства в столице составляет «круглые» 300 тысяч рублей за метр.

Зачем, зачем я повстречала его на жизненном пути

Со стоимостью все более-менее ясно: несмотря на то, что лофт-комплексов в Москве немного, купить здесь можно и относительно недорогой, и совсем недешевый лофт. Вопрос — кому и зачем нужна столь необычная недвижимость? В чем заключаются плюсы обитания в лофте? И как насчет «темных» сторон формата?

Первый и ключевой аргумент не в пользу лофта — особый юридический статус: лофты — это те же апартаменты со всеми вытекающими отсюда последствиями: отсутствием возможности постоянной регистрации на приобретенных площадях, более высокими, чем для обитателей квартир, коммунальными платежами и налоговыми затратами.

«Де-юре апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, что влечет за собой повышенную ставку налогообложения — она в пять раз превышает ставку налогообложения жилой недвижимости: 0,5 процента в год от кадастровой стоимости против 0,1 процента, — говорит Елена Егорова. — Но этот нюанс компенсируется тем, что кадастровая стоимость нежилой недвижимости ниже стоимости жилья. То есть и налогооблагаемая база меньше».

По словам эксперта, эксплуатационные расходы или так называемая «коммуналка» в лофтах превышает затраты на содержание обычной квартиры на 15-20 процентов. «Коммунальные платежи в апартаментах, безусловно, выше, чем в жилой недвижимости. Но именно поэтому стоимость апартаментов дешевле квартир аналогичных сегментов на 5-10 процентов», — пытается защитить лофт-формат Виктор Садыгов.

Что касается «прописки» — общеизвестно, что зарегистрироваться на постоянной основе в лофте нельзя (за редким исключением, когда лофт-комплекс имеет статус жилого здания). Правда, некоторые эксперты считают, что это — вообще не проблема. «Как показывает наш опыт, проблема отсутствия регистрации в апартаментах носит надуманный характер, — рассказывает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент компании Sminex. — Регистрация важна не для покупателей апартаментов, а для людей, которые львиную долю своих доходов тратят на питание и покупку апартаментов не рассматривают в принципе».

Тем не менее, среди ценителей лофт-формата, по словам управляющего партнера агентства недвижимости Point Estate Ирины Калининой, преобладают москвичи или жители Московской области. «Это, в первую очередь, связано с невозможностью оформить постоянную регистрацию в лофтах», — поясняет она.

Плюсов приобретения лофт-недвижимости тоже масса, но практически все они носят полулирический характер. «Для тех, кого привлекает окружение дома, покупка лофта может оказаться единственной возможностью пожить в историческом центре города, где разрешения на строительство уже не дают», — отмечает Софья Лебедева.

Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments, в число потребительских преимуществ лофтов включает высокие потолки, большие окна, кирпичные стены, историческую архитектуру лофт-комплексов.

Еще один «бонус» для покупателей лофтов — возможность выделиться на фоне обычных «квартирантов» за счет необычной организации пространства: в настоящем лофте часто делают антресоль, так как высота потолков промышленных зданий может составлять и четыре, и даже 10 метров. В лофт-мансардах, как правило, разрешено размещать камины — не электрические или био-, а классические, с дымоходом.

В общем, лофт — это оригинально, но практических плюсов у этого формата недвижимости немного. «Низкая стоимость отделки, возможность перепрофилирования в зависимости от экономической ситуации в офис, — перечисляет Александр Самодуров. — Кроме того, с лофтами, как и любыми проектами редевелопмента, значительно ниже риск недостроя».

Большинство потребителей лофтов, впрочем, — люди творческих профессий: музыканты, дизайнеры, художники, архитекторы и прочие. Сроки строительства их если и волнуют, то не слишком сильно, не больше, чем мотивы ирландского кружева или последствия влияния фовизма и кубизма на технику Модильяни.

«Данный формат, действительно, подходит не всем. Как правило, наибольший интерес к подобным проектам предъявляют творческие натуры, чаще молодые люди, а также инвесторы, для которых интересен небольшой бюджет», — говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

А управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова выделяет категорию покупателей, которой однозначно стоит держаться подальше от лофтов: «Для семейного проживания лофт точно не подходит, ведь он предполагает открытое пространство, где нет нужного количества приватных зон. По этой причине в таких апартаментах могут проживать не более двух человек, а лучше — один. Это жилье больше подходит для холостяков».

Он будет жить

Несмотря на неоднозначное личное отношение к лофт-недвижимости, большинство экспертов сходится во мнении, что будущее у этого формата есть.

«У лофт-формата есть перспективы развития не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других крупных российских городах. Массовым жильем лофтам не суждено стать, но по два-три проекта российские города-миллионники способны усвоить», — считает Елена Егорова.

Александр Самодуров указывает, что лофты — один из самых интересных для частных инвесторов видов недвижимости, и этим они обязаны сразу нескольким своим характеристикам, главная из которых — возможность перепрофилирования: если упадет спрос на лофт как на офис, его переделка в апартаменты не потребует больших затрат. И наоборот, лофт всегда можно легко перепрофилировать из апартаментов в студию, шоу-рум, галерею или клинику без оформления каких-либо разрешительных документов.

«У нас лофт стал новым веянием в начале 2000-х именно благодаря своему «западному» происхождению, и мода эта, наверное, сохранится на долгие годы, — говорит Виктор Садыгов. — Если новое налоговое законодательство не испугает владельцев – лофты будут востребованы».

Как отмечает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, «всем надоели бежевые ремонты», поэтому лофты — с их высокими потолками, нестандартными планировками, историческими стенами и прочими архитектурными особенностями — всегда найдут своего покупателя.

«Лофты являются востребованным продуктом, а все, на что есть спрос, должно предлагаться рынком», — резюмирует глава представительства Rossmils в России Алексей Могила.

Министр труда и социальной защиты РФ Максим Топилин заявил, что оптимизация штата планируется в 1,5 тыс строительных компаний РФ. По словам чиновника, планируется уволить почти 13 тысяч человек в стройотрасли. «Это незначительные предстоящие сокращения, но мы уделяем этому внимание», - процитировало слова министра РИА Новости.

RealEstate.ru узнал у экспертов рынка недвижимости о том, какая картина сейчас складывается с занятостью в стройотрасли. Как подтвердили игроки рынка, сокращения уже идут и не только в строительной отрасли.

Татьяна Щанина, директор департамента HR, Sminex:

- Мы еще прошлой весной понимали, что на рынке грядут изменения не в лучшую сторону, и решили использовать это время для внутренних преобразований компании. Произошли у нас и изменение штата и структуры. Учитывая, что сейчас в портфеле компании уже есть, как минимум, 4 новых проекта, которые мы планируем запустить в ближайшее время, плюс 8 проектов на стадии завершения и продажи, работы для проектных сотрудников хватает, и дальнейшей оптимизации мы не планируем. 

То, что нам пришлось действительно заморозить – это активный поиск новых площадок. Здесь количество сотрудников пришлось сократить. При этом мы не отказываемся от покупок, с интересом относимся к предложениям, но активно «копать» рынок пока не планируем.

Подробнее: http://www.realestate.ru/news/32300/

В сознании большинства наших сограждан подвал долгое время ассоциировался с тёмными, сырыми помещениями под домом. В лучшем случае, его задействовали коммунальщики: хранили мётлы, лопаты, стройматериал для текущего ремонта. В худшем эта вотчина принадлежала одичавшим животным, прежде всего кошкам. Иные нынче времена...

«Золотое дно»

Перемены в нашей стране мы связываем с перестройкой, которую затеяли ещё при генсеке компартии Михаиле Горбачёве. Тогда самым определяющим лозунгом стал «разрешено, что не запрещено». При бурном развитии предпринимательской деятельности заполнить пустующие подвальные помещения стремились многие, чаще всего переступая рамки закона. 

Вот и замки на дверях в подвальные помещения стали исчезать, а входы приобретать вполне цивильный вид. Правда, раньше других использовать бесхозные помещения под «непроизводственные нужды» решились начальники жилкомконтор. Говорят, бизнесмены из них оказались ещё те – деньги в прямом и переносном смысле у них валялись под ногами! 

Это потом уже спохватились владельцы квартир: а с какой это стати, стали твердить особо дотошные, у нас в подвальном помещении разместился склад (магазин, пельменная, парикмахерская, сапожная мастерская и проч.)?

«Подвальные помещения, действительно, имеют коммерческую привлекательность преимущественно там, где существует дефицит коммерческих объектов (торговля и обслуживание) при наличии платежеспособного спроса и интенсивного пешеходного и автомобильного трафика, — рассказывает Дания Сулейменова, руководитель направления жилой недвижимости Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН). — В старом жилом фонде технические помещения часто воспринимаются собственниками как вынужденное обременение, при отсутствии контроля захламляются и используются для самых разных нужд. В то же время, собственники часто не знают, как извлечь из них прибыль, при отсутствии контроля от собственников или управляющей организации, этим пользуются недобросовестные управляющие, сотрудники УК, ТСЖ, ЖСК незаконно сдавая помещения в аренду, собирая в свой карман платежи за рекламные конструкции на здании и т.д.».

А вот как комментирует ситуацию адвокат Олег Сухов: «Использование подвальных помещений зависит от их статуса и принадлежности. Если права на подвальные помещения зарегистрированы за определенным собственником, он вправе ими распоряжаться по собственному усмотрению с предварительным получением соответствующих лицензий и разрешения, необходимых для определенного вида деятельности. Согласия собственников дома в данном случае не требуется».

В лихие 90-е во вторичном фонде Москвы, как выяснилось, многие технические помещения в зданиях были зарегистрированы в Росреестре на физических и юридических лиц. В дальнейшем приватизированные или выкупленные по договорам аренды нежилые помещения в подвалах переоформлялись в собственность всё новых и новых покупателей. Кроме того, в некоторых домах велась реконструкция и часть помещений отходила в собственность тех инвесторов, которые её осуществляли.

«Если подвальные помещения не зарегистрированы за определенным лицом, — продолжает Олег Сухов, — то возможен спор о том, кому они должны принадлежать — собственникам дома или тому субъекту РФ, на территории которого располагается дом. Так, например, по Уставу Москвы все не зарегистрированные объекты недвижимости, расположенные в столице, принадлежат ей по праву собственности». 

Юрист при этом уточняет, что надзорные органы, призванные следить за соблюдением законного использования и эксплуатации подвальных помещений, например, такие как МЧС, СЭС, пожарная инспекция, Роспотребнадзор, вправе осуществлять проверки целевого использования подвальных помещений на предмет законности и наличия соответствующих разрешений и лицензий, при отсутствии которых налагать административные взыскания или обращаться в суд с требованием о приостановлении или прекращении деятельности. 

В полном ассортименте

Управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых считает, что в подвале жилых домов можно осуществлять практически любой вид коммерческой деятельности. «Чаще всего, это частные магазины продуктов, товаров для дома, штор, одежды и обуви, магазины одной цены, зоомагазины, парикмахерские, массажные салоны, школы танцев, школы иностранных языков, мини-спортзалы и даже кафе и рестораны», – говорит эксперт. Основным плюсом таких заведений является их близость к целевой аудитории, то есть каждый местный житель может, условно говоря, в тапочках спуститься из собственной квартиры и купить хлеб или корм для попугая.

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Александр Болотов, между тем, утверждает, что далеко не каждый подвал можно переоборудовать под магазин или какое-то другое коммерческое предприятие. «Большое значение имеет наличие домовых коммуникаций (трубы отопления, водоснабжения), высота потолка, планировка помещения и размещение входной группы, – приводит в доказательство он. – Чтобы сделать подвал ликвидным, некоторые собственники углубляются вниз и увеличивают высоту потолка, очищают стены до кирпича и обрабатывают его (сейчас это модно), расширяют входную группу, облагораживают прилегающую территорию».

По словам директора по эксплуатации Sperry Van Ness Eastward Property Management Ивана Соколова, переоборудование подвала под нужды местных жителей – задача достаточно сложная, требующая согласования с городскими властями. «Для полноценного использования подвала необходимо определить, к какой категории относится помещение, – разъясняет эксперт. – Если подвал технический, т.е. в нём расположены инженерные системы и техническое оборудование, то для его эксплуатации потребуется внесение изменений в существующие системы, например, изменение первоначальных трассировок для увеличения площади. В данном случае также потребуется проектирование системы вентиляции и дымоудаления, необходимо согласовать дополнительные технические и тепловые нагрузки. Изменение функционального значения подвала требует больших капитальных затрат и не всегда оправдывает ожидания».

Жанна Лопухова, руководитель отдела продаж компании Sminex, отметила некоторые ограничения на открытие коммерческих заведений в подвалах и на первых этажах домов: «Это наличие зоны разгрузки, а если планируется продавать алкоголь, то площадь должна быть от 50 квадратных метров и необходимо соблюсти расстояние от образовательных и медицинских учреждений».

К слову, далеко не все помещения даже на первых этажах пригодны для открытия условного магазина или аптеки. «В современных жилых комплексах, где практикуется квартальная застройка и территория огорожена, разумнее вынести коммерческие площади в отдельные торговые и бизнес-центры, находящиеся за охраняемой территорией комплекса», – говорит руководитель отдела маркетинга Sezar Group Елена Карпова.

Кинотеатры — долгоиграющий «жанр» коммерческой недвижимости. Сегодня без мультиплекса не обходится ни один современный молл, а устаревшие городские объекты обретают второе рождение за счет вложений инвесторов. В чем секрет молодости кинотеатров и почему они интересны девелоперам? 

Центры притяжения

Передача кинотеатров в частные руки — последовательная политика московских властей. Так, в июле 2014 г. были выставлены на торги старейшие столичные кинотеатры — «Горизонт» на Комсомольском проспекте, «Стрела» на Смоленской-Сенной площади и «Орленок» на Русаковской улице. В августе того же года компания «Монолит» приобрела кинотеатр «Баррикады» за 236,2 млн руб. А в сентябре Департамент конкурентной политики города Москвы выставил на аукцион 39 кинотеатров по стартовой цене 9,5 млрд руб. Цель продажи — создать новую для столицы концепцию — районные центры притяжения.

«Пакетом» кинотеатры предлагали инвесторам не единожды. В 2013 г. планировалось продать десять кинозалов общей стоимостью 5 млрд руб., однако аукцион не состоялся, поскольку была подана всего одна заявка.

Практически тогда же руководитель Департамента городского имущества Москвы Владимир Ефимов заявил: в будущем в собственности города останется чуть более 20 кинотеатров. Рассказал он и об условии, с учетом которого продаются объекты: от 30 до 50% площади нужно отдать под культурно-просветительские или рекреационные функции. Земля под зданием оформляется в долгосрочную аренду, а сама постройка должна быть реконструирована.

Как стало известно «Н&Ц», на балансе города останется такой знаковый для Москвы кинотеатр, как «Художественный» (архитектор — Федор Шехтель). Площади не столь знаменитых объектов зачастую арендованы, но залы закрыты, функционируют только фойе с закусочными и кафе. Это, разумеется, снижает прибыль. К тому же из-за присутствия компаний, бизнесу которых нельзя мешать, собственники иной раз даже не могут отремонтировать пустующие помещения.

«Город заключал контракты с такими арендаторами по ставкам, которые сегодня устарели, поэтому оценка стоимости проекта идет не по рыночным показателям, — объясняет Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию, Sminex. — В результате кинотеатры выглядят как будто привлекательно, однако на самом деле речь шла не о покупке здания, а о приобретении некоего арендного бизнеса, причем с обременением».

Условия успеха

Городские кинотеатры в большинстве случаев представляют собой здания постройки 1970-х гг., реализованные по типовым проектам. Площадь колеблется от 3 до 6 тыс. кв. м. Расположены они преимущественно внутри сложившихся жилых микрорайонов.

 «Менять целевое предназначение объекта смысла нет, ведь горожане к нему уже привыкли, — считает соучредитель UNK project Юлия Тряскина. — Эффективнее отформатировать его в соответствии с современными требованиями».

Один из наиболее удачных в коммерческом смысле старых кинотеатров Москвы — «Октябрь». «На успешность этого проекта влияет много факторов, начиная от местоположения и заканчивая оператором», — говорит Наталья Чепрукова, генеральный директор Delta estate. Однако по большому счету это исключение. Самыми прибыльными считаются кинотеатры, работающие как мультиплексы«.

Условия роста

 «Девелоперы всех средних и крупных ТРЦ закладывают в проект кинотеатр, поскольку это очень мощный «якорь», — рассказал «Н&Ц» Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty. — Без такого объекта моллу тяжело привлекать как арендаторов, так и посетителей».

Не имеет смысла делать кинотеатр в проектах площадью меньше 25 тыс. кв. м, поскольку окупаемость инвестиций будет очень долгой, считает Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects. — Минимальное количество залов — четыре (сеансы каждые 30 мин.). Хотя, конечно, лучше, чтобы их было бы восемь (сеансы каждые 15 мин. и чаще).

 «Федеральные сети открывают восьми- и десятизальные кинотеатры, — уточняет Олег Рыжов, генеральный директор Ross Group. — В регионах минимальное количество залов, позволяющее обеспечить необходимый уровень доходности, не менее четырех-пяти».

Ставки аренды для кинотеатров в ТРЦ — от 150 до 350 долл./кв. м/год. «Платить больше сети не могут, так как рентабельность у этого бизнеса не слишком высокая», — пояснил А. Белых.

Коммерческая аренда в старинных зданиях Москвы имеет свои особенности. Дома с историей и просто дореволюционные дома не раз становились камнем преткновения между властями и местными жителями. Первые часто анонсируют какие-либо работы по реставрации зданий, вторые, опасаясь перемен, устраивают пикеты, пишут заявления в различные инстанции и прочее. Подобных историй можно насчитать множество и далеко за примером ходить не приходится, ведь в этом году уже были проведены работы с доходными домами Привалова и Михайлова. Иногда власти могут принять достаточно жёсткие меры по отношению к компаниям, нарушившим закон. В частности, генподрядчик, проводивший не согласованный с мэрией снос дома Прошиных, лишился ГПЗУ и 1,5 млн рублей. А что делать, когда старое здание пустует? Для сохранения архитектурного облика города можно вселить в старые помещения новых арендаторов, дать территории новую жизнь. Скажем, этим принципом руководствовались организаторы конкурса по реновации завода «Кристалл», которые в бывших цехах разместят лофты, а окружающее пространство облагородят. Некоторые известные компании снимают помещения именно в исторических зданиях. К примеру, издательство «Аргументы и факты» квартируется в городской усадьбе Барышникова, в усадьбе Строгановых на Яузе - Московский институт телевидения и радиовещания «Останкино», а в усадьбе Тутолмина - «Инвестбанк».

Чисто юридически понятия «исторический дом» нет, зато есть понятие «объект культурного наследия», которое подлежит охране и защищается действующим законодательством. Об этом рассказал генеральный директор «КРАЙС Девелопмент» Яков Литвинов. «Собственнику или иному законному владельцу объекта выдаются следующие документы: паспорт ОКН, куда вносится предмет охраны; охранное обязательство, где указываются требования в отношении здания. Это ключевые понятия и документы, на которые потенциальному владельцу или арендатору ОКН нужно обратить внимание в первую очередь», - говорит эксперт. Большая часть таких домов находится в пределах Садового кольца, которое в пору их строительства было окраиной города. По словам руководителя департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл» Александра Вусова, доля «центральных» особняков составляет 85 %. «Особняки революционной постройки в основном располагаются не на главных дорогах, а также они выполнены без особых архитектурных изысков, потому немного дешевле, – комментирует специалист. – В среднем диапазон арендной ставки особняков за кв. м в год в центре составляет 25-40 тыс. рублей, за его пределами – 18-24 тысячи». По его словам, эти цены не слишком менялись в последнее время, и, скорее всего, если и будут корректировки, то буквально в пределах 2-3 %.

Подробнее - http://journal.kvadroom.ru/novosti/sobitiya/oficialnie/material_46865.html

«Действительно, хороших и выгодных предложений уже адаптированных и оснащенных коммуникациями домов становится всё меньше, так как редевелопмент таких зданий выходит дороже, чем строительство с нуля обычного бизнес-центра класса Б+ или А», – пояснил Александр Вусов. Но всё же главные ограничения связаны не с финансами, а с ограничениями, которые накладывает статус дома. Проведение работ в таких зданиях необходимо согласовывать с федеральными и городскими властями, но даже если с их стороны никаких проблем не возникло, то может возмутиться общественность, и тогда препятствия будет чинить уже объединение «Архнадзор». Об этом и рассказала заместитель генерального директора компании RRG Эвелина Ишметова.

«Большинство препон возникает ещё на этапе реновации зданий, а почти все они нуждаются в восстановительных работах, – пояснила она. – Многие компании-арендаторы исторических зданий вынуждены несколько раз в год останавливать свою работу для того, чтобы простые жители города могли посетить объект. Кроме того, есть ограничения, касающиеся интерьеров особняков — часто нельзя менять планировку, заменять исторические детали обстановки и т.п. При этом дизайн внутренних помещений исторических зданий может быть весьма специфическим, что не позволяет арендаторам организовать офис в привычном смысле этого слова».

*Помимо этого существует проблема размещения инженерных систем, в частности вентиляции и кондиционирования.

Как сказал вице-президент по развитию Sminex Сергей Свиридов, многие исторические памятники не располагают техническими возможностями, наличие которых обязательно для современных офисов.*

*«Если в особняке предметом охраны является фасад, то теоретически ещё как-то можно разместить кондиционеры на крыше, пробить вентиляционные шахты, однако если под охраной внутренний конструктив, сделать это уже невозможно, – рассказал эксперт. – Ну а если предметом охраны назван интерьер, то сделать этого уже нельзя «в кубе». Либо это уже будет «эрзац-памятник». Мы же говорим в контексте того, что он сохранит свои свойства памятника».*

*По его словам, нужно помнить, что при строительстве зданий вплоть до 30-х годов XX века, то есть эпохи конструктивизма, использовались деревянные перекрытия. Такие особняки, даже если и сохранились в хорошем состоянии, после замены деревянных перекрытий перестанут быть памятниками.*

*«Вместе с тем, на рынке сегодня немало особняков-«обманок» — фасад сохранён, а вся «внутренность» новая. Они успешно используются в качестве офисных объектов, но в подобных случаях каких-то особых требований, отличных от тех, что предъявляются арендаторам, расположившимся в современных зданиях, нет», – уточнил Сергей Свиридов.*

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Kalinka Group Сергей Родионов уверен в том, что далеко не всегда допустимо размещение на фасаде вывесок или световой рекламы. Впрочем, почти всегда арендаторы находят применение объектам, даже если здание не совсем функционально.

«К примеру, на Кузнецком мосту есть помещение, в котором находится кафе. Чтобы попасть в него, нужно спуститься в подвал, – рассказал он. – Внутри сводчатые потолки, арки, наличие которых в торговых помещениях доставляет неудобства, поскольку сокращает полезную площадь и мешает размещению витрин. А вот в кафе такой исторический интерьер становится скорее преимуществом, изюминкой». «Здание должно быть историческим» — трудно представить это в качестве специального требования к объекту стрит-ритейла, если это не кафе или ресторан, – продолжает Сергей Родионов. – Покупатель не откажет себе в удовольствии зайти в магазин только потому, что это историческое или не историческое здание, он реагирует на торговую марку, популярный бренд». Эксперт считает, что историческое здание, если оно используется для торговли, может принести доходы только в том случае, если удобно расположено. Хотя и фасад здания тоже может привлекать покупателей, и ярким примером является магазин «Елисеевский» на Тверской. Впрочем, на центральных улицах, которые сами по себе являются историческими, и фасад зданий будет привлекательным.

С 17 по 19 апреля проект Sminex, расположенный в районе метро Красные ворота, на три дня превратился в современную художественную галерею.

В loft-пространстве двухэтажного особняка были представлены более 300 работ 60 молодых художников и фотографов. Выставка ART.WHO.ART проходит в Москве уже в третий раз, собирая все больше гостей, интересующихся современным искусством. За три дня выставку посетили более 3000 человек. В рамках насыщенной программы третьего ART.WHO.ART прошли концерты музыкальных групп Neon Tiger и Xuman, московские и зарубежные спикеры прочли 4 лекции на тему ценообразования на рынке современного искусства в России и рассказали, как начинающие художники могут заявить о себе в начале карьеры.

Последний день мероприятия был посвящен стрит-арт искусству – более 10 коллективов провели 6-часовой мастер-класс по граффити напротив входа в галерею. По сложившейся традиции вместе с билетом на вход гости получали жетон, с помощью которого могли проголосовать за понравившегося автора, а по итогам трех выставочных дней были выбраны победители среди 60 участников. Первое место в категории «живопись» заняли братья-близнецы Алексей и Антон Твороговы, которые показали публике триптих «Бегемот. Носорог. Слониха» и картину «Глава XXVII. Третий берег».

Среди фотографов фаворитом публики стал Андрей Калмыков с серией снимков «Один день из жизни лавочки». Обычная лавочка московского метро попала в объектив фотографа, на получившихся 12 снимках можно было увидеть, кто и как ее использует в течение дня. Победители зрительского голосования получили сертификаты от партнера проекта профессиональной фотолаборатории Fotolab. Также в заключительный день мероприятия посетители выставки могли купить работы молодых авторов, к вечеру 19 апреля выставочный зал опустел на 10-15 %, гости выкупили более 30 работ талантливых участников ART.WHO.ART.

Одним из самых ярких моментов мероприятия стала презентация новой инсталляции арт-группы ZukClub – художники представили легендарный Citroen DS 1974 года в необычном художественном оформлении. Автомобиль, установленный у входа в галерею не оставил равнодушным ни одного из гостей и попал в объективы камер всех гостей мероприятия.

В одном из конан-дойловских рассказов Шерлок Холмс и доктор Ватсон ломают голову над тем, как убитый мог оказаться на железнодорожных путях, если сам он туда не приходил, насильно его не привозили и из вагона не выталкивали... И после некоторых умозаключений приходят к выводу, что он просто упал с крыши вагона, когда состав тряхнуло на стрелке. А потом находят и окно, из которого тело аккуратно переложили на эту самую крышу. Нетрудно догадаться: дом стоял практически встык с железнодорожными путями. Хорошо, что у нас ничего подобного не может случиться по определению, хотя и в Москве существует целый сегмент домов, которые в риелторских сводках так и называются: «околорельсовые».

Сколько именно в столице жилья, расположенного вдоль железнодорожных, трамвайных или наземных метропутей, подсчетов никто не вел — слишком хлопотно и по большому счету незачем. Остается довольствоваться размытым определением «довольно много». По оценкам главы отдела городской недвижимости центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Бердяевой, меньше всего домов расположено рядом с открытыми участками метро — от «Киевской» до «Кунцевской», между станциями «Автозаводская» — «Коломенская» и «Рязанский проспект» — «Выхино», бутовской линии легкого метро и т. д. Железнодорожных станций в Москве гораздо больше, чем линий открытого метро, не говоря уже о трамвайных линиях.

Пока подавляющее большинство «околорельсовых» домов — это «глубокая» вторичка. «Предложения первичного рынка единичны, — отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Однако количество таких новостроек увеличится, что связано с активным освоением промзон: девелоперы вынуждены будут строить дома в том числе и вдоль железнодорожных путей». Впрочем, о позиции девелоперов — позже, а пока — о позиции риелторов и покупателей.

Стерпится, слюбится

Пороков у «околорельсового» жилья предостаточно, главный из них — шум, кроме того — видовые характеристики: «Окна с панорамой на рельсы — это безусловный минус. Квартира, в которой всегда шумно или единственный вид из окна которой — урбанистический, вряд ли привлечет множество потенциальных покупателей и при прочих равных условиях будет стоить меньше», — делится опытом исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов. Правда, эксперт честно признается, что рельсы под окнами — менее критичный фактор, чем эстакада, которая может снизить цену жилья еще существеннее, поскольку эстакада — это еще и выхлопные газы, то есть невозможность открыть окно, которое к тому же все время грязное, что создает уже эстетический дискомфорт.

В то же время трудно не согласиться с управляющим партнером АН Point Estate Павлом Трейвасом, что есть и некоторые плюсы в подобном месторас-положении. «Основное преимущество жилья, особенно эконом- и бизнес-класса, расположенного рядом со станциями электрички, монорельса или легкого метро, — транспортная доступность. Особенно это актуально в свете ежегодно ухудшающейся ситуации с пробками на дорогах Москвы». К тому же если вид из окон трудно изменить, то с шумовым эффектом власти бороться пытаются: устанавливают шумоизоляционные панели, создают зеленые экраны из деревьев и кустарников, меняют старые трамваи на современные, которые шумят заметно меньше, используют технологии создания «бархатного пути» без стука колес и т. д. А директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов отмечает еще одну забавную деталь: «Если говорить о шумовом аспекте, который присутствует вдоль всех дорог, — и железных, и открытого метро, и трамвайных путей, — то в зоне его влияния расположено примерно 15% объектов рынка жилья, а учитывая и дома, расположенные вдоль автомагистралей, — около 20%. Люди вставляют стеклопакеты, занимаются шумоизоляцией, устанавливают такую систему вентиляции, чтобы можно было не открывать окна. Но, как ни странно, основная масса граждан привыкает к этим звукам, перестает их замечать». В общем, год-другой — и шум, сразу после переезда казавшийся невыносимым, уже не беспокоит. Кстати, можно побеседовать с жителями Южного Бутова, у которых недавно появилось легкое метро, о том, насколько быстро происходит шумовая и эстетическая адаптация.

И все же соседство с рельсами многих покупателей отпугивает: они, по наблюдениям М. Куликова, уже на этапе предложения отказываются от таких квартир, даже не рассматривая этот вариант покупки. А остальные начинают отчаянно торговаться. Сколько получается выторговать — тема отдельного разговора.

Шумовой дисконт

По опыту руководителя Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимира Богданюка, главное пугало первичного рынка — соседство новостройки с трамвайными путями: «Если говорить про участки, где метро проходит на поверхности, шумовой дискомфорт является серьезным аргументом против покупки жилья в соседствующей новостройке, но таких проектов очень мало. Что до трамваев, то тут ситуация хуже: спрос на новостройки, вблизи которых проходят трамвайные пути, примерно на 25–30% ниже, чем на похожие, но без путей поблизости. Проблема особенно остро ощущается в ЦАО, где концентрация трамваев намного выше, чем в периферийных районах». На практике наличие трамвайных путей либо железной дороги в непосредственной близости от дома предполагает дисконт в размере 15–20%.

На вторичном рынке ситуация схожая: ни шумозащита, ни зеленые экраны, ни современные трамвайные линии — ничто не убеждает покупателя, который, видя или даже слыша слово «рельсы», немедленно начинает настаивать на снижении цены. По оценкам М. Куликова, дисконт может составлять около 10%, по мнению Т. Бердяевой, может дойти и до 15% — в зависимости от ситуации. Понятно, что не все так однозначно. Квартиры, по словам А. Шленова, оцениваются по огромному числу параметров, и именно их баланс в конечном итоге формирует цену. Более того, П. Трейвас, например, готов спорить даже с начальным постулатом о дисконте: «Судя по нашей практике, все элитные квартиры, расположенные в центре Москвы, там, где есть трамвайные пути, например на Чистопрудном бульваре или Тихвинской улице, находят своих хозяев без существенных скидок». Но элитка вообще живет по своим законам, а вот обычные покупатели и продавцы давно смирились и даже не пытаются разрубить узел «рельсы — скидка».

Девелоперы и их дороги

ЖК «Царицыно» и апартаменты «Савеловский Сити», ЖК Barkli Residence и «Донской Олимп», «Лобачевский» и Royal House on Yauza — эксперты готовы перечислять и дальше, но и так понятно: новых проектов, которые можно считать «околорельсовыми», в Москве много. И, как уже отмечалось, будет еще больше: по данным, приведенным ГК «Пионер», правительство Москвы в первую очередь будет развивать территории, прилегающие к МКЖД (их потенциал — 10 тыс. га), где сосредоточено примерно 60% промзон города. Кроме того, запланирован редевелопмент нескольких грузовых дворов (так, Москва-Рижская уже закрыт, готовятся к закрытию Москва-Смоленская, Москва-Киевская и Москва-Курская).

Пока реального жилого строительства вдоль МКЖД немного, работа над проектами планировок еще не завершена. Но уже известно, что огромный жилой массив появится на месте ЗИЛа, стартовали продажи в ЖК «LIFE — Ботанический сад», который строится на месте бывшего Московского зеркального комбината, фабрик «Снежинка» и «Старт», в разработке у города еще несколько промплощадок у путей. И, несмотря на критическое отношение покупателей, на все эти разговоры о шумовом дискомфорте и непременных дисконтах, девелоперы почти хором заявляют: «Околорельсовые» участки им интересны, особенно если речь идет не о проектах-маломерках на перекрестке трамвайных путей где-нибудь в центре, а о масштабных работах по соседству с железной дорогой.

Участков в Москве мало, берем, что дают? И это тоже. Но есть и вполне объективные факторы, которые девелоперы называют основой своего интереса. Речь, как правило, идет о старых районах Москвы, козыри которых — пусть относительная, но близость к центру (а это все еще считается внятным конкурентным преимуществом), хорошая транспортная доступность, нередко — весьма неплохая репутация. «Плюс для девелопера — возможность возвести на месте бывшей промзоны большой объем жилья, а в составе ТПУ — коммерческих площадей: торговых центров, офисов, гостиниц», — добавляют эксперты ГК «Пионер». А защитой от «железки», по наблюдениям В. Богданюка, часто становится выстроенная вдоль путей инфраструктура — многоуровневый надземный паркинг, электрораспределительная, котельная и т. п.

Некоторые девелоперы, в частности старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов, считают, что наибольшим потенциалом обладают участки вдоль тех веток, где уже не ходят грузовые товарные поезда: «Основное шумовое воздействие на окружающие кварталы оказывают именно грузовые составы. Поэтому участок у железной дороги, который находится, к примеру, между пассажирским вокзалом и грузовым двором данной ветки, наиболее интересен. Если же он расположен за грузовым двором, значит, товарные поезда будут ходить здесь часто и шумно, и это делает цену участка на порядок ниже».

Еще один немаловажный момент — инфраструктура и, если можно так выразиться, состав района. Например, на севере Москвы железнодорожные ветки в основном проходят вдоль больших зеленых массивов (Ботанический сад, Измайловский лесопарк, Лосиный Остров), и негативный эффект таким образом компенсируется. А вот на столичном юге ситуация, с точки зрения С. Свиридова, куда критичнее: «Так исторически сложилось, что целый ряд железнодорожных линий в этой части города проходит вдоль промышленных зон. Именно здесь, к слову, много веток, по которым ходят как раз товарные поезда. Разумеется, стоимость земли в этой части города резко падает». И девелоперский интерес, естественно, тоже.

И еще одно соображение С. Свиридов предлагает принять во внимание: «Один из факторов скептического отношения к таким территориям имеет социокультурные корни. Если с точки зрения среднестатистического московского обывателя расставить городской транспорт по приоритетам, по престижности, то список будет выглядеть так: автомобиль, метро, автобус и только на четвертом месте — электричка, эдакий транспорт жителей замкадья. Хотя если взять европейские, японские, американские города, там электричка — вполне респектабельный, беспробковый транспорт, еще и более комфортный, чем метро. Ты можешь любоваться пейзажами за окном, а не утыкаешься в темноту туннеля».

Не исключено, что когда-нибудь и в Москве электрички станут респектабельными, трамваи — окончательно бесшумными, железнодорожные ветки — свободными от грузовых составов и дружелюбно тихими... Когда-нибудь. Но пока — минимум минус 10% за рельсы, и без этого мало какая сделка тронется с места.

«Карьера», сделанная апартаментами на нашем рынке недвижимости, впечатляет. Еще лет пять назад они были диковинкой, а сейчас доля таких проектов в общем объеме новостроек Москвы уже превысила 30%. Теперь предпринимаются попытки ограничить их строительство из-за не очень понятного юридического статуса, часть построенного хотят перевести в жилой фонд, но все равно, как нам кажется, апартаментов на рынке будет еще очень много. По сравнению с обычными квартирами апартаменты обладают грандиозным преимуществом – они дешевле! Иногда процентов на 15-20. И по этой причине многие граждане приобретают их – помещения такого же качества, но обладающие юридическим статусом квартиры, им просто не по карману.

Но есть у апартаментов и минусы, один из которых – сложности с регистрацией по месту жительства (пропиской). Подробности этой темы и постарался изучить обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru». Первое, в чем мы постарались разобраться – в самой «прописке». Чем она так хороша и необходима? Ответы оказались предсказуемыми: многие эксперты осудили нас за «малограмотность», подчеркнув, что никакой «прописки» не существует. Она была в советском законодательстве, и еще в 1992 году заменена «регистрацией по месту жительства». Ответить суровым критикам мы можем только одно: все это мы знаем! Равно как и то, что новая и прогрессивная регистрация по сути ничем не отличается от старой и ретроградной прописки. Кстати, так думаем не только мы: совсем недавно (в марте 2015-го) автор по своим партикулярным надобностям получил выписку из домовой книги. И в этом документе мирно соседствуют слова «зарегистрированный» и «прописанный». Казалось бы, можно было за 23 года скорректировать. Но нет, не меняют – в первую очередь потому, что сами трудящиеся паспортных столов никакой разницы не видят. Идем дальше.

Главным отличием прописки от регистрации, уверяют нас правоведы, является то обстоятельство, что первая была разрешительной – я прошу государство прописать меня на данной площади. А государство, поглядев на меня сомневающимся оком, так и быть, соглашается. А вот регистрация – она уведомительная. Я, гражданин, сообщаю государству, что намерен проживать по такому-то адресу – и если у государства возникнет во мне нужда (военный призыв, налоги и т.п.), искать меня следует именно там… Тут автор рекомендует читателю сделать глубокий вдох и задуматься над основной темой этой статьи. Если регистрация такая (censored) уведомительная, как вообще могут возникать с ней проблемы в апартаментах?! Сам факт того, что соответствующие органы отказываются регистрировать гражданина по выбранному самим гражданином адресу, лучше всего доказывает тезис о том, что в головах их сотрудников по-прежнему остается прописка. И ничего больше. «Вообще кажется, что смысловая часть регистрации от прописки изменилась только на бумаге, - подтверждает нашу догадку Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. – Отношение госслужащих осталось именно как к институту административного права, со всеми вытекающими из этого неудобствами для граждан».

Неудобно, но легко обойти

Но вернемся к вопросу о полезности регистрации – какие преимущества она дает? Прежде всего, возможность свободно передвигаться по городу – известно, что любой встретившийся вам полицейский может потребовать паспорт. И при отсутствии в нем регистрации – оштрафовать. Но это, как говорится в анекдотах, плохая новость – а есть и хорошая. Она сводится к тому, что беспроблемно находиться в российской столице может обладатель регистрации по любому адресу в Москве или Московской области. Т.е. для проживания в апартаменте вам совершенно не обязательно быть зарегистрированным именно в нем. Сгодится и квартира вашей пожилой матушки – если она находится в Московском регионе. В крайнем случае, можно купить «для прописки» жилье где-нибудь на окраине Подмосковья – развалившийся дом в деревне, например. Второй момент, о котором нам напомнила Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans – регистрация нужна для пользования социальными услугами (поликлиника, детский сад, школа, пенсия и т.д.), а также для общения с госорганами (получение загранпаспорта, справки о несудимости, разрешение на оружие, регистрация машины и т.д.). Но и эти вопросы решаемы с регистрацией по другому адресу – правда, здесь не подойдет подмосковная регистрация, а только московская. Большинство госуслуг в нашем городе предоставляются через созданные несколько лет назад Многофункциональные центры (МФЦ), и обращаться можно в любой из них, независимо от адреса проживания.

На этом фронте без перемен

Без малого два года назад мы уже касались темы регистрации в апартаментах в одной из наших статей («5 вопросов об апартаментах: о прописке, налогах, платежах за «коммуналку» и управляющей компании, а также - об особых услугах для привередливых жильцов»).

Если в двух словах, то постоянная регистрация в этой категории недвижимости невозможна. Далее следовали детали: - если апартамент имеет назначение производственной недвижимости, то регистрация невозможна вообще; - если же по документам это гостиница, то возможна временная регистрация – на срок до пяти лет. Блиц-опрос на тему о том, изменилось ли что-нибудь в интересующем нас вопросе за прошедшее время, дал отрицательный результат. «Нормативные правовые акты в области регистрационного учета в части регистрации граждан по месту жительства/пребывания в апартаментах не изменились, - выражает это поистине всеобщее мнение Дарья Погорельская, заместитель гендиректора по правовым вопросам компании «МИЦ-Девелопмент». – Постоянно по месту жительства в апартаментах зарегистрироваться по-прежнему нельзя, поскольку это можно сделать только в жилых помещениях, к которым апартаменты не относятся».

Единственной новостью для нас стало то, что срок в пять лет (как максимум для временной регистрации в гостиницах), как выясняется, нигде в законах не оговорен. «Прямое ограничение на временную регистрацию в гостиницах на срок более пяти лет отсутствует, - говорит Яков Литвинов, генеральный директор компании «КРАЙС Девелопмент». – Но по факту в гостиницах регистрируют на полгода, год, на три года или на пять лет – все зависит от администрации». А Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet, добавляет, что хотя временную регистрацию и придется периодически обновлять, процесс (если есть все необходимые документы) не займет много времени. Более того, если приобретать апартаменты в комплексе, где есть собственная управляющая компания, то заниматься этим будет именно она. …Из сказанного выше следует, что принципиальным моментом для тех покупателей, которым регистрация (пусть и временная) все-таки нужна, становится назначение помещения. Прояснить этот вопрос, заверили наши эксперты, достаточно просто. «Необходимо попросить показать разрешение на строительство, где как раз указывается назначение строящегося здания, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – В одних проектах апартаментов указано «нежилые помещения гостиничного типа», в других – «офисно-деловой центр». В первых временная регистрация возможна¸ во вторых – нет». «Регистрация возможна только там, где в документах на землю под объектом и/или строительство фигурирует гостиничное назначение помещений», - подтверждает Александр Самодуров, руководитель компании NAI Becar Apartments. Еще один способ проверки подсказывает Владимир Зимохин, замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»: нужно обратить внимание на то, есть ли данном комплексе уже зарегистрированные жители. Совет хорош, но обладает одним недостатком: проживающие появляются в уже готовых зданиях, а большинство комплексов апартаментов продаются сегодня на стадии строительства…

Частнику не по силам

Наше государство является правовым (по крайней мере, говорится об этом много), по любому спорному вопросу гражданам рекомендуют обращаться в суд. Применим ли данный совет к рассматриваемой нами ситуации? Чтобы гражданин, реально проживающий в апартаменте, добился регистрации в нем в судебном порядке? Полученные ответы свелись к тому, что решить проблему «в лоб» не получится. «В соответствии с законом, регистрация по месту жительства возможна исключительно в жилом помещении, - объясняет Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости. – Суд в подобном иске откажет, поскольку апартамент не обладает статусом жилого помещения». Но можно зайти с другой стороны – перевести помещение в разряд жилых. Но тут свои сложности. Первая – процедура подобного перевода сложная и дорогая, частному покупателю в одиночку она вряд ли по силам. «Прецеденты, когда житель апартамента смог перевести его в жилой статус, нам неизвестны», - говорит по этому поводу Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM. А вот застройщику (юрлицу) такое иногда вполне по силам. Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate, напоминает, что подобные примеры существуют – комплексы «Остров Фантазий», «Легенда Цветного», «Кутузовская Ривьера». Вторая проблема состоит в том, что даже с привлечением мощных финансовых и юридических ресурсов застройщика перевести помещение в разряд жилья удается не всегда. «Для этого оно должно будет соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, - отвечает Анна Левитова (Evans). – Это, к примеру, коэффициент естественной освещенности или допустимого уровня шума». «Прецеденты есть, но неоднозначные, - добавляет Александр Самодуров (NAI Becar Apartments). – Власти могут сначала присудить право постоянной регистрации, а потом аннулировать его. Так произошло в комплексе по адресу: Ярославское шоссе, 124».

Перспективы

У обсуждаемой нами темы есть очень хорошая аналогия. Долгие годы прописка (то есть регистрация, конечно, регистрация…) была запрещена в дачных домиках. А потом, в 2011 году, Конституционный суд признал это ограничение незаконным. Еще недавно проскочила информация, что власти Москвы хотят распространить на строящиеся апартаменты нормы закона «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ) – т.е. сделать еще один шаг к тому, чтобы уравнять эту недвижимость в правах с нормальными квартирами. М.б., и регистрацию в них скоро разрешат? Большинство опрошенных нами специалистов считают, что это вполне вероятно. «Существенная часть покупателей приобретает апартаменты для постоянного проживания или для сдачи в аренду, в том числе долгосрочную, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Исходя из этих факторов, власти сегодня готовят решение о присвоении апартаментам статуса жилья. Но только тем объектам, которые перевести в статус жилья позволяют технические характеристики». С другой стороны, продолжает эксперт, для помещений, расположенных на территориях заводов, без соответствующей инфраструктуры и т.д., нет никаких надежд на то, что они когда-либо будут приравнены к жилью. *«Насколько мне известно, правительство Москвы активно обсуждает вопрос о т.н. «амнистии» апартаментов - их включении в жилой фонд, что, соответственно, повлечет возникновение права на постоянную регистрацию по месту жительства в апартаментах, - отмечает Сергей Давлетшин, руководитель юридического отдела компании Sminex. – Планируется решить этот вопрос до конца 2015 года».*

«Вопрос предоставления права регистрации по месту жительства в нежилых помещениях в системе законодательства РФ выстроен таким образом, что законодателю проще признать апартаменты, пригодные для жилья, жилыми помещениями, чем разрешить регистрироваться в них, - говорит Александр Гурин, заместитель руководителя Московской коллегии адвокатов «Талион». – Судя по информации из Министерства строительства и ЖКХ, именно по такому пути и планирует идти правительство в 2015 году». «В последнее время заявления главы Минстроя и главы стройкомплекса Москвы дают определенную надежду на то, что ряд существующих объектов, соответствующих нормам жилья, все же признают жилыми помещениями, - соглашается Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. – Это решит для покупателей вопросы с налогообложением и возможностью получения постоянной регистрации».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Перспективы появления в апартаментах постоянной регистрации – это, безусловно, шанс для частного инвестора. Покупаем недвижимость с таким очевидным дефектом, дожидаемся исправления ситуации (причем силами государства, нам самим эта процедура не будет стоить ни копейки) – а потом продаем уже полноценные квартиры. К сожалению, данная инвестиционная идея, как и всякая другая, сопряжена с риском. А вдруг с предоставлением прописки в апартаментах что-то не заладится? Читать полностью: http://www.metrinfo.ru/articles/143245-2.html

Удачный растительный декор способен сформировать мнение посетителей о бизнес-центре, создать «правильную» деловую атмосферу

Офисным клеркам «хочется чувствовать запахи деревьев и травы, а не только бензина и духов», заметил Александр Болотов, гендиректор «Миэль – коммерческая недвижимость». Его мнение разделяют всего 5% владельцев и арендаторов качественных офисов Москвы. По статистике Pridex, только 5% проектов новых офисных интерьеров изначально предусматривают озеленение, основная масса кабинетов озеленяется уже после заселения сотрудников. В современном офисе на озеленение тратится не более 1–2% от сметы (400–600 руб. на 1 кв. м), отмечает Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex.

Растения решают проблемы

Архитекторы и дизайнеры активно используют растения в обновлении бизнес-помещений. «Озеленение – это самый быстрый и сравнительно бюджетный способ», – утверждает Кристина Дикова, директор по развитию Florista. Все чаще поступают запросы на формирование внутри рабочего пространства зон, контрастно отличающихся от привычного open space, продолжает Федор Ращевский, партнер архитектурного бюро Offcon: «Офисный интерьер уходит от холодного урбанизма и преображается в более комфортный, домашний и более зеленый». За счет различных типов растений рабочие зоны отделяются от проходов, создается приватность персональных рабочих мест, объясняет Кудрявцев. Растения нивелируют нежелательный зрительный контакт, поглощают шум. По словам Диковой, наиболее популярный тренд – вертикальное озеленение. «Несмотря на видимую сложность конструкции, монтаж вертикальной системы занимает 1–2 дня, позволяя за выходные придать новый облик прежним интерьерам», – отмечает дизайнер. Вертикальные фитокомпозиции выглядят красиво и стильно, согласна Елизавета Некрасова, гендиректор агентства Must Have: «Никаких ужасных горшков с землей, только блестящие зеленые листья и цветы». В Москве, по словам Некрасовой, 80% спроса на вертикальное озеленение офисов приходится на европейские компании. «К идее зеленого офиса нужно привыкнуть, никаких объективных административных и финансовых преград к озеленению офисных пространств нет», – уверена она.

Мхи, лианы и трава

Растения выполняют роль перегородок в офисе компании «Связной» в БЦ «Омега плаза». Живое зонирование использовано в московских офисах «Яндекса» и Google, вспоминает Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости Praedium. В офисе «Росевродевелопмента», где руководство увлечено зеленой темой, создали полноценный зимний сад в мансарде. Такой же зимний сад с фонтанами и зонами отдыха организован в «Усадьба-центре», принадлежащем «Норильскому никелю», перечисляет Щербак. В компаниях «Аэрофлот» и «Трансконтейнер» внутренние холлы с помощью живых деревьев превращены в скверы со скамейками, фонтанами и стилизованными фонарями, рассказала Некрасова. Вообще, зеленые зоны для отдыха все чаще появляются в бизнес-центрах.

В БЦ «Аврора парк» озеленили крышу: по периметру высадили «девичий виноград», который защищает от палящего солнца и грязного воздуха, рассказал Сергей Родионов, технический директор Sperry Van Ness Eastward Property Management. Терраса полюбилась сотрудникам офиса, расположенного на последнем этаже, летом здесь играют в настольный теннис. На крыше БЦ «Лотте Профсоюзная» выложен травяной газонный ковер. Подобные конструкции укладываются на обычный конструктив кровли крыши, поверх распределяются дренаж и субстрат. Стоимость газона на крыше, по словам Родионова, начинается от 120 евро за 1 кв. м. «У Мерседес-Бенц тракс восток» в бизнес-центре «Кантри парк» есть открытая терраса в 420 кв. м. «С мая по октябрь это дополнительная офисная площадь и место для встреч, которое полюбилось нашим клиентам», – говорит Елена Кащеева, менеджер по связям с общественностью. В начале сезона там устанавливают шатры, плетеную мебель, мягкие диваны, шезлонги.

Растения вполне могут играть и «представительскую» роль в бизнес-помещениях. Компания Sminex использовала мох в интерьере лобби бизнес-квартала Smart Park, чтобы подчеркнуть связь офисного пространства и окружающего парка. Была выбрана итальянская компания Verde Profilo, которая специализируется на создании элементов интерьера из живого мха. Как рассказал руководитель проекта Sminex Юрий Блохин, решение оказалось удачным: мох неприхотлив, ему не нужен специальный полив – достаточно обеспечить необходимый уровень влажности.

На рынке есть специалисты, которые, используя комбинации из растений и мхов, могут вырастить логотип компании, рассказывает Кудрявцев из Pridex.

Полезно и недорого

Правильно подобранные цветы и растения в офисе – это значит более здоровые и энергичные сотрудники, выше производительность труда и меньше оплачиваемых больничных, прагматично напоминает Некрасова. Самый недорогой вариант вертикального озеленения – это использование вьющихся растений на высоких направляющих, которые при посадке в ряд создают стену. Стоимость такого решения, по данным Florista, – от 12 000 руб. за 1 кв. м. Фитостены из живых растений с автоматическим поливом обойдутся не менее чем в 38 000 руб. за 1 кв. м. Несмотря на более высокую стоимость, данный вариант популярнее среди заказчиков и архитекторов. В одной из крупнейших российских IT-компаний общая площадь зеленых стен составила 330 кв. м. «Наименее капризное из всего нашего зеленого ассортимента – декорирование стен мхом», – рассказывает дизайнер. Из плюсов данного варианта – не нужно дальнейшее сервисное обслуживание, возможны различные цветовые решения. Цена – от 27 000 руб. за 1 кв. м

Подробнее: http://www.vedomosti.ru/newspaper/articles/2015/03/23/ves-pokritii-zelenyu

Правительство не раз заявляло, что будет поддерживать строительную сферу, в том числе и рынок недвижимости. Недавно КВАДРУМ публиковал материал о государственной помощи строительной отрасли. Теперь настало время оценить эту помощь с точки зрения эффективности.

На сегодняшний день есть два основных пакета антикризисных предложений. Один был озвучен в январе этого года, другой появился на месяц позже – в феврале. Оба плана содержат как конкретные предложения, которые действительно помогут выровнять ситуации в отрасли, так и предложения ни о чём, которые носят декларативный характер, и польза от них пока не понятна.

Основные шаги, которые сделало государство , - это снижение ключевой ставки на 1% и поддержка ипотечного кредитования. Снижение ставки на данный момент является малозначительной мерой для рынка. Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation, отмечает, что кредиты для девелоперов от этого дешевле не стали: «Новые проекты по-прежнему буксуют и половина из них точно не выйдет на рынок в этом году». Субсидирование же ипотеки до 12 % – более действенная мера. О пользе её заявляют все эксперты рынка. Это эффективная мера по стимулированию спроса в эконом-сегменте. Например, Сбербанк РФ сейчас выдаёт ипотеку со ставкой 11,9 %. Именно такое кредитование предлагается в проектах ГК Granelle Group. Если внимательно изучить условия льготного кредитования, то можно сделать вывод, что при минимальном первоначальном взносе 20% и максимальной сумме кредита 8 млн рублей можно приобрести квартиру по цене до 10 млн рублей.

Как подсчитали аналитики компании «Метриум Групп», на сегодняшний день лоты со стоимостью ниже данной отметки представлены в 23 из 27 жилых комплексах эконом- и комфорт-класса «старой» Москвы, реализуемых на первичном рынке. То есть при базовых условиях под программу попадают 85% столичных новостроек. Безусловно, данное субсидирование никак не повлияет на рынок элитного жилья и жилья бизнес-класса. Но, как отмечает Екатерина Фонарёва, коммерческий директор корпорации «Баркли», отсутствие такой помощи не критично для застройщиков, работающих в этих сегментах: как правило, высокобюджетное жильё редко приобретают в ипотеку.

Свои нюансы есть при субсидированной ипотеке в сегменте доступного жилья. Так, Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», обращает внимание, что субсидирование ипотечной ставки может привести к парадоксальной ситуации – провалу продаж на первичном рынке. «Это связано с тем, что клиенты, уже получившие положительное решение банка о выдаче кредита, скорее всего, откажутся от одобрения и будут заново подавать документы на получении ипотеки по сниженным процентным ставкам. Но в среднесрочной перспективе данная программа господдержки позволит вернуть количество ипотечных сделок на уровень прошлого года», - объясняет эксперт. Если рассматривать программу господдержки, то внимание привлекает и список системообразующих организаций, которые имеют госгарантии.

Однако, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», пока не ясно, в каком виде эта господдержка будет оказываться. Пожалуй, это самые эффективные и заметные меры господдержки со стороны правительства.

Однако правительство Москвы со своей стороны также оказывает поддержку строительной отрасли, и как считает Сергей Свиридов, старший партнёр и вице-президент по развитию Sminex, это антикризисная программа более интересная и перспективная.

Во-первых, принято решение об увеличении срока рассрочки по арендной плате за первый год срока арендного участка после изменения цели предоставления и снижения пороговых значений размера арендной платы, при котором предоставляется рассрочка для осуществления строительства. *Сергей Свиридов обращает внимание, что арендная ставка на землю зависит от кадастровой стоимости проекта, реализуемого на ней: «В том случае, когда девелопер на месте промышленного предприятия начинает строить жилой дом, кадастровая стоимость, а значит, и арендная ставка резко возрастают. Учитывая тот факт, что это происходит на раннем этапе строительства, на этапе самых «дорогих» денег для девелопера, финансовая нагрузка становится для застройщика очень ощутимой». В этой ситуации рассрочка, предлагаемая московским правительством, является весьма эффективным способом поддержки девелопера.

Во-вторых, облегчит жизнь девелоперам и решение об оптимизации порядка взимания размера платежей за изменение вида разрешённого использования земельного участка (ВРИ), включая установление рассрочки платежей. Процедура изменения ВРИ не только длительная, но и на сегодняшний день весьма затратная. Например, изменение статуса земли с промышленного на жилое в центральной части Москвы может обходится застройщику в 500-600 млн рублей за гектар. А поскольку этот платёж приходится на самые ранние стадии проекта, то он является весьма существенной статьёй расходов. Сергей Свиридов также отмечает, что обычно эти платежи девелопер осуществляет из собственных средств, так как на этом этапе банки ещё не готовы его кредитовать. Получается, что за ВРИ девелопер платит опять-таки «дорогими» деньгами. И рассрочка в этом вопросе – существенная помощь при старте проекта.

В третьих, высокоэффективным решением можно считать и внесение изменений в градостроительные нормативы города Москвы в части обеспечения парковочным пространством с учётом реальной транспортной ситуации. Существующий парковочный коэффициент, заложенный в ТЭПы, был завышен. В результате девелоперы не могли продать все построенные парковочные места и несли убытки. Пересмотр градостроительных нормативов – реальная поддержка девелоперов.

Кроме того, такой же поддержкой является и комплекс мероприятий по внесению изменений в нормативные документы, устанавливающие инсоляцию жилых помещений.

Но самым революционным и долгожданным решением является освобождение инвесторов от налога на прибыль по построенным и переданным в собственность субъекта или муниципалитета объектов социальной сферы. Сергей Свиридов разъясняет: «До сих пор девелоперы были вынуждены работать в довольно парадоксальной ситуации. Построенные за счёт средств девелопера объекты социальной инфраструктуры передавались на баланс города практически бесплатно. Однако с точки зрения налогового законодательства эта безвозмездная передача рассматривалась как его реализация. В итоге девелоперу приходилось за собственный же «подарок» платить налог на прибыль».

Одним словом, поддержка есть, особенно у московских застройщиков. Если же добавить ложку дёгтя к столь радужной картине, то стоит отметить то, что осталось неуслышанным. Прежде всего, бизнес ждал субсидирование ставок и по своему собственному кредитованию.

Как отмечает Александр Зубец, такое субсидирование позволило бы многим застройщикам избежать банкротства, а также позволило бы девелоперам не повышать цену квадратного метра. Кроме того, девелоперы всё ещё ждут реального сокращения административных барьеров. Дмитрий Старостин, отмечает, что сроки получения разрешительной документации как были проблемой, так и остаются ею, несмотря на все декларации чиновников: «Чиновники заявляют, что если раньше срок согласования составлял 380 дней (чего на самом деле в жизни никогда не получалось), то теперь это 260 дней. Но при этом мелким шрифтом написана сноска о том, что дополнительно подразумевается ещё 60 дней на утверждение техзадания на разработку проекта планировки, которое должен подписать мэр. Пока я не знаю ни одного девелопера, который бы за 60 дней подписал это техзадание. Получается формально сроки сократились, получение разрешения на строительство стало более прозрачным, но сроки подготовки документации по факту не сократились. От сегодняшнего срока, который в реальности составляет минимум два года, его нужно сокращать в два раза». Однако лёд тронулся, правительство стало делать шаги навстречу бизнесу, хотя путь этот ещё далёк от завершения.

Подробнее - http://journal.kvadroom.ru/analitica/tochka_zreniya/material_46716.html

КАК НАКОПИТЬ НА БЕЗБЕДНУЮ СТАРОСТЬ БЕЗ ПОМОЩИ ГОСУДАРСТВА

Пенсионная система реформируется не переставая, все больше и больше напоминая «черный ящик», в который улетают немалые отчисления с наших зарплат, но из которого весьма трудно ждать получения хоть каких-то достойных денег на старость. Вот уже предлагается и пенсионный возраст повысить, и работающим за достойную зарплату пенсионерам пенсии не платить, и досрочный выход на пенсию для учителей и врачей отменить. При этом, как показывают опросы, большинство наших граждан уже и не понимают, где лежат их пенсионные накопления и какой от них будет толк. Да и будет ли? К примеру, этой весной традиционная индексация пенсий будет почти вдвое ниже, чем рост цен, прежде всего на лекарства и продовольствие – самые важные для пенсионеров вещи. Ну хорошо, на государство в деле обеспечения достойной старости надеяться не стоит, это мы уже поняли. А как можно накопить на пенсию обычному гражданину? Советы экспертов «Совершенно секретно».

ДЕПОЗИТЫ: НАПЕРЕГОНКИ С ИНФЛЯЦИЕЙ

Основных стратегий пенсионных накоплений две, считает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex. Это инвестиции в деньги и инвестиции в активы. Эдуард Матвеев, гендиректор УК «Кастом Кэпитал», делит доступные в России инструменты управления собственным капиталом по-другому: депозиты, финансовые инструменты, недвижимость, материальные ценности. В любом случае, речь идет о том, на сколь долгий срок вы готовы вкладываться, насколько готовы заниматься своими деньгами и сколь сильно можете рисковать. Депозиты редко превышают трехлетний срок, а чаще всего на сберегательные вклады кладут деньги на год, а то и меньше. Эти инвестиции можно повторять и повторять, но при этом регулярно придется ими заниматься: выбирать наиболее подходящие предложения банков, решать, в какой валюте лучше хранить деньги, следить за судьбой банка и, если у него появились проблемы, досрочно изымать деньги и т.д. Учитывая, что страхованию подлежат только вклады до 1,4 млн рублей, включая набежавшие проценты, при большей сумме накоплений придется открывать несколько вкладов в разных банках, что прибавит хлопот. В общем, можно сказать, что депозиты – для тех, кто не ленится, но при этом не слишком верит в стабильность обстановки и готов в любой момент забрать свои вложения. В этом смысле деньги – самая ликвидная инвестиция. При этом, считает Матвеев, и прибыльность их самая высокая: если Центробанк не начнет печатать деньги, то текущие ставки по депозитам в районе 15–18 % обгонят инфляцию, которую он ждет к концу года на уровне 11–13 %. То есть чистый профит от рублевых депозитов может составить 4–5 %. Однако Артём Лаврищев из ИК «Финам» предупреждает, что в случае если банк в порыве щедрости предложил вам рублевый депозит по ставке, превышающей ставку ЦБ более чем на 5 %, либо валютный выше 9 %, то с вас снимут 35 % от превышения. Впрочем, заплатит эти деньги банк, так что вам бегать в налоговую не придется. «В целом это наиболее консервативный метод сохранения собственных средств и защиты от инфляции, – делает вывод эксперт. – В текущем году некоторые банки до сих пор предлагают ставки под 20 % годовых, хотя инфляция вряд ли достигнет этой отметки».

Самая неоднозначная стратегия – хранить в рублях на депозите, возражает Свиридов.* *«Инфляция всегда будет обгонять депозит, и рубли всегда будут обесцениваться. Кроме того, судя по всему, рубль еще долгое время будет испытывать серьезное давление со стороны мировых валют», – поясняет он.* *Впрочем, валютные депозиты Свиридов тоже считает рискованными – правда, в долгосрочной перспективе. США напечатали слишком много долларов в надежде запустить рост экономики. Но рост этот так и не стал устойчивым, а вот риск раскручивания инфляции есть, поясняет эксперт. С евро все еще хуже: мало того что экономика в Европе все еще лежит в забытьи, называемом стагнацией, так еще Европейский ЦБ объявил о начале собственной программы «количественного смягчения» – то есть евро тоже начнут печатать в безумных количествах.

АКЦИИ: РИСК БЛАГОРОДНОЕ ДЕЛО

Денежные вложения можно рекомендовать тем, кто уже находится в пенсионном или предпенсионном возрасте: особенно приумножить капитал вам не удастся, но спасти накопления от инфляции можно. Тем, кому до пенсии еще более 10 лет, можно посоветовать более рискованную, но и более прибыльную стратегию – инвестирование в финансовые инструменты. «Финансовых инструментов огромное количество, но для обычных граждан можно было бы выделить облигации предприятий и акции акционерных обществ, – говорит Матвеев. – Плюсы акций очевидны: высокая доходность и очень высокая ликвидность – вы можете продать акции на бирже за пару секунд и уже на следующий день вывести деньги со своего счета куда пожелаете. Но, с другой стороны,